"임차권 등기명령 신청하면 대항력 생겨 전세금 회수 가능"
▲앵커= 법률방송 홈페이지로 들어온 사연 살펴보겠습니다.
▲상담자= 저는 1억1천500만원 빌라 전세를 살고 있습니다. 이 중 대출은 9천200만원이고요. 새 임대 아파트를 분양받아서 곧 입주 예정인데요. 그런데 작년에 건물주가 도박 사건에 연루되어 도박 자금을 빌려준 채권자들이 집주인의 건물에 가압류를 걸었습니다. 이런 흉흉한 소문이 돌아 저희는 전세 만기를 앞두고 있는데 새로 들어오려는 세입자가 아직 없어요.
집주인은 이걸 빌미 삼아 지금 돈이 없으니 기다려 달라며 새로운 세입자가 나타나면 보증금을 돌려준다고 이야기합니다. 지금 저희 건물에는 저 같은 사람이 한 둘이 아닌데요. 입주 전 완금을 치러야 하는데, 정말 고민입니다.
▲앵커= 전셋집에 가압류가 걸려있어서 자금 융통이 원활하지 않습니다. 구두로만 ‘기다려 달라’ 대응하고 있는데 집주인을 이 상황에서 형사고소 할 수 있습니까.
▲황미옥 변호사(황미옥 법률사무소)= 이런 경우 많은데요. 결론부터 말씀드리면 민사와 형사는 별개로 보셔야 된다는 겁니다.
민사로 '과연 이 분이 받을 수 있나' 라는 문제는 순위를 따지거나 그렇게 가셔야죠. 그런데 그와 다르게 ‘아니 나에게는 마치 보증금이 다 나올 것처럼 얘기해놓고 가압류가 뭐야, 당신 따라서 사기야’ 이건 아닙니다.
사기라는 건 나랑 전세계약을 체결할 때 나에게 본인이 변제 재력을 속였다거나 이런 것들이 필요한 거죠. 가령 전입신고를 한 다음날 0시에 대항력이 발생한다는 걸 악용해서 전입 신고한 당일에 집주인이 근저당을 설정해 버리는 경우죠.
세입자 입장에서는 다음날 인거고 근저당은 다음날 신고한 거니까 순위가 확 바뀌는 것이고요. 임차인은 알 수 없는 경우죠. 이런 경우는 사기에 해당될 수있어요.
그게 아니라면 임대차계약을 체결할 때 집주인이 어떤 거짓말을, 어떤 자력을 어떻게 속였는지 판단해 봐야 하는 문제고요. 형사고소 사기는 별개로 보셔야 할 것 같아요.
▲앵커= 입주를 앞두고 있는데 보증금을 못 받게 되면 임차권 설정해야 하나요. 어떡하나요.
▲박민성 변호사(법무법인 에이스)= 주택임대차보호법상 임차권 등기명령 신청 제도라는 게 있습니다. 아마도 주택임대차보호법에는 등기하지 않은 전세의 경우에도 적용되도록 되어 있어요. 당연히 이 사연에서 등기를 하게 되면 그 이후에 가압류를 했다고 해도 해당되는 그 가압류권자보다 우선적으로 배당을 받을 수 있기 때문에 전세보증금 받는 과정에선 별 문제가 없어 보여요.
그런데 미등기전세인 경우엔 문제가 있을 수도 있을 것 같아요. 그래서 주택임대차보호법상으로 임차권 등기명령 신청을 관할법원에 하시면 되는데요. 그 법원에 하는 부분에 있어선 당연히 그 전에 들어가셨을 땐 주택인도라든지 주택인도를 받고 주민등록 전입 신고 확정일자를 하셨는 진 모르겠어요.
아마도 하셨을 거라고 생각이 드는데 만약 안 하셨다고 하더라도 지금 이 상태에서 법원에 등기명령 신청제도를 하시면 거기에서 대항력이라든지 우선변제권이 확보가 되니까 나중에 전세보증금을 떼일 염려는 좀 없으시겠죠.
▲앵커= 이렇게 답변을 드리도록 하겠습니다.
