아파트 매매 가계약금 지급하고 보니 설명과 달라... 돌려받을 수 있나
아파트 매매 가계약금 지급하고 보니 설명과 달라... 돌려받을 수 있나
  • 최신영 변호사
  • 승인 2020.05.31 08:00
  • 댓글 0
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쌍방에 계약 의사 있었다면 계약서 안 썼어도 계약 성립... 해지하려면 위약금 내야
홍보 내용과 질제 다른 경우 계약 해지 가능... 본질적 내용과 설명 다른 지가 관건

[법률방송뉴스] ▲앵커= ‘알쏭달쏭 법률 YES or NO’ 시작해보도록 하겠습니다. 이번에는 전화상담입니다. 안녕하세요.

▲사연자= 안녕하세요.

▲앵커= 예, 반갑습니다. 어떤 점이 답답하셔서 연락을 주셨나요?

▲사연자= 제가 얼마전에 어머니랑 분양을 받으려도 찾아보다가 부산쪽 분양사무소에 찾아가서 분양을 하나 받았거든요. 그런데 그것이 완전히 계약을 한 것이 아니예요. 등기를 받거나 인감을 제출한 것이 아니고 미분양 물건인데 동호수 지정 계약서만 쓰고 저희가 그 다음날 좀 알아보니까 홍보내용과 사실이 많이 다르더라고요.

예를 들어서 고가도로가 철거 승인이 났다고 했는데, 확인해보니까 확정된 바 없다고 하고. 그래서 계약을 철회하려고 바로 갔는데, 동호수 지정이 자기들 기준에서는 계약서와 동일한 역할을 한다며 계약금을 돌려주지 못한다는 거예요. 그래서 그 부분 현재 좀 알아보고 싶습니다.

▲앵커= 일단 법적으로 매매계약서를 쓴 것은 아닌데, 분양사무소에서는 동호수 지정이 매매계약과 같은 효과를 갖는다고 주장을 하면서 환불할 수 없다고 주장하고 계신다는 것이죠? 관련해서 최신영 변호사님 연결해 드리겠습니다.

▲최신영 변호사(최신영 법률사무소)= 안녕하세요. 최신영 변호사입니다. 동호수가 지정돼 있다고 말씀하셨는데 구체적으로 지정하신 것이죠?

▲사연자= 동호수 지정을 모두 했고요. 몇개밖에 안 남았다고 홍보했었어요. 그런데 알아보니까 그 아파트 현재 분양된 것이 없었더라고요. 저희는 완판 직전이라고 설명받았기 때문에 급하게 결정했던 것이었거든요. 그런데 그 주변 부동산을 알아보니 1년 넘게 분양이 안되서 분양팀이 3번이나 바뀐 상황이었습니다.

▲최신영 변호사= 전체 계약금 중 가계약금 일부를 거신거죠?

▲사연자= 1천만원이 필요하다고 해서 1천만원씩 2호수를 잡았어요. 14층, 15층 해서 2천만원을 걸었는데요 그것을 못 돌려준다고 하네요.

▲최신영 변호사= 제가 여쭤보는 이유는 계약서라는 것이 꼭 계약서라는 명칭을 달아야만 계약서인 것만은 아니예요. 계약의 중요부분에 대해 서로간에 의사합치가 있고 충분히 특정됐다면 계약서라고 볼 수 있어요. 계약내용의 실질을 담고 있으면 명칭은 상관이 없어요.

만약 특정 호수와 매매대금, 그리고 지급방법 관련해서 양 당사자간 합의가 충분히 이루어졌다고 볼 사정이 있다면 해당 목적물에 대한 계약에 체결됐다고 볼 여지가 있을 것 같습니다.

그래서 예를 들어 해당 매매목적물 가액이 1억원씩이고 그 10%에 상응하는 1천만원을 계약금으로 하기로 하고, 몇월 몇일까지 중도금과 잔금을 지불하기로 한다는 내용이 담겼다면 이는 상호간에 중요사항에 대해 고지가 됐고 충분히 합의가 됐다고 볼 여지가 있습니다.

▲사연자= 가계약일이 언제고 이런 내용은 전달은 받았습니다. 그 계약일이 사실 오늘이예요. 일단 이런 사정을 얘기하고 대기하고 있는데요. 일단 제가 듣기로는 어떤 사람은 돌려받았다고 하고, 어떤 사람은 돌려받지 못했다고 하더라고요. 일단 저는 인감이나 등기부등본을 제공하지 않았고요. 답답하네요.

▲최신영 변호사= 해당 동일 아파트에 대해서 환불받은 사례도 있다는 말씀이신 것인가요?

▲사연자= 아니요, 다른 아파트의 경우입니다.

▲최신영 변호사= 그렇다면 내용이 조금 다를수도 있을 것 같은데요. 가계약금은 흔히 일반적으로 사용되는 용어지만 법적인 용어는 아니예요. 예를 들면 "완판될것 같으니 일부 입금하겠습니다"는 이 정도였다면 계약금으로 보기 힘들 수 있어요.

그러나 이번 사연자분 말씀에 따르면 이번 사례는 동호수 지정이 이루어졌고, 매매대금이 정해졌고, 또 중도금 잔금 지급일 등의 기한이 모두 지정됐다고 말씀 들었는데요. 이런 경우는 가계약금이나 계약체결 전 준비단계라고 보기는 힘들고, 실질적으로 계약이 성립했고 계약금을 납부하신 단계라고 보입니다.

