"양 당사자간 신뢰 의무 지키지 않았다면 보증금 돌려받고 계약 해지 가능"
[법률방송뉴스] 안녕하세요. 이번 코너는 법률방송 인스타그램에 올라온 여러분들의 법률적인 고민을 해결해 드리는 시간입니다. 오늘의 사연입니다.
6개월 전 보증금 500에 월세 40만원짜리 원룸을 계약한 후 지금까지 살고 있습니다. 풀옵션 원룸인데 처음에 그냥 볼 때는 괜찮았습니다. 그런데 살아보니 하자가 한두 개가 아니었어요. 특히 전자제품이 문제였습니다.
"아저씨 저 303호 입주민인데요. 에어컨 좀 고쳐주세요"
"응, 알았어 알았어"
"아저씨 세탁기 탈수 기능도 조금 이상해요"
"응 세탁기도? 아가씨 물건 아니라고 함부로 다루는 것 아냐?"
"아니요. 처음부터 그랬는데요"
"응, 알았어 한번 들를게"
이런 식으로 아무리 요청을 해요 알았다는 답변만 할 뿐 절대로 들르지도 고쳐주지도 않았습니다. 이렇게 저는 무더운 여름을 선풍기 한 대로 지내야 했습니다.
저는 참다 못해 “이게 무슨 풀옵션 원룸인가요”라며 “계약을 해지하겠다”고 주인에게 말했습니다.
그런데 주인은 도리어 “다른 집들은 다 문제가 없는데 왜 아가씨만 그러냐”며 “자기 물건처럼 잘 다뤄달라”고 화를 내더군요.
그러더니 “계약 해지하려면 동생이랑 상의하라”고 하더군요. 3개월전에 원룸 명의를 동생에게 넘겼다는 것이예요.
저는 “어떻게 그런 말을 세입자에게 해주지 않았나요?”라며 항의했지만 집 주인은 “내 집 내가 파는데 무엇이 문제냐?”며 들은 척도 하지 않았습니다.
계약 기간이 1년 6개월이나 남았는데요. 이런 경우 보증금을 제대로 돌려받고 빨리 계약을 해지할 수 있는 방법이 없을까요?
보통 전세의 경우는 수리 의무가 세입자에게 있고, 월세의 경우는 수리 의무가 집주인에게 있다고들 알고 있죠. 어떤가요?
그 이유가 민법에 전세권에 관련한 규정이 있는데요, 전세권자는 통상의 관리에 속한 수선 의무를 부담한다는 취지의 규정이 있어요. 그런데 민법의 전세권과 일반적으로 우리가 말하는 전세권은 다른 개념입니다. 하지만 일반적으로 그런 관습이 형성되어 있는 상태입니다.
현실에서 수선은 케이스 바이 케이스로 진행되는 것 같아요. ‘이것은 노후화 된 경우니 내가 갈아줄게’ 하는 경우도 있고, ‘이것은 세입자가 험하게 써서 고장난 것이야’ 라고 할 수도 있죠.
결국 계약에서 의사 해석의 문제입니다. 예전에 풀옵션 원룸이 많이 인기였죠. 그 경우에는 원룸에 딸린 가전제품들을 무리없이 사용할 수 있게 해주겠다라는 약속이 있다고 봐야겠죠. 그 경우에는 집 주인에게 수리를 요청할 수 있을 것이라고 봅니다.
결국 임대차 관계에서 분쟁이 생겼을 때 분쟁에 해당되는 금전적인 피해가 고액이 아닌 한은 법적분쟁으로 끌고 갈수 있는 세입자가 그렇게 많지 않을 것 같아요.
대부분 지금 살고 있는 집에서 보증금을 반환받아서 새로운 곳으로 이사갈 곳의 보증금을 지급해야 하는 상황에서 분쟁을 오래 끌기도 힘들고, 변호사 비용을 지불하기도 곤란한 형편의 분들이 많으실 것으로 예상되거든요.
그래서 법률구조공단의 경우 기관 내에 임대차를 둘러싼 분쟁을 따로 심사하는 임대차분쟁조정위원회라는 기관을 설치하기도 했는데요, 좀 더 제도적인 보완이 필요하지 않을까라는 생각도 드네요.
사연자분들게서 풀옵션 원룸같은 경우 건물을 인도받으면서 전입신고를 했느냐 여부에 따라 대항력이 좀 차이가 있을 것 같습니다.
만약 주민등록 전입신고를 제대로 하셔서 대항력이 생겼다면, 소유자 명의가 바뀌었다고 해도 임대인은 주택임대차보호법에 따라 임대차 계약상 권리의무를 승계하게 됩니다. 그리고 임차인의 경우 권리의무 승계를 거부하고 원래 집주인에게 계약해지를 요구할 수 있습니다.
가끔 세금 문제가 있다며 전입신고를 못하게 하는 경우가 있는데요. 전입신고를 하셔야 보증금도 안전하게 돌려받을 수 있고, 이런 주택임대차보호법상 대항력도 주장하실 수 있게 됩니다.
대항력을 갖추고 있는 세입자는 집주인이 집을 판다고 해도 “새 건물주와 계약을 유지하기 싫다”며 원래 집주인에게 계약해제를 요구할 수 있습니다. 결국 주민등록을 하셨는지에 따라 달라질 수 있을 것 같아요.
또한 임대차 관계는 양 당사자의 신뢰를 바탕으로 유지되는 관계인데, 이런 임대차 관계의 속성상 여름 내내 에어컨을 수리해주지 않았다면 계약 해지가 가능할 것으로 보입니다.
사연을 보내주신 분은 계약을 해지하고 보증금을 돌려받으실 수 있을 것으로 보입니다. 집 주인과 현명하게 해결하시기를 바랍니다.
