세입자가 나가겠다 해서 새 임차인 구했는데 돌연 이사 안 간다고... 법적 책임 어떻게 되나
세입자가 나가겠다 해서 새 임차인 구했는데 돌연 이사 안 간다고... 법적 책임 어떻게 되나
  • 최광석 변호사
  • 승인 2019.08.11 18:44
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[법률방송뉴스] 안녕하십니까. '법률정보 SHOW'의 최광석 변호사입니다. 오늘은 세입자 교체 과정에서의 법률문제에 대해 얘기해 보겠습니다.

전세 경험이 있는 사람이면 누구나 알 수 있을 법한데, 기존에 세입자가 나가고 당일 내지 수일 내에 그 집에 다른 세입자가 들어오는 과정을 보고 있노라면 마치 아슬아슬한 줄타기처럼 위험천만하다는 생각을 하지 않을 수 없습니다.

기존 세입자가 나가면서 동시에 새로운 세입자가 들어오게 되고, 그 새로운 세입자 역시 살던 집에 누군가 새로 들어올 예정에 있을 때, 한곳이라도 이사 일정이 어긋나게 되면 큰 혼란이 발생할 수 밖에 없는 구조가 되기 때문입니다.

게다가 집주인이 새로운 세입자로부터 보증금을 받아야만 기존 세입자의 보증금을 반환할 수 밖에 없는 경우가 많아 어느 한 곳에서 일정이 흐트러지게 되면 연쇄적으로 큰 혼란과 고통이 발생할 수밖에 없습니다.

어느 집주인으로부터 최근 상담 받은 내용인데요. 계약 만기는 몇 달 남았지만 공인중개사를 통해 기존 세입자가 미리 다른 곳으로 이사 가고 싶다는 의사를 피력하여, 이를 믿고 다른 세입자에게 그 집을 임대하는 계약을 체결하게 되었습니다.

그런데 미리 이사 가기로 한 일정이 변경된 때문인지 기존 세입자가 이사 약속을 한 적이 없다고 말을 번복하는 상황이 됐습니다. 이 사람이 나가야 새로운 세입자가 들어올 수 있는데 못나가겠다고 하기 때문에 상황이 심각하게 된거죠.

이런 경우에 법률문제는 어떻게 될까요. 자세히 풀어보겠습니다. 문제는 기존 세입자의 이사 약속을 입증할 객관적인 증거가 전혀 없었습니다.

집주인으로서는 난감할 수밖에 없는데 계약 만기 이전에 중개업소에서 연락이 와서 미리 이사 가겠다는 취지의 구두약속만을 믿고 공인중개사가 다른 세입자와 임대차계약을 체결하는 바람에 기존 세입자의 약속을 입증할 객관적인 자료가 없었던 것입니다.

새 임차인 입장에서는 못 들어가게 된 입장이 당연히 임대인 책임일 수밖에 없는 거죠. 물론 임대인 입장에서는 기존 세입자가 약속을 어겼다고 주장할 수 있지만 새 세입자의 입장에서 임대인 책임인 것은 분명합니다.

새로운 세입자는 임대인의 주택 인도 의무 위반을 이유로 임대차계약을 해제할 수 있습니다. 그렇다면 계약해제의 귀책 사유는 공인중개사의 책임여부를 떠나서 당연히 임대인에게 있을 수밖에 없습니다. 임대인은 새로운 세입자에게 손해배상의 책임까지 부담할 수 밖에 없습니다.

이 사건에서는 수천만원의 계약금 상당 위약금 약정이 존재하고 있어 약속대로라면 수천만원이 손해배상의 금액이 됩니다. 그 후 임대인은 자신에게 손해를 끼친 당사자를 상대로 손해배상을 청구할 수 밖에 없습니다. 일단은 새 세입자에게 물어주고 손해본 부분을 책임있는 사람에게 청구하는 구조가 되는거죠.

그런데 이 과정에서 공인중개사와 기존 세입자의 진술이 다르고 객관적인 증거가 없는 상황에서는 책임 공방이 심하게 발생할 수밖에 없는 겁니다.

공인중개사 입장에서는 세입자가 분명히 언제 나가겠다고 약속을 했다, 그런데 기존 세입자 주장은 약속을 한 것이 아니라 알아만 봐달라고 했다든지 '희망사항'을 얘기한 것이라든지, 이런 식으로 약속의 존재를 부인하는 전략을 쓸 수도 있습니다.

그렇다면 소송이 법적으로는 공인중개사와 기존 세입자를 같이 공동 피고로 해서 소송을 할 수밖에 없는데 진실게임은 불가피하고 집주인에게 입증 책임이 돌아갈 수밖에 없습니다.

집주인 입장에서는 공인중개사나 세입자의 책임 등을 따져서 진실에 따라 손해배상을 받게 되고, 그 과정에서 과실상계라고 하는 부분 때문에 기존 임대인에게 손해배상의 위험이 돌아갈 가능성이 있습니다.

안전한 거래문화를 정착시키는 차원에서 기존 세입자의 이사 약속에 대해서는 확인서 등 분명한 입증자료 구비를 권하고 싶습니다. 특히 거래전문가인 공인중개사의 분발이 필요하다고 생각합니다.

오늘 주제인 세입자 교체과정에서의 법률문제의 키 포인트, 기존의 세입자가 이사 나가는 직후에 다른 세입자가 이사를 들어오게 되는 경우는, 새로운 세입자에 대해 임대차 목적물을 인도해야할 의무와 기존 세입자에 대해 보증금을 반환해야 할 의무가 맞물리게 되면서 법적인 분쟁이 발생할 가능성이 크다는 점을 유의해야합니다.

이 점을 의식해서 기존 세입자의 이사 약속에 대해서는 이사 날짜 등을 명시한 확인서를 미리 받아두는 것이 분쟁 예방에 도움이 될 수 있습니다. '법률정보 SHOW' 최광석 변호사였습니다.

 

최광석 변호사 webmaster@ltn.kr



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