"전세계약 빌라가 경매로... 집주인·중개사 어떻게 해야 합니까"
"전세계약 빌라가 경매로... 집주인·중개사 어떻게 해야 합니까"
  • 최승호 변호사
  • 승인 2020.03.26 18:17
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"금융기관 근저당이 전세 앞서 설정됐다면 전세금 받기 힘들 수도"
"중개사 과실 있다면 공인중개사협회에 손해배상 청구, 경찰 고소"

▲앵커= 어떤 일로 전화주셨나요.

▲상담자= 부동산 빌라 계약 문제인데요. 2017년 2월에 원룸을 계약했습니다. 계약 당시에는 건물 시세가 약 9억 정도 했고요. 새마을금고에 있는 근저당 채권액이 4억5천만원이었고요.

그 계약서에 보면 등기대상물확인서 있지 않습니까, 확인 설명서에 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항에 보면 현 보증금 약 1억2천만원으로 하고 총 9세대라고 되어 있었거든요.

그래서 당시에 판단하기에 건물주가 은행에 3억5천을 빌렸고 현 보증금이 1억2천이니까 2개 합쳐도 당시 시세에 약 60%도 안 된다, 그렇게 설명을 듣고 그렇게 판단을 해가지고 계약을 했습니다.

계약을 했고 이제 현재는 묵시적 계약 상태인데요. 그런데 어느날 수도가 끊기고 경매에 나왔다는 소리를 듣고 당시에 중개를 담당했던 중개사한테 가니까 중개사가 제가 계약한 뒤에 들어오신 세입자 분들이 다 전세로 들어와서 그 건물이 깡통 건물이 됐다고 하더라고요.

그래서 처음에는 중개업자가 '저는 일찍 들어갔으니까 일단 기다려보라, 확정일자가 빠를 거다'라고 해서 돌아왔어요.

그런데 너무 이상해서 그 다음날 확정일자를 건물에 대한 모든 걸 떼보니까 제가 계약할 때 저는 1억2천만원이라고 알고 들어갔는데 계약 당시 1억2천이 아니라 약 4억7천만원의 다른 사람 돈들이 먼저 들어가 있더라고요.

그래서 제가 중개사한테 이 사실을 따졌더니 본인도 그제서야 사기당한 것 같다, 집주인이 사기를 친 것 같다고 이런 식으로 말하더라고요.

그래서 제가 집주인을 만나봤거든요. 집주인은 재산이 없다고 신용불량이라면서 알아보니까 또 집주인이 저희 김해 지역에 총 저희 건물 외에 4군데 다 갭투자를 하신 거예요. 모든 건물이 경매에 넘어간 상태고요.

그래서 제가 이 상황에서 임대인을 상대로 민사소송을 하는 게 과연 득이 되는지 알고 싶고요. 그리고 이 계약서 상의 문제를 어떻게 제가 걸어야 되는지 궁금합니다.

▲앵커= 그럼 전세금은 얼마 주셨나요.

▲상담자= 6천만원입니다.

▲앵커= 최승호 변호사님과 함께 알아보셨습니다.

▲최승호 변호사(법률사무소 저스트)= 이게 전형적인 사실 좀 많이 발생하는 사건이에요. 빌라가 다가구 빌라죠.

▲상담자= 네. 단독주택입니다.

▲최승호 변호사= 그렇죠. 다세대는 아닐 거예요. 왜냐 하면 이게 다가구 9세대니까 9세대의 전세금이 다 한꺼번에 묶여버리는 거잖아요.

결론적으로 얘기하면 선순위 확정일자들이 있으면 선순위들이 다 받죠. 그리고 제가 지금 들었을 때는 6천만원이면 또 최우선변제권도 없단 말이에요. 소액 임차인의 최우선변제권도 없기 때문에 실제로 이 건물 경매를 통해 가지고, 지금 시세는 9억 그대로인가요.

▲상담자= 아니요. 요즘에는 매매가 안돼가지고 많아봤자 5억, 6억 정도요. 일반 은행도 사실 거래가 안 되기 때문에 은행도 받기 힘든 상황인 것 같더라고요.

