강남 재건축 부동산 집값 급등, 덩달아 허위 신고도 급증... '부동산 거래 신고법' 개정
▲전혜원 앵커= 저희 '알기 쉬운 생활법령'부터 시작하겠습니다. 정부의 강력한 부동산 규제도 일부 강남에서는 집값이 급등하면서 허위 계약에 대한 의혹이 제기되고 있는 데요. 얼마 전 투명한 부동산 거래를 위해 '부동산 거래 신고법'이 개정되었습니다.
그래서 오늘 '알기 쉬운 생활법령'에서는 '부동산 거래 신고'에 대해서 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 우선 부동산 거래 신고 흔히 집을 사고팔고 거래를 하고 난 후에 실거래가 등을 신고하는 것을 말하는 것이 맞는지. 황 변호사님, 맞는 거죠? 이제 함께하도록 하겠습니다.
▲황미옥 변호사= 네. 맞습니다. 그 부동산 거래 신고 제도라는 것은 아까 MC님께서도 말씀 주셨지만 부동산 거래 신고 등에 관한 법률에 기반해 마련된 제도이고요.
부동산 매매 계약을 체결한 후에 실거래가격보다 낮게 계약서를 작성하는 이중계약 관행, 보통 다운계약서라고 하죠. 그 관행을 없애도 부동산 거래를 조금 더 투명하게 만들기 위해 실제 가격대로 거래를 신고하도록 만든 제도라고 보시면 됩니다.
▲전혜원 앵커= 네. 그렇군요. 주로 중개업자를 통해 거래하는 경우가 많은데 부동산 거래 신고 중개업자가 신고해준다고 생각하면 될까요?
▲황미옥 변호사= 예. 그렇다고 보셔도 되는데요. 조금 더 구체적으로 보면 부동산 매매 계약을 체결했다고 하면 체결한 후에 부동산 거래 계약 신고서를 작성해야 합니다.
그렇게 해서 부동산 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 제출해야 하고, 혹은 전자로도 가능합니다. 국토교통부 부동산 거래 시스템을 통해서도 신고할 수 있는 데요.
말씀 주신 것처럼 부동산 매매 계약을 중개하고 계약서를 작성했던 그 해당 중개업자도 신고의무자이고, 그에 더해 매도인과 매수인 또한 신고의무자입니다.
하나 더 말씀드리자면 부동산 거래신고는 거래 계약을 체결했다고 하는 경우 거래 계약 체결일로부터 60일 이내에 신고하도록 의무지워져 있습니다.
▲전혜원 앵커=그렇군요. 자 그리고 부동산 거래 이익을 높이거나 아니면 대출금을 많이 받기 위해 업다운 계약서를 쓰는 경우도 종종 있다고 합니다. 이거 당연히 잘못된 행동이겠죠?
▲박순철 변호사= 네, 그렇습니다. 판 쪽 계약서는 싸게, 산 쪽 계약서에서는 비싸게 이렇게 매매가를 다르게 쓴 계약서를 업다운계약서라고 하는 데요.
이런 업다운계약서를 통한 부동산 대금 조작행위는 부동산 신고법에 따라 행정처분은 물론 사기죄까지 성립할 수 있기 때문에 유의해야 합니다.
부동산 거래 신고 시 금지되어 있는 행위 중 몇 가지 주요한 것을 설명해 드리자면 첫째, 매수인이나 매도인은 개업공인중개사에게 부동산 거래 신고를 하지 않도록 요구하거나 거짓된 내용으로 신고하도록 요구해서는 안 됩니다.
이를 위반하면 500만원 이하의 과태료를 부과받습니다. 또한 신고의무자가 아닌 자가 거짓된 내용의 부동산 거래 신고 행위를 해서도 안됩니다. 거짓된 내용의 신고를 한 자는 부동산 등 취득가액의 100분의 5 이하에 해당하는 금액의 과태료를 부과받게 됩니다.
그리고 부동산 거래 신고에 대해 거짓 신고를 조장하거나 방조하는 행위 역시 해서는 안됩니다. 이를 위반하면 500만원 이하의 과태료를 부과받을 수 있습니다.
▲전혜원 앵커= 알겠습니다. 최근에는 허위 계약으로 실거래 가격을 올리는 일까지 생기면서 정부가 개정안을 내놓았잖아요.
