"현대건설 재개발공사 때문에 우리 집이 무너지게 생겼습니다"
"현대건설 재개발공사 때문에 우리 집이 무너지게 생겼습니다"
  • 황미옥 변호사
  • 승인 2020.05.11 18:15
  • 댓글 0
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"시공사와 감리사 상대로 보수비용, 위자료 등 손해배상 청구해서 받아야"

▲전혜원 앵커= 법률상담입니다. 무슨 일로 전화주셨나요.

▲상담자= 저는 부산에 사는데 재개발로 인해서 집이 많이 부서지고 한 몇년 고생을 많이 한 사람입니다. 그래서 제가 건축분쟁위원회에 의뢰를 해서 현대건설 측에 자료를 보냈고 답이 왔어요. 그래서 오늘 조합장하고 현대 측 부장하고 행정 담당하는 분하고 해서 만났어요. 제 아들도 참석했고요. 공사가 2017년도에 시작해서 내년에 공사가 끝나요.

저는 한 4년 간 계속해서 피해를 보고 있고, 현대건설 측에서 제가 너무 힘들어 하니까 따로 나가 사셔도 좋다고 해서 제가 현재 그 건물에 안 살고 작년에 이사를 나온 상태입니다.

▲앵커= 어머니, 그러니까 재개발지역 근처에 살고 계신 거죠? 그런데 이 재개발 공사로 인해서 집에 굉장히 많은 손상들이 있었나봐요. 그런데 그 건설사 측에서 잠깐 나가서 지내시면 도움을 드리겠다고 해서 잠깐 나와있다, 이런 말씀이신 거죠. 그러면 원하는 부분이 어떤 부분이신가요, 손해배상인가요?

▲상담자= 자기네들도 '한 4년 공사하면 집도 흔들리고 지반도 약해지고 그런다'며 이 집을 내가 다시 짓겠다고 하니까 그래도 좋다고 하더라고요. 그런데 제 집이 맹지라서 건축허가도 안난다고 하고, 집이 부서졌는데 말이에요. 그러니 불안해서 내가 들어가서 살지를 못하겠어요.

그래서 이전처럼 내가 편하게 살수있도록 보수를 어떻게 해줄거냐고 하니까 저쪽에서 부분적으로 보수를 해주고 고쳐주겠다고 하더라고요. 그런데 부분보수 정도로는 내가 들어가서 살기는 좀 불안하다, 불안하니까 이거를 다시 재건축을 할 수있도록 해달라.

▲앵커= 아, 집을 다시 지어달라는 말씀이시죠?

▲상담자= 네. 공짜로 지어달라는것도 아니고 일부는 우리가 내겠다, 그렇게 얘기했어요. 그랬더니 그거는 불가능하다고 하더라고요. 오늘 사실 합의를 보러 갔는데 현대건설 측에서 우리는 분쟁위원회와 이런 건을 여러 건을 해결했다고 하면서 분쟁위원회랑 이런 거 하면 우리는 편하다는 식으로 얘기하더라고요. 보수금도 100만원밖에 안 나온다고 하면서. 

'어머니가 그동안 고생하고 힘들어 하셨으니까 합의금을 좀 더 주겠다'라는 식으로 얘기하는데, 합의 금액도 정확하지 않고요.

그럼 어떻게 해줄거냐 하니까 내부공사라든가 여튼 보수를 해주겠다는 식으로 얘기하길래 제가 '나는 사실 불안한데 내가 만약 보수해서 이 집에 들어와서 살면서 만약에 집이 무너진다든지 만약에 사람이 다친다든지 이러면 당신네들이 책임질수 있나? 하니까 그건 책임 못 진다고 하더라고요. 그러면 나는 불안해서 들어가서 못 산다...

▲앵커= 어머니, 저희가 지금 이 얘기를 들었으니까 황미옥 변호사와 함께 이 문제를 법적으로 좀 풀어볼게요. 지금 이 건물에 들어가 살기는 굉장히 불안한 상태인데, 그렇다고 집을 버릴 수도 없고, 다시 지어달라고 요청했는데 그건 또 힘들다고 하고, 어떻게 해결해야 할지 법적으로 좀 알아보겠습니다.

▲황미옥 변호사(황미옥 법률사무소)= '오늘 분쟁위원회가 있었는데요'라고 하셨는데, 그 다음 말씀을 안 주셨어요.

▲상담자= 분쟁위원회에 자료를 신청했는데, 현대건설 측에서는 '분쟁위원회랑 일하면 자기들은 편하다'는 식으로 얘기하더라고요. 합의금도 100만원 정도 얼마 안 나올거다, 인간적으로 나를 좀 더 생각해주는 척하면서 합의금도 조금 더 주겠다, 보수공사도 해주겠다는 식으로 얘기하더라고요. 그런데 우리 집이 좀 오래된 집입니다.

