"일단 체결하면 되돌리기 어려워"... 전월세 계약 체크리스트, '국가공간정보 포털' 활용
"일단 체결하면 되돌리기 어려워"... 전월세 계약 체크리스트, '국가공간정보 포털' 활용
  • 전혜원 앵커, 이종찬 변호사, 곽지영 변호사
  • 승인 2019.07.12 15:01
  • 댓글 0
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[법률방송뉴스=전혜원 앵커] 저희는 ‘알기 쉬운 생활법령’부터 시작해볼게요. 생방송 법률상담 이제 벌써 6개월이 다돼가는 것 같습니다. 많이 들어오는 상담 중 하나가 아마 부동산 상담이지 않을까 싶은데요.

그래서 오늘 알기 쉬운 생활법령에서는 ‘안전한 전월세 계약을 위한 체크리스트’ 짚어보도록 하겠습니다. 먼저 부동산 계약을 하기 전에 어떤 것들을 체크해야 될지 곽 변호사님 꼼꼼히 짚어주시죠.

[곽지영 변호사(법무법인 예율)] 한 세 가지 정도를 말씀드리고 싶어요. 전월세 계약 전에 확인하셔야 할 체크리스트 첫 번째는 본인이 임차 시 주택에 하자 상태를 직접 확인하는 부분입니다. 난방이나 상하수도, 전기 시설 같은 하자는요, 현장을 직접 방문해 보시고 자세히 파악하시는 것이 도움이 됩니다.

왜냐하면 입주 전까지 수리를 해야 하거나 또는 입주 후에 수리가 필요한 사안이 있을 수 있는데 이런 것들에 대해서 누가 수리비용을 부담할지 확실하게 정할 필요가 있기 때문입니다.

두 번째로는 부동산 등기부등본을 꼼꼼하게 확인하셔야 할 것 같습니다. 등기부등본을 볼 때는 해당 등기부등본의 발급 일자를 확인하실 필요가 있어요. 그래서 최근에 이것이 발급된 것인지 반드시 체크하셔야 될 것 같고요.

만약에 최근 발급된 것이 맞다면 등기부등본 상의 주소와 실제로 내가 계약할 집의 주소가 일치하는지 소유자와 계약자의 이름, 주민등록번호가 일치하는지 이런 인적사항에 대해서도 확인하실 필요가 있습니다.

마지막으로는 집값에서 근저당금액에 채권채무액을 제외한 금액이 전세금보다 더 많은지 이 부분 꼭 체크하셔야 할 것 같고요. 가등기나 가처분이 혹시 설정되어 있지 않은지 보셔야 할 것 같습니다.

특히 미납된 국세가 있는지도 보셔야 하는데 이런 권리관계를 확인해야 하는 이유는 나중에 계약종료 이후 보증금을 확실하게 보전받을 수 있어야 하기 때문입니다.

[앵커] 여러 가지 짚어주셨는데 가장 중요한 게 첫 번째, 두 번째가 아닌가 싶습니다. 일단 하자를 잘 확인하셔야 되고 등기부등본을 꼼꼼하게 살펴봐야 된다, 말씀해 주셨는데 등기부등본은 어디서 열람을 할 수 있는 건가요.

[곽지영 변호사] 인터넷 등기소를 통해서 열람·발급까지 가능합니다. 임차하시는 건축물에 대해서 내용을 직접적으로 확인할 수 있는 건축물 대장 같은 경우에도 국토부가 제공하고 있는 부동상통합정부열람 ‘일사편리’를 통해서 무료로 열람할 수 있습니다.

[앵커] 그리고 이외에 계약 전에 체크해야 될 부분 더 있을지 살펴보도록 할텐데요. 이 변호사님 알려주시죠.

[이종찬 변호사(우리 법률사무소)] 일단 임대인과 직접 계약을 체결하는 것이라 공인중개사를 고용해서 계약을 할 경우에는 해당 중개사의 신뢰도가 굉장히 중요합니다.

