"커피전문점 인수해 계속 커피전문점... 권리금 줘야"
"커피전문점 인수해 치킨집으로... 권리금 안 줘도 돼"

[법률방송뉴스=유재광 앵커] 장사가 좀 된다 싶으면 건물주가 세입자를 쫓아내고 직접 운영하는 건물주 전횡에 제동을 거는 대법원 판결이 나왔습니다. 이호영 변호사의 '뉴스와 법'입니다. 이 변호사님 일단 사건 내용을 좀 볼까요.

[이호영 변호사] 커피 전문점을 운영하던 임차인이 본인과의 임대차 계약을 거절하고 직접 커피전문점을 운영을 한 건물주를 상대로 자신이 권리금을 받을 그러한 어떤 기회를 건물주가 방해를 했다. 이런 주장을 하면서 본인이 손해를 본 권리금 상당을 배상하라 청구를 했고요. 이것에 대해서 대법원이 인정을 한 그런 사건입니다.

[앵커] 재판에서는 쟁점이 어떻게 됐었나요.

[이호영 변호사] 상가건물임대차보호법 10조에 4를 보면 이런 규정이 나옵니다. '임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 주선한, 그러니까 현재 임차인이 주선을 한 신규 임차인이 되려는 자로부터 기존 임차인이 권리금을 받는 것을 방해하면 안 된다' 라는 규정이 있고요.

각 사유들이 나오거든요. 그러한 사유들에 대해서 이제 기존 임차인은 자기는 새로 어떤 임차인을 주선을 하려고 했는데 건물주가 '건물의 임대차 계약을 갱신하지 않겠다' 라고 하고 '본인이 직접 전문점을 운영을 한다' 라고 하니 기존 임차인 입장에서는 신규 임차인을 구해올 수 없는 상황이 됐던 것이거든요.

어차피 건물주가 하겠다고 하니까요. 그래서 신규 임차인이 되려고 하는 자를 주선을 하지 못한 그런 상황이 돼버렸습니다.

이것에 대해서 그렇다고 한다면 상가건물임대차보호법 10조의 4에는 이제 '임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와의 권리금 지급 계약을 건물주가 방해하면 안 된다' 라는 규정을 아예 신규 임차인이 되려고 하는 자를 구하지 못하게 하는 상황에도 적용할 수 있는지 이 부분이 좀 쟁점이 되었습니다.

[앵커] '결과적으로 새 임차인을 데려오지 않았으니까 방해행위 자체가 성립을 안 했다' 그런 내용인가 보네요.

[이호영 변호사] 네 맞습니다. 그래서 실제로 지금 말씀하신 것처럼 1·2심에서는 어차피 지금 임차인이 신규 임차인을 데리고 왔었어야 되는데 안 데리고 왔지 않냐. 그러니까 건물주가 신규 임차인과 기존 임차인 사이의 그런 권리금 회수 기회를 방해했다고 보기는 어렵다. 이렇게 해서  1·2심은 원고의 청구를 기각을 했었는데요.

대법원은 아니다. 왜냐하면 건물주가 기존 임차인에 대해서 '어차피 내가 이 건물에서 사업을 할 거다' 라고 이미 통지를 한 이상 기존 임차인 입장에서는 신규 임차인을 주선을 할 수가 없는 상황이 되어버렸기 때문에 이런 경우는 이것은 권리금 계약을 방해한 것으로 봐야된다.

그래서 굳이 조항을 따지자면 상가건물임대차보호법 10조의 4에 1항 4호에 보면 어떻게 나오냐면 "그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약 체결을 거절하는 행위",

그러니까 '정당한 사유없이 계약을 체결을 거절하는 행위 여기에 해당된다' 라고 대법원이 적극적으로 상가건물임대차보호법을 해석을 한 것으로 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커] 이게 어떻게 보면 쉽고 어떻게 보면 좀 약간 복잡한 것 같은데 이 판결 취지를 쉽게 설명해주신다면 어떤 내용인가요, 이게.

[이호영 변호사] 결국은 이제 권리금이라는 것은 사실 임차인들 사이에 주고받는 그런 것이고. 엄밀히 말해서 건물주는 상관이 없는 것이거든요. 기존 임차인이 신규 임차인한테 권리금을 받는 것인데 이것에 대해서 건물주는 사실은 무관하고요. 

임차인이 자기가 권리금을 회수하지 못했다고 할 때 상당부분 건물주한테 "네가 책임져라" 이렇게 이야기 하는 경우가 많은데요.

원칙적으로 대법원은 권리금은 새로운 임차인으로부터 받을 수 있는 것일 뿐이고. 보증금이랑 달리 임대인에게 청구할 수 없는 것이다 라는 것은 대법원의 기존에 확립된 판례는 맞습니다.

다만 지금 이 사건 같은 경우는 건물주가 지금 현재 건물에서 카페가 잘 되니까 그 카페를 사실상 본인이 인수한 것이나 다름 없는 것이거든요. 왜냐하면 임차인을 내보낸 것이라서요.

예를 들어서 카페가 아니라 치킨집이라든가 그런 것을 했다면 조금 달랐을 것 같은데요. 기존에 있었던 카페의 물적, 이런 시설들을 많이 이용을 했을 겁니다. 그러니까 법원에서 봤을 때는 이런 경우는 건물주의 횡포가 있는 것이다.

왜냐하면 새로 임차인을 주선해 왔었으면 그 신규 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있었을 것인데 건물주가 이것을 방해한 것이 맞다 이렇게 봤던 것이죠.

[앵커] 그럼 앞으로 권리금 관련해서 건물주가 직접 가게를 운영할 때는 계속 받을 수 있게 되는 건가요.

[이호영 변호사] 그래서 이제 만약에 이러한 판례에 따른 하급심 판례들이 나올 수 있기 때문에 앞으로 건물주가 임차인이 어떠한 본인 건물에서 특정 사업을 운영하고 있을 때 그 특정사업을 건물주가 하게 되는 경우에는 임차인이 현재 하고 있는 사업의 권리금을 배상을 할 각오를 하고 그렇게 진행을 해야될 것이 아닌가. 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커] 그동안 그냥 건물주가 세입자들에게 권리금을 안 주고 쫓아내도 됐다는 게 저는 더 신기하네요. 앞으로 좀 달라질 것 같네요. 오늘 잘 들었습니다.

 

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