▲최승호 변호사= 그럼 배당이 거의 불가능하겠네요. 못받을 것 같네요. 은행 근저당 우선 먼저 선수위로 받을 것이고요.

▲상담자= 그렇죠. 임대인 상대로 소송을 진행하자니 신용불량자에 뭐가 없어서 제가 받을 수 있는 돈도 없고요. 요즘에 나홀로 소송 많이 하지 않습니까. 그래서 제가 지급명령 하려고 합니다. 이것까지 하는 게, 제가 소송까지 하면 제가 돈을 돌려받지 못할 가능성이 큰데 제 입장에선 좀 리스크가 큰 것 같고요.

▲최승호 변호사= 우선 지급명령이 소송이고요. 지급명령이나 소송을 신청하는 이유는 집행권한이라는 걸 얻기 위해서, 한마디로 그 사람의 재산이 있는 걸 강제적으로 우리가 갖고 오기 위한 전 단계로서 본안소송을 하는 거거든요.

그 본안소송에 해당되는 게 지급명령 신청이나 민사소송이에요. 그런데 이것을 승소 판결 받아도 결론적으로 나중에 봤을 때 집행을 할 수가 없어요. 그 사람이 재산이 생기기 전까지는요.

특히나 만약에 상대방이 회생파산을 신청했고, 만약 회생파산 신청 후에 본인 채권, 한마디로 임대차보증금 반환 채권을 회생채권에 집어넣어버리면 나중에 사실은 일부분만 받고 면책됩니다. 그러니까 실제로는 못 받을 가능성이 커요.

그래서 내용증명을 지급명령으로 바꿔서 바로 지급명령, 바로 하시고요. 내용증명 임대인에게 바로 보낼 필요도 없고요.

지금 해결책은 제가 말씀드리고 싶은 건 공인중개사에게 과실이 있다고 말씀하시는 것 같으니까 물론 입증을 해야겠습니다만 나중에 중개사도 집주인이 사기친 것 같다고 얘기했잖아요. 그래서 그 부분 녹음 하셨나요.

▲상담자= 네. 녹음했습니다. 처음에도 안심시키는 내용들도 녹음되어 있고요.

▲최승호 변호사= 그렇다면 공제증서가 1억까지 보장이 되니까요. 공인중개사협회에다가 신청을 하시면 손해배상 청구를 하시면 공제증서에 기해서 6천만원 정도면, 물론 인정하는 액수가 뭐 아까 말씀하신 것처럼 30~50%가 나온다 하더라도 우선은 그쪽에 청구하시는 게 좋을 것 같고요.

그 다음에 중개사를 상대로 형사고소 중개사법 위반, 확인설명 의무 위반으로 정확하게 명확하게 좀 확인하고 특히나 법적인 문제가 발생할 수 있는 부분들에 대해서 공인중개사들이 확인해야 될 의무가 있잖아요. 그런 것들이 공인중개사법에도 규정되어 있기 때문에 그 부분 위반으로 고소하시는 부분이 가능할 것 같고요, 경찰서에.

그 다음에 사기죄로 고소하는 부분은 집주인과 공인중개사를 사기죄로 공동으로 범죄를 저질렀다고 한다면 그게 가능한데 이 부분이 사기에 해당될 것이냐, 그렇게 봤을 땐 사기로 보일 것 같지 않아요. 이게 법적인 '부지'잖아요.

내가 사실은 법적인 부분을 잘 몰라서 아무리 일반인이긴 하지만 내가 좀 더 검토를 많이 해보고 자세하게 알아봤다면 피할 수도 있는 위험들이었기 때문에 상대편이 진짜로 사기를 쳤느냐 이 부분은 고소는 가능한데 그 부분이 사기죄가 해당되지 않는 결과가 나올 수도 있어요.

▲앵커= 지금 말씀해 드린 방법으로 꼭 실행해 보시길 바랍니다. 꼭 전세금 돌려받으셨으면 좋겠습니다.

 

최승호 변호사 webmaster@ltn.kr



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