위장결혼에 대리산모까지... 부정분양·불법전매 사범 무더기 검거, 분양권 어떻게 되나
위장결혼에 대리산모까지... 부정분양·불법전매 사범 무더기 검거, 분양권 어떻게 되나
  • 유재광 기자, 윤수경 변호사
  • 승인 2020.05.20 18:08
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전국 아파트 445채 불법전매 부동산 브로커 등 무더기 검거... 주택 공급계약 취소
"프리미엄 주고 불법 전매한 매수인 분양권도 무효... 소송 통해 분양대금 받아야"

▲유재광 앵커= 전국을 돌며 수백채의 아파트를 불법전매한 브로커들과 이에 가담한 투기꾼들이 무더기로 경찰에 검거됐습니다. '윤수경 변호사의 이슈 속 법과 생활' 입니다. 불법 전매, 뭘 어떻게 했다는 건가요. 

▲윤수경 변호사= 네, 가짜 임신진단서로 신혼부부 특별공급에 당첨되거나 대포 청약통장으로 당첨된 아파트를 불법전매한 부동산 브로커와 부정 당첨자 등 454명이 무더기로 적발됐습니다. 

경찰조사 결과 브로커들은 2018년부터 최근까지 SNS 등에 광고를 올리고 이를 보고 연락해온 청약통장 판매자들의 청약통장을 사서 아파트를 불법 전매하고 한 채당 2천만원에서 최대 7천만원까지 챙겼는데요. 적발된 브로커의 절반 가량이 공인중개사나  중개보조인 경력자, 분양대행업 종사자 등 부동산 업종 관련 근무 경력이 있는 것으로 나타났습니다. 

앞서 잠깐 언급했는데 불법전매는 크게 3단계로 나누어지는데요. 

온라인 광고 등을 통해 청약통장 판매자를 모집해서 청약 가입기간, 가족관계, 장애 유무 등을 따져 200만~600만원을 주고 청약통장을 사는 게 1단계가 있고요. 이를 통해 아파트를 분양받는 것이 2단계라고 할 수 있습니다.

마지막으로 분양받은 아파트를 불법으로 전매해 아파트 한 채당 2천만∼3천만원의 부당이익을 챙기는 게 3단계입니다. 

▲앵커= 청약통장이 있다고 해서 다 분양을 받을 수 있는 건 아닐 텐데, 뭔가 꼼수를 부린 모양인가 보네요. 

▲윤수경 변호사= 그렇습니다. 이들은 특별공급 아파트를 주로 노렸는데요. 실제로 신혼부부 대상 특별공급에서 116건이 당첨됐고 장애인 특별공급에서 82건, 다자녀 54건 등 절반 이상이 특별공급 당첨이었습니다. 

이들은 특별공급 당첨 확률을 높이기 위해 저소득층이나 장애인 명의의 청약통장은 웃돈을 붙여 집중적으로 사들였고, 가점을 높이기 위해 임신진단서를 위조하거나 위장전입을 한 것으로 드러났습니다.

또 임신진단서를 제출하기 위해 위장결혼을 하거나 대리 산모를 통해 진단서를 받기도 했고, 청약 당첨 직후 낙태한 사례도 적발됐습니다. 

▲앵커= 낙태를 했다는 건가요. 구체적으로 사례 같은 게 있나요. 

▲윤수경 변호사= 구체적인 사례를 보면 부동산 브로커 A씨는 2018년 초, 미성년 자녀가 있는 B씨에게 3천만원 지급을 약속한 뒤 B씨가 임신 9주째인 것처럼 임신진단서를 위조해서 다자녀 특별공급으로 하남 미사지구의 한 아파트를 분양받은 뒤 곧바로 불법 전매해 1억원을 챙겼습니다. 

또 위장전입으로 당첨된 사례도 있는데요. 구속된 브로커 C씨는 울산에 사는 D씨의 청약통장을 수도권 아파트에 당첨되도록 하기 위해 11차례에 걸쳐 위장 전입을 해 아파트 2채를 분양받았습니다. 이 아파트는 700만원의 프리미엄을 받고 팔렸는데요.

브로커들은 주로 전매제한 기간이 짧은 분양권을 범행대상으로 노렸고요. 범행 대상이 된 아파트 445채 중 405채의 전매제한 기간이 1년 이하였습니다. 