▲황미옥 변호사= 100만원 정도면 되는데 거기에 좀 더 얹어서 드리겠다고 하는데 금액을 정확하게 확정하지는 않았고요. 그리고 부분보수 정도 보수공사를 해드릴 의향이 있다고 한거네요. 상담자분께서는 오늘 합의 자리에서 본인의 집 재건축을 희망하는 것으로 얘기하셨고. 지금 내 집이 노후된 집이라는것은 인정하니, 비용이 과다하게 나오면 나도 비용을 부담하겠다라고 얘기하신 것이네요. 그럼 오늘 분쟁조정은 결렬된 것이네요?

▲상담자= 네. 오늘 조합 측하고 현대 측하고 행정 담당하고 같이 얘기했는데 합의가 잘 안되네요. 제가 조정위원회에다가 8천만원을 요구했어요. 그건은 조정이 돼야 나오는 금액이니까. 자기네들도 생각한 금액이 있을 거고. 저도 생각하는 금액이 있는데. 지금 현재 들어가서 살기는 매우 불안한 상태고요.

▲황미옥 변호사= 오늘 상담 전에 미리 보내주셨던 자료를 잠깐 봤거든요. 시청자분들은 못 보셨으니 궁금하시긴 할텐데, 보내주신 사진들을 보면 제가 보기에도 여기 들어가서 살아도 되나 싶을 정도의 상당히 위험한 상태로 보였어요. 거의 뭐 지금 시간 차이인 것이지 집이 절로 무너질 수 있을 것 같다는 위험한 생각도 들었어요. 그런데 문제는 결국 법적으로 어떻게 되느냐가 중요한데.

분쟁조정위원회에서 하자보수 조정안이 받아들여지지 않는다면 합의는 결렬이 됩니다. 조정이 불성립되면 어쩔수 없이 가장 강력한 강제력이 있는 법원을 찾아갈 수밖에 없는데요. 법원을 찾아간다고 하더라도 지금 요구사항이 똑같이 나올텐데요.

원고는 보수 혹은 그에 응당하는 8천만원 상당의 손해배상을 요구할 터이고, 상대방은 내가 많이 인정해줘도 100만원 좀 더 얹어주는 금액과 부분보수 정도만 해줄 수 있다는 공방이 오고갈 것 같아요.

그런데 이런 사례가 드문 사례가 아니에요. 전국적으로 재개발 재건축이 많다보니 그 사이에서 지반이 연약한 곳에 위치한 집 같은 경우, 집이 금이 간다든지 무너지는 경우 등이 잦다보니 손해배상을 청구하는 경우가 자주 있습니다.

일단 몇가지 손해를 청구할 수 있는 분류가 있습니다.

8천만원이 이런 분류에 따라 산정된 금액인지는 모르겠지만요. 먼저 하자보수 비용을 요청하실 수 있을 것 같고. 다음으로 집이 너무 노후화돼서 보수하는 비용이 오히려 새로 짓는 비용보다 더 비싸게 드는 경우라면 집 자체 교환가치 정도를 요청할 수 있으실 거예요. 배보다 배꼽이 더 큰 경우에는 집 자체 가치를 배상받을 수 있거든요.

마지막으로 현대건설 측에서도 '이전해서 사세요'라고 하셔서 50만원을 받고 나오셨다고 하는데요. 이런 경우 대체주거지 비용을 요청할 수 있는데 이 부분은 해결되신 것 같고요.

이 집을 주택으로 사용하고 있으셨다면 대체주거지 비용만 받으실 수 있지만 혹시 영업지라면 영업을 못함으로 인한 손해도 청구하실수 있고요. 이래저래 현대건설 측 응급조치를 기다리자니 내가 불안해서 못 살겠다 해서 서둘러 응급조치한 비용이 있다면 그것도 청구하실 수 있습니다. 일반적으로 생각해도 이 정도는 가능하지 않을까 싶은데요.

그 8천만원은 어떻게 산정하신 금액인가요?

▲상담자= 제가 지금 현재 상태로는 리모델링을 한다든지 부분적으로 보수를 해서 살기는 사실 불안해요. 그래서 건축을 새로 하고 싶어요. 그래서 오늘 합의가 안됐는데요. 재건축할 경우 평당 400만원을 잡으니 건물이 20평 정도 되니까 8천만원을 산정한 것이죠. 건축사무실에도 물어봤거든요. 재건축하면 얼마 드는지. 400 정도 말하더라고요.

