"전세 만기 지났는데 집주인이 세입자 못 구했다고 보증금을 안 줍니다"
"전세 만기 지났는데 집주인이 세입자 못 구했다고 보증금을 안 줍니다"
  • 황미옥 변호사
  • 승인 2020.01.13 18:40
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"이사 나가기 전에 '임차권 등기 명령 신청서' 법원에 제출해야"

▲상담자= 집이 옛날집이어서 지저분하고 해서 방이 안 빠지려고 하거든요. 옛날에도 안 빠져서 빈집 상태로 몇 년 동안 그냥 있다가 제가 들어온 거예요. 그래서 지금 안산으로 가야하는데 집주인은 돈이 없다고 안 빼준다고 그러거든요. 3월 20일에 LH에서 집이 돼서 이사를 하려고 합니다. 계약이 끝났는데 새로운 세입자가 들어오고 집이 나가야 돈을 준다고 하거든요.

▲황미옥 변호사(황미옥 법률사무소)= 제가 하나만 여쭙겠습니다. 3월 20일에 집을 나가신다고 하셨는데, 원래 계약만기는 언제이신가요.

▲상담자= 만기 끝났습니다. 작년 2018년도에 끝났어요. 어떻게 방법을 취해야 하는데 법무사에 아는 사람에게 물어봤더니 내용증명서를 떼오라고 하더라고요.

▲황미옥 변호사= 일단 지금 제일 중요한 것은 만기는 끝났고 3월 20일에는 전세금을 돌려받을 수 있는지가 가장 궁금하신 거 아닙니까. 일단 임대차계약 기간이 끝났다, 만료됐다고 하면 임차인은 집을 깨끗하게 비워주시고 임대인은 보증금 반환해주시고, 이렇게 하는 게 기본 구조라는 거 다 아실 겁니다.

그런데 현실적으로 대게 임대인들은 보증금을 반환해 드릴 때 새로 들어오는 세입자로부터 돈을 받아서 집을 나가는 세입자에게 돈을 돌려주는 것이 일반적이기 때문에 이 과정에서 집이 안 나가게 되면 당장 돌려줘야 하는 보증금을 못받게 되는 문제가 발생합니다.

특히 상담자 분이 사시는 집이 옛날부터 잘 안 나가고 화장실도 안 좋고 해서 다른 세입자들에게 인기가 없는 경우, 집이 잘 안 나가는 경우에는 새로 들어오는 사람을 못 구하니까 더욱 보증금 반환을 못해주는 게 문제가 많이 발생하는 것 같습니다.

그러면 임대인 분들은 보통 하시는 말씀이 ‘새로운 세입자가 들어오면 돌려주겠다’라고 하시는데 중요한 것은 임대인 분들께서는 아무리 새로운 세입자를 들이시지 못한다고 하더라도 만기가 되면 나가야 하는 임차인 분들에게 보증금을 반환해주셔야 합니다.

지금 나가야될 분이 보증금 돌려받고 나갈 수 있도록 해주셔야 하고요. 혹여 새로운 세입자 못 구하셨다고 하면 임대인 분이 자금을 사용하셔서라도 돌려주셔야 하는 게 원칙입니다.

▲상담자= 그래서 제가 법무사에게 여쭤봤더니 “나중에 내용증명서를 보내면 증거가 된다고 보내라”고 하더라고요.

▲황미옥 변호사= 내용증명을 말씀하시는데, 돌려줘야 함에도 불구하고 임대인 분들이 보증금을 돌려주지 못한다고 할 경우 어떻게 조치를 취해야 되는지 그 부분에 대한 것 같아요. 맞습니다. 돌려줘야 하는데 안 돌려주면 내용증명 같은 거 할 수 있는데요.

일단 중요한 것은 당장 3월 20일에 안산에 있는 LH로 이사를 가셔야 하지 않습니까. 이사를 가실 때에는 덜컥 이사하며 나가시지 마시고요. 법원에 가면 ‘임차권 등기 명령 신청’이라는 제도가 있습니다. 들어보셨나요. 보통 어려우신 용어인데요. 

임차권 등기 명령 신청서라는 것을 법원에 제출하시면 등기를 경유하실 수가 있는데 그렇게 해두시면 이사를 나가신 이후에도 이사를 가기 이전에 있었던 권리를 잃어버리지 않을 수가 있어요. 그래서 다가오는 3월 20일에 이사 가시기 전에 등기 명령 신청하시는 거 잊지 마시고요.

아까 내용증명 말씀하셨는데, 맞습니다. 보통 보증금 못 돌려받는다고 할 때에는 대뜸 “보증금 반환 청구 소송 제기하세요”라고 말씀하시는데 현실적으로 소송을 제기하는 게 어렵기도 하고 비용이 많이 들어서 부담스러워서 제기하기 어려운 게 사실이에요.

소송 제기하시기 이전에 임대인에게 “언제 기간을 만기로 해서 임대차계약이 끝났습니다. 당신은 나에게 보증금을 돌려주셔야 합니다”라는 내용증명을 작성해서 통보를 하시면 나중에 증거의 효력도 있을 뿐만 아니라 지금 현재 소송을 제기하기 전에 ‘이 사람이 자칫하면 소송을 제기 하겠구나’ 임대인에게 예고적 의미로 미리 효력을 발생할 수 있습니다.

 

황미옥 변호사 webmaster@ltn.kr



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