▲앵커= 특별공급 대상 아파트가  주로 타깃이 됐나 보네요. 

▲윤수경 변호사= 네. 유형별로 보면 특별공급을 통한 부정 당첨이 278건으로 전체의 62.5%를 차지했는데요. 이 중에서도 신혼부부 특별공급이 41%(116건), 장애인이 29%(82건), 다자녀가 19%(54건)를 차지했습니다. 이들은 주로 전매제한 기간이 짧은 아파트를 중심으로 특별공급을 노리는 식으로 범행했는데요. 

경찰에 적발된 불법전매 아파트는 전국적으로 모두 445채인데, 지역별로 보면 경기도 내 아파트가 303채로 압도적으로 많았고요. 부산이 58채, 서울 28채, 세종 17채, 경남 13채 등이 뒤를 이었습니다. 그 중에서도 안양·평촌 쪽 불법거래 사례가 103건이나 됐고, 동탄 2신도시가 42건, 평택 고덕신도시가 33건으로 수도권 신도시가 주요 타깃이었습니다. 

▲앵커= 잡힌 사람들이 전부 얼마나 되나요. 

▲윤수경 변호사= 경기남부지방경찰청 지능범죄수사대는 오늘 주택법 공급질서 교란행위 금지와 사문서위조, 주민등록법 위반 등 행위로 아파트 불법 전매 조직원 등 454명을 적발하고 이들 중 8명을 구속했다고 밝혔는데요.

적발된 이들 중 48명은 부동산 브로커였고요. 위조 전문가도 1명 있었습니다. 405명은 청약통장을 팔았거나 부정 청약당첨자입니다. 이들이 전국에서 불법 전매한 아파트만 445채에 이르는 것으로 확인됐습니다. 

▲앵커= 부정청약과 불법전매 처벌은 어떻게 되나요. 

▲윤수경 변호사= 현행법상 부정청약과 불법전매를 하면 브로커, 매도인, 매수인은 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금형을 받고 해당 분양권은 당첨이 취소될 수 있습니다. 불법전매가 직거래가 아니라 공인중개사를 통한 거래였다면 공인중개사도 또한 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금에 처해지고 등록취소 또는 영업정지 처분을 받을 수 있는데요. 

경찰은 이번에 적발된 454명의 명단을 국토교통부에 넘겨 최대 10년까지 청약 자격을 제한하도록 조치하고, 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하도록 조치했습니다. 

▲앵커= 이미 체결된 주택 공급계약을 취소하면, 전매를 받아 분양권을 넘겨받은 사람은 그럼 어떻게 되는 건가요. 

▲윤수경 변호사= 분양권 전매는 아파트를 청약 받은 사람이 시세 차익이나 개인적인 사정으로 제 3자에게 분양권을 파는 행위를 말합니다. 통상 공인중개사를 통해 이른바 '프리미엄'이 붙어 기존 분양가 보다 높은 가격에 거래되고, 일반 주택 매물과 마찬가지로 중개수수료가 붙는 것인데요. 

불법전매 사실이 적발되면 분양계약도 취소되게 됩니다. 불법행위로 분양계약이 취소되면 소유권은 사업 주체로 넘어가고요. 이에 따라 사업주체인 시행사 또는 시공사는 최초 분양가를 적용해 선착순으로 입주자를 다시 모집하게 됩니다. 

그런데 보통 불법전매의 경우 외형상 시행사에 대해 매도인의 분양계약 지위가 계속 유지되고 있기 때문에, 형식은 매도인의 분양계약이 취소되지만 내용상, 실질적으론 매수인의 분양계약이 취소되는 효과가 발생합니다. 

관련해서 최근 법원이 부정청약으로 분양권이 취소하면서 공급대금의 10%를 위약금으로 몰취하는 시행사의 관행을 불공정거래행위로 보아 매수인에게 반환하라고 판단하기도 했는데요. 

일단 분양계약이 취소되면 사업주체는, 시행사가 되겠죠. 시행사는 그때까지 계약자한테서 받은 입주금에 1년 만기 은행 정기예금 금리를 적용한 매입비용을 반환하게 되고요. 불법전매긴 하지만 매수인이 이미 매도인에게 입주대금을 지급했다면 사업 주체는 매수인에게 반환해야 합니다. 

