20년 넘게 남의 땅에서 살면 내 땅 되나... 민법 취득시효와 '자주시효' 인정 법리
20년 넘게 남의 땅에서 살면 내 땅 되나... 민법 취득시효와 '자주시효' 인정 법리
  • 최광석 변호사
  • 승인 2019.08.25 13:54
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▲법률방송뉴스= 안녕하세요. '법률정보 SHOW' 최광석 변호사입니다. 오늘은 인접한 경계 토지 분쟁과 취득시효라는 부분에 대해 말씀드리겠습니다.

이웃간의 지적경계선 침범을 두고 발생하는 크고 작은 분쟁들이 생각보다 많이 있습니다. 예전부터 측량을 제대로 하지 않고 건축을 하는 경우가 많았기 때문입니다.

이웃간의 잘 타협해서 법적으로 다투지 않는 것이 가장 바람직하지만 큰 재산권과 직결되다 보니까 법적 분쟁으로 퍼지는 경우도 적지 않습니다.

법적으로는 일단 경계를 침범한 토지는 소유자에게 인도해주는 것이, 양도해주는 것이 원칙입니다. 만약 다른 사람의 토지를 침범해서 건축한 경우 경계를 넘어간 건물은 철거해야 합니다. 하지만 이런 원칙에 큰 예외가 있는데 이것이 바로 '취득시효' 제도입니다.

민법 245조는 점유로 인한 부동산 소유권의 취득기간이라는 제목으로 다음과 같이 규정하고 있습니다. 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다 라고 규정을 하고 있습니다.

이 제도의 취지는 비록 타인의 권리라고 하더라도 오랜 기간 타인의 점유상태 하에 있었다면 그 상태를 허물고 다시 원상복구를 한다는 것은 사회질서의 안정을 뒤집는 결과가 된다는 것이 가장 중요합니다.

그리고 두 번째는 매매 등으로 소유권을 취득했지만 아직 등기하지 않은 채 장기간 점유만 하는 경우도 적지 않습니다.

이런 경우에는 오래 전의 ‘소유권 취득’에 따른 증빙을 요구하여 불충분하면 소유권을 취득하지 못하게 하는 것은 너무 지나친 것이 아니냐, 또 권리 위에 잠자리를 보호할 필요가 없다는 점도 주요한 이유입니다.

결국은 취득시효를 인정하면 경쟁 분쟁 과정에서 다른 사람 토지를 침범해서 점유한 사람이라고 할지라도 토지를 인도한다거나 넘겨준다거나, 점유에 따른 금전적 대가 사용료를 부담하지 않아도 되는 것은 물론이고, 점유하는 다른 사람의 토지를 취득하는 그것도 무상으로 취득하는 결과에 이르게 됩니다.

바로 그런 점 때문에 취득 시효 요구 여부에 따른 차이가 아주 극명하게 보일 수밖에 없습니다. 그래서 실무상으로도 매우 첨예하게 다뤄지는 경우가 많이 있습니다.

경계지와 관련된 시효 취득 분쟁과 관련해서는 점유 기간이 20년 이상이어야 한다는 일반적인 요건과 별개로 소유의사 즉 '자주점유'라는 용어를 쓰는데 이 자주점유 여부를 두고 쟁점이 되는 경우가 많이 있습니다.

바로 이 인접지 경계지 분쟁도 바로 그 점과 관련있습니다. 판례는 이 구체적 타당성과 관련해 접근하고 있습니다.

간단하게 요약하자면, 침범한 면적이 그리 과다하지 않다, 아주 크지 않다면 자주점유를 인정하는 반면에, 반대의 경우에는 면적이 너무 크다는 경우에는 자주점유를 부정하고 있습니다.

점유자는 소유의사로 점유한 것으로 추정한다는 민법 197조 1항에 따라서 점유자가 취득시효를 주장하는 경우에 있어서 스스로 소유의 의사를 입증할 책임가지는 없고 오히려 그 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 점유자의 취득시효의 성립을 부정하는 자에게 그 입증책임이 있다는 것입니다.

그런데 이 침범한 면적이 아주 상당하다, 너무 과다한 경우에는 자주점유가 아니라 악의적인 침범으로 인정하고 있는 것입니다.

민법 197조에 '점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다' 라는 부분입니다.

때문에 이런 분쟁을 예방하기 위해서는 점유 취득 소유 기간 20년을 감안한다면 너무 오랜기간 동안 침범상태가 방치되지 않도록 할 필요가 있습니다. 그러기 위해서는 수시로 주기적인 측량을 통해서 경계확인을 할 필요가 있는 것입니다.

이번 시간에는 인접 경계 토지 분쟁과 취득시효에 대해 알아보았는데요. 침범한 토지를 인도해줘야 하는 원칙에 대한 예외적 제도로 취득시효 제도가 인정되고 있습니다.

20년간 소유의 의사로 점유가 이뤄진 경우 침범한 타인의 토지를 무상으로 취득하게 되는 권리를 가집니다. 이런 분쟁을 미연에 방지하지 위해서는 주기적인 측량을 통해서 자신의 권리관계를 확인하려는 노력이 필요합니다.

지금까지 법률정보쇼 최광석 변호사였습니다. 감사합니다.

 

최광석 변호사 webmaster@ltn.kr



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