▲황미옥 변호사= 이 자체를 더이상 유지가 불가능하니, 보수보다는 빨리 허물고 새로 집을 올려달라는 말씀이신데요. 이건 조금 핀트를 잘못 잡으신것 같아요. 법률상 보수비용을 보상해주는 것이 원칙이고, 보수비용이 너무 많이 들어갈 경우 현재 건물의 교환가치라고 감정평가 금액까지만 법이 예상하고 있어요. 직접 재건축을 할 경우에 해당하는 비용은 법이 예정한 비용은 아니에요.

하지만 손해배상청구 같은 소송 문제가 아니라 별도의 분쟁조정위원회에서 소외의 방법으로 해결하려는 것이기 때문에 '보수를 해달라', '부분보수 해주겠다' 이런 얘기가 나올 수 있는 것입니다. 소송으로 갔을 경우에는 보수를 해달라 혹은 보수에 상응하는 비용을 달라라는 것은 법이 예정하는 방법은 아니에요. 그 부분을 감안하셔야 할 것 같아요.

그런데 '8천만원 자체가 과다하냐'라는 부분에 대해서는 저도 상담 전에 사진을 봤는데요. 이런 사례가 자주 있기 때문에 다른 사례의 경우 얼마 정도 산정되는지 산정금액을 봤더니, 8천만원이 신축 비용으로 산정하신 것이라 제가 생각하는 것과 좀 다른 부분이 있었지만, 금액 자체는 다른 사례에 비해 그렇게 과다한 것 같지 않아요.

일단은 집이 허물어지고 불안하고 한 부분이 상당히 정신적인 고통이 있고요, 이 부분도 위자료로 상황에 따라 봐야겠지만 1천~2천 정도 청구 가능할 것 같고요, 하자보수 공사비도 보수에 상당한 돈이 들어갈 수 있을것 같은데요.

여기에 기본적으로 보수하는 공사비를 다 청구할 수 있는 것도 아니고, 기본적으로 현대건설의 잘못도 있겠지만 근본적으로 지반 자체가 연약한 데서 비롯된 부분이 있기 때문에 이래저래 한다면 8천만원에서 좀 감액되는 것을 감안하신다고 하셨으니, 이 정도로 일단 청구하셔도 될것 같습니다.

다만 '내가 왜 8천만원을 신청했냐면 평당 400만원으로 해서 20평이니 8천만원입니다'라고 하면 법원에서 바로 산정방법을 바꾸라고 할 것입니다. 그러니 하자보수 공사비 좀 산정해보시고, 본인의 위자료를 좀 청구하시고, 대체주거지 비용은 받으신것 같으니 그 밖에 응급조치 비용등을 모두 포함해서 손해배상 소송을 한번 생각해 보시는 게 어떨까 싶어요.

▲상담자= 그러면 어떻게 해야 되나요?

▲황미옥 변호사= 손해배상청구 소송은 소장을 법원에 접수하시고, 아까도 말씀드렸지만 이게 좀 특이한 게 금액 자체는 그리 과다해 보이지 않는데 그 금액을 산정하는 방법이 법이 예정하는 방법은 아닌것 같아요. 보수에 필요한 비용이 어느 정도 될지에 관해 대략적인 견적을 받으시고요, 본인의 위자료도 추가하시고요, 응급조치에 필요했던 비용 등도 추가하시고요.

2017년부터 2021년까지 공기라고 하신것 같은데, 피신은 2019년도에 하신 것 같으니까요. 2017년부터 2019년 사이에 많이 힘드셨을 것 같아요, 사진 보면. 2019년도에 원치않는 주거지로 이사를 간 부분도 있으니. 그로 인한 손해를 정신상 손해 및 응급조치 비용 등 모두 합산해 손해배상청구 소장을 먼저 접수하세요.

그러면 현대건설 측에서도 답변을 주실 것이고. 더 이상은 합의에 의한 절차가 아닌 법원의 강제력에 의한 절차로 진행하시는게 맞으실 것 같습니다. 그리고 상대방 측에서 100만원 정도를 보상금으로 말했다고 하셨는데요. 그건 너무 과소한 것 같아요.

현대건설 측에서는 건설을 업으로 하다보니 '우리도 분쟁조정위원회 많이 가봤는데 이거 이 정도밖에 안 해요'라고 먼저 얘기하신것 같은데, 그건 너무 과소하게 측정하신 것 같아요. 100만원이면 위자료에도 많이 부족한것 같아요.

▲상담자= 저한테 마음대로 하라는 식이더라고요.

