"종중 약관 등 확인, 토지 임대차계약 해지 요구 정당한지 파악해서 대응해야"

▲상담자= 저는 양주시에 살고있는 사람인데요. 종중의 동의를 얻어서 93년 8월에 주택을 신축해서 지금까지 살고 있습니다. 그런데 최근 임대차 계약이 만기됐다고 계약서 상으로 18년 12월 31일 작년입니다. 그런데 현재 살고있는 집을 보상도 없이 원상복구해놓고 나가라고 합니다. 어떻게 해야할지 답답해서 전화를 드렸습니다.

▲전혜원 앵커= 지금 일단 대략 계산해보니까 25년 가까이 거주를 하셨네요. 신축을 해서.

▲상담자= 실제 사는 것은 한 40년 살았습니다. 집짓기 이전부터 살았으니까요.

▲앵커= 굉장히 오래 사셨는데, 어떤 일이 있었는지 법적으로 해결할 수 있을지 자세히 알아보겠습니다.

▲최종인 변호사(법률사무소 해랑)= 네, 안녕하세요. 지금 억울하시고 답답하시겠어요. 그 집에는 지금 살고 계신 거예요?

▲상담자= 네, 부부가 살고 있습니다.

▲최종인 변호사= 그 집이 지은 것은 선생님께서 직접 지으신 것이고, 집 명의도 선생님 이름으로 돼 있고요. 

▲상담자= 네, 그리고 임대료는 170만원씩 주고 있습니다.

▲최종인 변호사= 집이 있는 토지는 지금 명의가 누구 명의로 돼 있을까요?

▲상담자= 지금 살고있는 사람으로요. 종중으로 돼 있지 않고 지금 살고 있는 사람으로요.

▲최종인 변호사= 그런데 종중의 재산인 것은 맞고요?

▲상담자= 아니죠. 집은 개인 것이죠. 땅은 종중 것이지만.

▲최종인 변호사= 땅은 종중 것인데, 그러면 땅이 종중 재산이잖아요. 그럼 그 땅의 등기 명의도 종중으로 돼 있는 건가요? (네) 그러면 지금 이 부분에 대해서 나가라고 얘기하는 분이 누구에요. 임대차 계약을 해지한다고 얘기하는 분이요.

▲상담자= 종중 회장이죠.

▲최종인 변호사= 종중 회장이요. (네) 종중 회장은 적법하게 선출된 사람이에요?

▲상담자= 그 부분은 과거에서부터 쭉 내려왔기 때문에 그냥 인정을 하고 있습니다. 누가 또 그 사람 대신해서 할 마음도 없고요.

▲최종인 변호사= 아 그래요. 그러면 혹시 지금 종중의 정관이나 규약이나 그런 것 정해두신 것은 있나요?

▲상담자= 정해진 거 있겠죠. 종중이라고 등록돼 있으니까요.

▲최종인 변호사= 보통 모든 종중이라고 해서 그런 규약을 두고 있는 것은 아니에요. 그래서 그런 부분에 대해서 일단 왜 이게 중요하냐 하면 지금 종중 토지에 선생님 집이 있는 것이잖아요. 그리고 임대차 계약을 맺어서 거기에서 살고 계신 것이고요. 

임대차 계약을 해지한다는 것은 종중 토지의 관리행위에 해당이 되는 거예요. 종중 토지를 관리하는 것 중에 하나로써 임대차 계약해지라는 게 있는 것이거든요. 그런데 종중 토지의 관리라는 것은 종중 토지의 회장이라고 해서 반드시 독단적으로 그렇게 할 수 있는 게 아니라는 것이죠.

왜냐하면 종중 재산이라는 것은 종중원들의 총유라고 해요. 그래서 종중 재산이라고 하는 것이고요. 종중 재산의 관리 그리고 처분 같은 것은 정관이나 규약에서 정한 게 있으면 정한 바에 따라서 하는 것이고 그런 게 정한 것이 없으면 종중원들이 모여서 결의를 해서 결정을 하는 거예요.

만약 지금 임대차 계약을 해지한다는 게 종중의 정관이나 규약에 나와 있는 사항에 따라서 정해진 의사가 아니라 종중 회장이 독단적으로 내린 결정이라고 한다면 그 종중의 회장이 내린 임대차 계약해지라는 결정 자체가 효력이 있는 것은 아니라고 생각할 수 있는 부분이거든요.

▲상담자= 회장 개인으로 이것을 진행하는 것 같은데요. 종중의 이익을 위해서 한다고 하는데 실제 거기 거주하는 종중원들은 그런 것을 하나도 모르고 있습니다.

▲최종인 변호사= 그러면 종중 회장이 독단적으로 내린 결정이라고 한다면 그 회장이 임대차 계약을 해지한다는 결정 자체가 효력이 있다고 보기는 어려운 거예요. 그래서 그런 부분에 대해서는 크게 신경 쓰지 않으셔도 되겠다는 생각이 들지만 어쨌든 그분도 친인척이잖아요. 그래서 문제를 해결해야 해요.

왜냐하면 분쟁이 계속 있을 거 아니에요. 내용증명이 날아 올 수도 있고 그것에 대해서 싸움이 생길 수도 있고 하잖아요. 한 번 임대차 계약을 해지한다고 하시는 분, 종중의 회장이라는 분이랑 이 임대차 계약을 해지한다는 것에 대해서 정관이나 규약이 있는지 근거를 확인을 해보시고요.

근거가 없다고 하면 종중총회를 열어야 해요. 종중총회는 모든 종중원들이 참여해서 진행을 해야지만 효력이 있는 거예요. 그래서 한 명이라고 종중원이 누락된 상태에서 결의가 열리면 거기에서 또 내려진 결정 자체는 효력이 없는 것이거든요.

만약에 종중총회 결의가 열렸다고 한다면 선생님께서도 종중원들을 대상으로 해서 “내가 과연 여기에서 나가야 하느냐. 40년을 살았다. 집도 지어 놨다. 그럼 나는 어디로 가라는 말이냐”라고 해서 종중원들을 설득할 수 있는 기회가 있다는 것이죠.

그래서 거기에서 “임대차 계약을 해지하고 이 사람을 여기서 내보내는 것 자체가 너무 같은 친인척끼리 잔인한 거 아니냐. 냉정한 것 아니냐”라고 생각하면 종중원들 사이에서 결의가 안 날 수도 있잖아요. 그리고 종중원들도 혹시 모르죠.

종중 회장이 종중 재산을 가지고 본인이 부당한 이익을 누리려고 선생님을 내보내시고 종중 토지를 이용해서 개인의 사익을 누리려고 하는 것일 수도 있습니다.

 

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