문제는 프리미엄인데요. 매수인이 매도인에게 입주대금 외에 프리미엄을 추가로 지불했다고 해도 사업 주체가 매수인에게 프리미엄까지 돌려줄 의무는 없습니다. 프리미엄은 분양권을 거래한 매도인과 매수인 사이에 오고간 돈이기 때문입니다. 

따라서 분양권 불법전매 적발로 분양계약 취소를 당한 매수인은 매도인으로부터 이미 지급한 프리미엄을 돌려받아야 하는데, 불법전매로 형사처벌을 받고 입주 자격도 상실한 매도인이 매수인에게 프리미엄까지 돌려주지 않을 가능성은 높습니다.

이 경우 매수인은 매도인을 상대로 부당이득반환 소송을 제기해 이미 지급한 프리미엄을 돌려받아야 합니다. 

▲앵커= 불법전매에 대한 법원 판결 같은 거는 어떤가요. 

▲윤수경 변호사= 전매금지 기간 내에 불법으로 이루어진 아파트분양권 전매행위는 형사적으로 처벌될 수 있지만, 민사적으로는 거래 당사자 간에 유효하다는 것이 지금까지의 일관된 대법원 판례였습니다. 즉, 전매금지 규정의 효력은 효력(강행)규정이 아니라 단순한 임의(단속)규정으로 해석해왔던 것이라고 봐야 하는데요. 

즉 형사처벌과는 별개로, 민사적으로는 불법전매가 단속된다고 해도 자동적으로 전매 계약이 무효는 아니라는 게 그동안의 판례였고, 오랜기간에 걸친 확고한 대법원 판례 영향으로 하급심 판결도 거의 예외 없이 단속규정으로 해석해왔습니다. 그런데 최근 들어서는 엇갈리는 판결이 증가하고 있습니다.

2016다229393 판결에서 대법원은 택지개발촉진법상 전매금지 규정에 대해 이를 단속규정이 아니라 효력규정으로 보고 전매계약의 사법상의 효력까지 무효로 판단한 바 있습니다. 

주택법 조항이 임의규정인 단속규정에 불과하다고 보더라도, 불법 전매행위를 소정의 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하여 민법 제103조에 위반한 무효로 판단했습니다. 쉽게 말해 '불법전매계약은 무효다'라는 판결인데요. 매수인이 전매 허용기간이 아닌 점이나 프리미엄을 주고 산 경우 불법전매임을 알고 샀을 개연성이 높은 만큼 계약을 무효로 해서 책임을 지도록 해야 한다는 취지입니다.  

▲앵커= 개인적으로는 이번 사건 어떻게 보시나요. 

▲윤수경 변호사= 일단 법적인 문제만 놓고 보면 현재로서는 분양권 매수자가 프리미엄을 받고 금전적인 이득을 취한 분양권 원소유자에게 부당이득 반환 소송을 제기하는 방법 외에는 피해를 구제 받기 어려워 보이는데요. 

분양권 불법전매가 주택시장을 교란한다는 공감대와 사회적 합의가 더 이루어진다면, 대법원이 전원합의체 판례를 통해 분양권 불법전매 계약이 유효하다는 기존 판단을 바꿀 수도 있을 것 같습니다. 앞서 언급한 매도인과 매수인 모두에 책임을 묻는다는 취지인데요. 

제도적으로는 불법전매세대를 적발한다는 게 현실적으로는 힘들어서 불법 전매 당사자에 대한 제재가 제대로 실효성 있게 이뤄질지에 대한 의문이 있는데요. 불법전매 거래의 경우 이면계약서 작성은 물론 대부분 자신의 통장으로 자금을 거래하지는 않아 당사자의 모든 통장거래와 가족들과 지인들의 통장까지 조사해야는데 현실적으로 상당히 어렵기 때문입니다. 

이번 사건의 경우에도 청약전문 브로커들이 특별공급분을 중점적으로 노린 만큼 제도적 허점도 보완할 필요가 있어 보이고, 정말 불법전매인지 모르고 분양권을 산 선의의 취득자를 보호하기 위해 매수자가 분양권의 부정당첨 여부나 불법전매 여부를 확인할 수 있는 시스템을 구축하는 것도 고려해 볼만 하겠습니다. 

▲앵커= 네, 하여간 돈 버는 쪽으론 기상천외한 사람들 정말 많네요. 오늘 잘 들었습니다. 

 

유재광 기자, 윤수경 변호사 jaegoang-yu@lawtv.kr


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