▲황미옥 변호사= 그건 너무 과소해 보여요. 본인이 산정하는 손해배상 산정 카테고리 말씀 드렸잖아요. 그것에 따라 좀 작성해 보시고. 사실 피고 측과 어느 정도 간극이 좁아졌다면 소송 가시지 마시고 적절하게 합의하시라고 말씀드렸을 텐데 지금 너무 간극이 커서 법의 심판을 받아보시는 것도 나쁘지 않을 것 같아요. 더 궁금하신 점은 없으신가요?

▲상담자= 알겠습니다. 그럼 지금 말씀하신 대로 법의 심판을 좀 받기 위해 준비해보겠습니다.

▲앵커= 네. 손해배상 소송을 진행해보시면 괜찮은 결과가 나오지 않을까 예상해봅니다. 조금 어려우시면 가까운 법률사무소를 찾으시거나 변호사의 도움을 받으셔도 괜찮을 것 같습니다.

▲상담자= 그런데 비용이 저도 안 그래도 변호사를 선임하려고 생각해봤는데, 비용이 얼마나 나올까요?

▲황미옥 변호사= 소송 비용 중 사실 제일 부담스러운 비용은 변호사 보수고요. 나머지는 법원을 이용하는 비용으로 인지료 송달료 등이 있을텐데, 그것이 부담스럽지는 않으실 거예요. 그런데 변호사 비용은 요즘 변호사들이 많아져서 저마다 다르니, 이 부분은 많이 상담해 보시고 이 분과 가장 협업이 잘될 것 같다는 생각이 드는 분과 진행해 보시기를 권해드릴게요.

▲상담자= 감사합니다.

▲앵커= 주변 공사로 인해 벽이 갈라지거나, 소음으로 불편을 겪는 경우가 굉장히 많은 것 같습니다. 당연히 공사를 주관하는 측에 손해배상을 청구해도 되는것이죠?

▲황미옥 변호사= 아까 상담자분께 피고는 이분으로 지정하시라고 말씀드리는 것을 깜빡했는데, 추가로 질문을 주시네요. 소송으로 갈 경우 원고는 본인이고 피고는 문제인데요. 재건축 재개발 하다보면 관련된 회사가 많아요. 기본적으로 시행사가 아닌 시공사를 지정하셔야 합니다. 실제로 공사를 진행하는 것은 시공사니까요.

또 거기에 더해서 그 과정에서 연약한 지반을 제대로 판단하지 못한 공사감리자도 손해배상 책임이 있을 것입니다. 이 둘을 기본적으로 피고로 삼으셔서 손해배상 청구를 진행하셔야 할 것 같습니다.

▲앵커= 실제로 공사를 진행하는 회사, 주관하는 회사 등 재개발에 관련된 회사들이 많습니다. 시공사를 알아보시고 진행하시면 될 것 같습니다. 주변 공사로 인해 피해를 입는 경우 보상기준이 애매한데요. 이번 경우는 상담자분이 건물을 기준으로 공사 가격을 산정하셨어요.

▲황미옥 변호사= 일단 기본적으로 아까 말씀드린 것처럼 손해배상 범위는 정해져 있습니다. 가장 먼저 하자보수 비용이 있을 것이고요. 다만 집이 너무 노후화돼서 하자보수 했다가는 배보다 배꼽이 더 커질 경우, 건물 자체 가치를 판단하게 됩니다.

그런데 사실 건물의 가치는 시간이 가면 갈수록 노후화되는 부분이 있어서, 땅값이 비싼 거지 건물값은 그리 비싸지 않다는 점 감안하셔야 되고요. 빨리 이사를 갈 수밖에 없는 경우 대체주거지 비용, 렌트비용인 것이죠 그 비용 받으실 수 있을 것이고요. 여기서 학원, 교습소나 식당 등을 운영하셨다면 영업손해도 청구하실 수 있고 마지막으로 응급처치 비용까지 가능하십니다.

제일 먼저 나왔던 하자보수 비용에 대해서는 대부분 전액을 받기 조금 어려운 면이 있으세요. 집이 이 정도로 금이 가고 허물어질 정도라고 하면 근본적으로 공사한 측도 문제가 될 수 있겠지만 지반 자체에 문제가 많을 수 있어서 이런 경우에는 지반의 연약을 이유로 공제되는 부분이 있을 수 있다는 점 감안하셔야 될 것 같습니다.

▲앵커= 감안해야 할 많은 항목들이 있네요. 이런 부분도 모두 알아두시면 도움이 되실 것 같습니다.  

 

황미옥 변호사 ltn@lawtv.kr


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