"전세 확정일자 받아놓으면 설정과 같은 효과, 경매 낙찰금액에서 배상 받아야"
▲전혜원 앵커= 안녕하십니까. 어떤 고민이 있으신가요.
▲상담자= 사실은 다가구 주택인데요. 전세 5천500만원에 있었거든요. 그런데 주인이 "사기당했다" 그래서 돈을 안 주는 거예요. 계약이 끝났는데. 계약은 2016년 11월 31일날 계약해서 2018년 11월 30일.
▲앵커= 그럼 재작년 11월 말에 계약이 끝났는데 전세금을 돌려받지 못하고 그 집에 거주를 하고 계신거네요.
▲상담자= 경매로 넘어갔어요. 저희가 지금 충남 당진인데요.
▲앵커= 그러면 집주인한테 연락은 해보셨나요.
▲상담자= 연락을 안 받죠. 사기 당했다면서 자취를 감추고 302호에 주소를 옮겨놨는데 다른 사람이 살고 있는지 문도 안 열어줍니다.
▲앵커= 혹시 부동산이랑은 얘기 나눠보셨나요.
▲상담자= 부동산은 처음에 계약할 때 거기가 6억이 대출이 되어 있다고 하더라고요. 그런데 그게 이제 등기부등본 띄어봤을 때 9억 5천만원인가 되어있었어요.
아들이 거기서 살고 있었는데요. 그래서 물어봤어요. 6억이나 대출받았는데 살아도 되냐고. 근데 부동산에서 괜찮다고 하니까.
▲앵커= 알겠습니다. 전세계약은 끝났고 세입자로 들어가실 때도 이미 대출이 있는 상황이 있다는 걸 알고 들어가신 상황까지 들었고요. 변호사님과 자세한 얘기 나눠보세요.
▲김현성 변호사(법무법인 동백)= 확정일자는 받아두셨고요. 입주도 했겠고 주민등록도 되어 있겠죠. 그 다음에 보증금이 지금 5천500만원이시고 충남 당진이라고 하셨는데요.
이런 경우 우리가 주택임대차보호법이라고 해서 시행령에 보면 우선 변제, 보증금 중에 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리가 있거든요.
거기에 해당되려면 우선 충남 당진 같은 경우엔 5천만원 정도 보입니다. 5천500만원이어서 거기에 해당되진 않는 것 같아요.
▲상담자= 그게 문제에요. 부동산에서 그걸 알았을 텐데 왜 5천500만원까지..
▲김현성 변호사= 5천만원이 넘어가면 일단 우선 변제를 받을 수 없다, 일부에 대해서. 일부는 얼마냐면 금액은 그렇게 크지 않아요. 5천만원 중에서 일부 우선 변제 받는 것은 1천700만원 정도입니다.
우리 상담자 같은 경우에는 여기에 해당되지 않거든요. 다만 확정일짜는 받아두셨잖아요. 그 날짜가 있을 건데 지금 경매에 들어가셨다고 했잖아요.
이를테면 다른 설정되어 있는 것들이 있지 않습니까.
▲상담자= 그러니까 다른 사람들은 설정된 사람도 있고요. 또 아들보다 늦게 들어간 사람도 있고요. 우리는 설정이 안 되어 있어가지고.
▲김현성 변호사= 안 되어 있어도 확정일자가 있기 때문에 설정된 것 같은 효과를 가질 수 있어요. 그래서 그 순서에 따라서 나중에 경매절차에서 배상을 받을 수 있거든요.
▲상담자= 만약에 9억5천만원이잖아요. 이걸 은행에서 10억이라고 설정을 하면 받을 게 하나도 없다는 말을 들었거든요. 나중에 대출을 또 받아도 은행이 우선이라고 하더라고요.
▲김현성 변호사= 그럴 수 있는데 그거는 그렇지 않고 아마 처음에 들어갈 때 9억5천만원이라고 되어 있고 그 당시에 6억이라고 되어 있다고 하지 않았습니까.
그 이후에 아마 확정일자를 받으신 것 같고 그 확정일자보다 늦게 대출을 더 받았다 그 말씀이잖아요. 그런 경우에는 확정일자가 더 앞서기 때문에 그 부분에 대해서는 괜찮을 것 같습니다.
▲상담자= 그렇다면 부동산한테 우리가 좀 할 수 있는 건 없나요. 부동산이 그당시에 6억이나 됐었는데 ‘이런 집은 하지말라’고 했어야 되는 것 아닌가요.
▲김현성 변호사= 그거는 아마 부동산에 책임을 묻기는 어려울 것 같습니다. 만약 6억이란 사실을 숨기고 했다면 문젠데 6억의 대출이 있단 사실을 밝혔잖아요.
그걸 보고서 우리가 임대차 계약을 맺었잖아요. 그 판단은 우리 상담자분이 하셨어야 합니다. 결국 판단은 본인이 하게 되니까 최종 책임은 우리가 져야하죠.
그러니까 현재로선 확정일자를 기준으로 나보다 앞서있는, 날짜가 앞서있는 권리자에 대해선 대항하기 어렵고 그 이후에 대해선 우선한다고 보심 되요.
우선변제는 어렵고, 경매절차를 순차적으로 기다리셔야 할 것 같습니다.
▲앵커= 저희가 일단 드릴 수 있는 방법은 다 드린 것 같습니다. 잘 알아보셔야 할 것 같습니다.