▲황미옥 변호사= 네, 맞습니다. 당초에 부동산 거래 신고법을 규정한 취지는 다운계약서를 쓰지 못하도록 하자고 해서 세금 탈루를 없애자는 것이 목적이었는데, 작년 재작년부터 희한한 증상이 발생했죠. 아파트 가격이 비싸게 팔린 것처럼 부풀려서 거래신고를 합니다.
그런 것을 보고 '자전거래'라고 하는데 맹점이 무엇이냐 하면 부동산 자전거래라는 것은 부동산 거래 신고법에 따르면 거래가 이루어졌을 때만 신고를 하고 거래가 취소되었을 때는 해제 신고를 의무 지우지 않았다는 점을 이용한 거죠.
즉, 무슨 말이냐 하면 허위 계약서를 고가로 작성해 실거래가로 등록합니다. 그다음에 계약을 파기합니다. 부동산 계약을 자치단체에 신고해서 실거래가를 높인 다음에 취소해도 해제 신고를 따로 하지 않으면 신고 가격이 그대로 남아 있죠.
그럼 그 부동산 신고 내용을 본 사람들은 이 부동산은 이 정도에 실거래가가 형성되어 있다고 보게 되는 거죠. 바로 이점을 이용한 건데, 정부도 모르지 않았죠.
그래서 정부는 최근에 부동산 거래 신고법과 공인중개사법을 개정해서 일부 개정안을 통해 시장교란행위를 방지하겠다고 나섰습니다. 구체적으로 개정된 점을 보면 먼저 기존에는 제가 아까 말씀드린 것처럼 60일 이내에 신고하면 됐는데 그 규정을 30일 이내로 단축했습니다.
그리고 기한 내 신고를 하지 않는 경우 500만원 이하의 과태료가 부과되고 시장교란행위를 차단하기 위해 해제 신고를 하지 않는 행위를 차단하고, 거래 계약이 해제·무효·취소된 경우에도 역시 30일 이내에 신고하도록 했습니다.
만일 이를 이행하지 않을 경우에는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 마지막으로 허위계약 신고에 관한 금지 규정도 마련했습니다. 허위계약 신고를 단속·처벌할 수 있는 3천만원 이하의 과태료 부과 규정을 마련하고 신고를 한 경우에는 포상금 규정까지 함께 마련했습니다.
업다운 계약이나 자전거래 등 부동산 시장 질서 교란행위에 대해서는 국토부가 직접 또는 시군구 등 공동으로 조사해서 강력히 대응할 수 있도록 권한과 근거를 마련했습니다. 그리고 마지막으로 외국인 등의 부동산 취득·보유 신고 내용도 조사할 수 있도록 규정을 해두었습니다.
▲전혜원 앵커= 그렇군요. 자, 부동산거래 시 많은 역할을 하고 있는 사람이 있죠. 바로 공인중개사인데, 공인중개사 관련 법도 일부 개정이 되었다고 들었습니다.
▲박순철 변호사= 예, 그렇습니다. 공인중개사법 개정 사항의 일부 내용을 좀 설명해 드리자면, 가격 왜곡 행위 및 집주인의 가격 담합에 대한 금지조항을 신설했습니다.
그리고 안내문 온라인 커뮤니티 등을 활용해서 공인중개사 등의 공인중개를 제한하는 행위 등 어떤 중개사 업무방해금지 규정 또한 마련했습니다. 또한 상시적 신고와 조사가 이뤄질 수 있도록 부동산 거래 질서 교란행위 신고센터에 대한 법적 근거 또한 마련했습니다.
개정된 부동산 거래 신고법은 공표 후 6개월이 경과한 날부터 시행되고 공인중개사법은 공표 후 1년이 경과한 날부터 시행하도록 하고 있습니다. 다만, 집값, 거래질서 교란행위 금지 관련 규정은 공표 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정입니다.
▲전혜원 앵커= 네. 알겠습니다. 부동산 거래가 좀 투명해지면 집값과 거래질서도 바로잡히지 않을까 좀 기대해봅니다. 부동산 거래신고와 관련해 더 궁금한 점 있으신 분들은 법제처 홈페이지를 참고하시면 됩니다.