따라서 계약을 해지하시려면 일반적인 계약의 성질에 따라 민법의 위약금 조항이 적용될 것 같아요. 따라서 배액 상환을 하시고 계약 해지는 하실 수 있을 것 같아요.

▲사연자= 그렇다면 현재 제가 어떻게 해야 할까요? 담당자는 토지신탁회사 쪽으로 입금이 되서 돈을 줄 수 없다는 말만 하더라고요.

▲최신영 변호사= 그게 무슨 뜻인가요?

▲사연자= 분양사무소 자체가 대행사다 보니 시공사의 신탁계좌에 입금이 돼 있데요. 계약금의 10%는 아니고 가격이 각각 2억 7천, 2억 9천만원입니다. 그런데 그 일부인 1천만원씩 걸어놓은 부분인데 그렇게 얘기를 하시니까.

▲최신영 변호사= 그 부분은 분양사무소가 도로나 토지 상황 등에 대해 거짓으로 설명을 했다고 하셨잖아요.  만약 그런 내용들로 인해서 해당 부동산을 취득하는데 어려움이 있고, 실질적으로 소유권을 넘겨받기 곤란하다고 하실 경우에는 매매의 중요 내용에 하자가 있고 그에 매도인의 귀책사유가 있음을 들어서 손해배상을 청구한다거나 계약해제를 주장할 수는 있을 것 같습니다.

만약에 실제로 여기 아파트가 지어질것이고 도로가 생길 것이고 지하철이 들어올 것이라고 했는데, 인허가가 나지 않는다거나 그런 시설이 들어올 수 있는 형질의 땅이 아니라든가 해서 아파트를 분양받기 곤란하게 되셨다면 이런 경우 매도인의 귀책사유를 주장하실 수 있을 것 같아요.

그런데 단순히 광고의 문제라든지 청약의 유인 과장에서 거짓이나 과장된 내용이 있다면 그 부분은 좀 더 엄밀하게 살펴봐야 해서요. 귀책사유를 어디까지 주장할 수 있을지에 대해서는 좀 더 검토가 필요합니다.

일단 매도인의 귀책사유를 주장해서 손해배상을 주장하든가 계약 해제를 주장하실 수는 있는 상황이예요.

하지만 현재 매매 계약금만 내신 상황이기 때문에 이행의 착수까지는 이루어지지 않은 상황이라서요. 이 부분도 조금 더 주장해보실 수 있을 것 같아요. 사기 계약이라는 점을 문제삼아 내용증명을 보내시거나 관련 주장을 하시는 것이 필요하실 것 같습니다.

▲앵커= 상담이 도움이 되셨는지 모르겠네요.

▲상담자= 네 감사합니다.

▲앵커= 오늘 계약을 체결하셔야 하는 상황이라니 가셔서 잘 해결이 되셨이 되셨으면 좋겠습니다. 그런데 이런 가계약의 경우 계약서와 동일한 효력이 있는 것인가요?

▲최신영 변호사= 그 부분 구속력이 있는지는 계약의 실질을 보고 판단해야 합니다. 사실 가계약서라는 용어는 법적 용어는 아니예요. 정식 계약의 체결 양식을 갖추지 못한 경우를 가계약이라고 부르는데요.

그 경우에도 당사자간의 이해관계가 모두 반영됐고, 주된 내용 주된 급부 주된 의무사항 및 부수적인 의무사항까지 모두 적시됐다면 이는 계약서로 볼 수 있습니다,

의사표시 해석이 중요한데요. 양 당사자간 어떤 것을 의도하였고 그 목적이 충분히 반영됐는지를 살펴 그 계약서의 실질을 파악할 것이지, 그 계약서의 이름만 가지고 계약이 효력이 있다 없다를 논할 것은 아닙니다.

▲앵커= 꼭 계약서가 아니라도 계약에 관련된 문서를 작성할때는 정말 꼼꼼하게 살펴봐야 할 것 같네요. 아파트 계약을 할 때 여러가지 분쟁을 예방하기 위해 주의해야 할 점이 있을까요?

▲최신영 변호사= 실제로 매매계약을 하려고 하는 부동산에 등기부등본이나 토지대장 혹은 매도인을 직접 만나서 확인하는 절차가 기본적으로 필요하고요. 굉장히 급하게 서둘러 입금하는 경우가 있는데요, 입금은 신중하게 하셔야 합니다.

실제로 우리가 환불을 주장할 수 있다고 하지만 매수자 입장에서 1천만원 갖고 소송을 하기는 쉽지 않거든요. 시간도 오래 걸리고 비용도 많이 들기 때문에 돈 받은 사람이 사실상 '갑'이 됩니다. 

따라서 사전에 해당 명의자나 당사자가 소유자가 맞는지 등 철저하게 확인하시고 권리관계도 모두 확인해보시고 공인중계사의 도움도 충분히 받아서 결정하셔야 할 것 같습니다.

▲앵커= 당연히 모두 알고 계시는 내용이긴 하지만, 막상 실제 거래에서는 마음이 급해서 이렇게 확인하지 못하시는 경우가 있는 것 같습니다. 꼭 주의하셔서 계약에 임하시기 바랍니다.

 

최신영 변호사 ltn@lawtv.kr


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