"전전세로 살고 있는데 갑자기 방을 빼라네요. 복비와 이사비를 청구할 수 있나요"
"전전세로 살고 있는데 갑자기 방을 빼라네요. 복비와 이사비를 청구할 수 있나요"
  • 김유리앵커, 박진우 변호사, 이인환 변호사
  • 승인 2020.03.22 16:53
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"임차인과 전차인의 계약은 독자적 임대차 계약으로 유효... 집주인에 대한 대항력은 상황 따라 달라"

[법률방송뉴스] ▲김유리 앵커= ‘알쏭달쏭 법률 YES or NO’ 시작해보도록 하겠습니다. 법률방송 홈페이지 통해 들어온 고민부터 들어보겠습니다. 화면으로 만나보시죠

현재 전세로 살고 있는 사람 집에 방 하나를 얻어 월세를 내며 살고 있습니다. 전전세다 보니 저희끼리 계약서를 적었고, 그 계약서 내용 중에는 '임대인이 계약 해지의 원인일 시 임대인은 임차인의 이사를 책임진다'라는 조항이 있었습니다. 그런데 이 사람이 갑자기 자기가 사정이 어려워졌다며 방을 빼달라고 하는 겁니다. 전세금을 받아 나가겠다면서요.
 
한달 안에 방을 빼라고 하는 것이 저는 너무 갑작스러웠지만 사정이 있겠지 하고 생각하며 복비와 이사비용을 달라고 했더니 줄 수 없다고 합니다. 저희끼리 맺은 계약이지만 계약서에 엄연히 기재한 사항이니 복비와 이사비용, 받을 수 있는거 아닌가요?
 
변호사님 먼저 전전세는 법적으로 문제되는 점이 없는지 짚고 넘어가야 할 것 같아요.
 
▲이인환 변호사(법무법인 제하)= 일단 전전세를 금지하는 법은 없습니다. 하지만 전전세는 임차인과 전차인간의 계약이기 때문에 이 둘 사이의 계약은 유효하지만 집주인에게 대항할 수 있는가는 별개의 문제입니다.
 
▲앵커= 일단 사연에서는 전차인과 임차인간에만 계약을 했다고 돼 있는데요. 주인의 동의 없이 맺은 전전세 계약의 법적 효력은 어떻게 되나요?
 
▲박진우 변호사(박진우 법률사무소)= 전세권을 넘기는 전전세 같은 경우 등기가 돼 있어요. 등기가 없는 전전세는 단순한 임대차와 같은 겁니다. 이러한 전대차의 경우 원 임대임과 임차인 그리고 전차인 각각에 대해 효력이 달라집니다.
 
임차인과 전차인과의 계약은 독자적인 임대차 계약으로 유효합니다. 대신 임차인이 원 임대인의 동의를 받아야 계약이 적법해집니다. 임차인이 동의를 받아줄 의무가 생기고요.
 
보통 임대인과 임차인의 계약에 대해 살펴볼 필요가 있는데요. 보통은 동의없이 맺은 전대계약은 무효라고 알고 있는데 그렇지는 않습니다. 임대차는 유효한데, 무단 임대를 한 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있게 됩니다.
 
또 하나 아셔야 할 것이 있는데요. 이 사연 같은 경우 계약 해지가 되지 않을수도 있어요. 왜냐하면 민법에 건물의 소부분 임차같은 경우 임대인의 무단전차로 인한 해지권을 인정하지 않는다고 돼 있거든요. 그 기준은 통상 30%입니다.
 
사연같은 경우 원 임차인이 임차한 집에서 방 한칸만 쓰고 있는 경우이기 때문에 임대인의 허락이 없더라도 유효할 수 있습니다.
 
한가지 더 말씀드릴 것은 보통 임대차 계약서를 쓰실 경우 부동산에서 쓰는 임대차 계약서에는 특약으로 전대를 할 수 없다는 규정을 따로 둘 수 있습니다. 보통의 표준 약관에 다 들어가 있고요. 그래서 그 조항을 통해 못하게 되는 것이라서 돌고돌아 결론적으로 임대인의 동의를 얻어야 되게끔 되는 경우가 많습니다. 법과 현실이 조금 다른 부분이죠.
 
▲앵커= 결국은 동의를 얻어야 하는군요. 계약서를 잘 써야 하겠습니다.
 
갑자기 방을 빼달라고 하는데 복비와 이사비용은 따로 청구할 수 있을까요?
 
▲이인환 변호사= 임차인과 전차인의 계약은 앞서 말씀드렸듯이 유효하기 때문에 전차인은 임차인에게 물론 청구할 수 있습니다. 다만 전차인이 임대인에게 요구할 수 있는가에 대해서는 불가능하다고 말씀드려야 할 것 같습니다.
 
▲앵커= 그렇군요. 그렇다면 이런 경우 있잖아요. 보증금 3천에 전세를 얻고 더 비싼 가격으로 전세를 놓는 경우 있잖아요. 이런 경우 문제는 없을까요?
 
▲박진우 변호사= 당연히 형사적으로 사기죄가 문제될 수 있고요. 많이 들어보셨겠지만 전세금 사기라고 불리죠. 민사적으로 소규모 전세가 불법은 아니지만 특약이 있는데 없다고 속였다면 그런 경우도 사기죄가 될 수 있습니다.
 
▲앵커= 그런 경우는 사기죄가 되는것이네요. 이런 경우는 없어야 겠습니다. 감사합니다. 잘 들었습니다.
 

 

김유리앵커, 박진우 변호사, 이인환 변호사 webmaster@ltn.kr


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