그래서 계약서 상의 이름과 사업자 등록, 이런 정보들이 사업자 등록증과 일치하는지를 꼭 확인을 해봐야 겠고요. 이를 확인하기 위해서 국가공간정보 포털에 부동산 중개업 조회라는 란이 있는데 거기에서 중개인의 정보를 확인해보시는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

공인중개사가 고의나 과실로 손해를 발생시켰을 경우에 보상받을 수 있는 공제보험 가입 여부를 확인하는 것도 중요하다 하겠습니다.

[앵커] 몇 가지를 더 짚어주셨는데요. 자 이제 계약할 준비는 다 끝냈습니다. 계약을 체결할 일만 남았는데 계약할 때 또 체크해야 될 부분이 있겠죠. 곽 변호사님, 어떤 것을 짚어봐야 될까요.

[곽지영 변호사] 이전에 살던 임차인에 대한 부분, 집의 현재 상태 이 두 가지 부분을 꼭 체크하셨으면 좋겠습니다. 집의 상태를 점검하신 다음에 추가적으로 입주 전에 수리할 부분이 있는지를 꼭 메모해두셔야 할 것 같아요.

이 부분에 대해서 계약 시에 협의를 하시는 것이 아무래도 유리하실 것 같고요. 특히 전 임차인이 가구나 아니면 가전제품 살림살이를 전부 뺀 이후에 바닥이나 벽지의 상태도 확인하시는 게 필요하실 것 같습니다.

이런 집의 상태를 사진으로 가능하면 남겨 두시는 게 좋을 것 같고요. 혹시 나중에 법적으로 계약 종료 시에 분쟁이 발생했을 때 이런 사진이 증거자료로 활용할 수 있기 때문인데요.

이외에도 전 임차인이 혹시 관리비를 미납했거나 공과금을 미납했는지 이런 부분도 꼼꼼하게 체크하시면 좋을 것 같습니다.

[앵커] 예전에 상담했던 것 중에서 집주인이 아닌데 집주인 행세를 하면서 계약을 하는 사람도 있더라고요. 집주인이 맞는지도 꼼꼼히 확인해봐야겠죠.

[이종찬 변호사(우리 법률사무소)] 집주인이 직접 부동산에 왔을 경우에 신분증을 확인하고 등기부등본 상의 소유자와 일치하는지 확인하셔야 합니다. 만약 대리인이 왔을 경우에는 위임장과 대리인 신분증을 확인하셔서 정확히 대리수권을 받았는지 여부를 확인하셔야 되고요.

계약서 합의는 인감도장으로 하기 때문에 인감도장과 인감증명서가 일치하는지 여부도 확인을 꼭 하셔야 합니다. 마지막으로 계약 시 체크하셔야 할 부분이 하나 더 있는데요. 바로 계약서를 꼼꼼하게 살피는 것입니다.

계약서 상의 임차주택의 동, 호수, 번지 등이 정확하게 표기돼 있는지를 확인하시고 그러한 주택이 확인이 정확하게 됐다면 계약기간, 그리고 계약금, 그리고 잔금은 언제, 얼마만큼 지급하는지를 확인을 하셔야 합니다.

그리고 만약 추가적으로 특약사항이 있을 경우에는 특약사항도 꼼꼼하게 체크하실 필요가 있을 것 같습니다.

[앵커] 하나하나 설명을 해주시니까 더 이해가 잘 되는 것 같은데요. 끝으로 계약체결 후를 살펴보도록 할게요. 계약을 다 체결하고 난 후에는 어떤 것들을 살펴봐야 할까요.

[곽지영 변호사] 우리가 부동산 계약할 때 단순하게 100만원, 10만원 이정도 단위 계약이 아니잖아요. 1천만원, 1억대로 넘어가게도 될텐데 이런 큰 금액이 거래가 오고가기 때문에 잔금을 치르실 때는 굉장히 신중하셔야 할 것 같습니다.

보통 계약 이후에 입주 시점에 맞춰서 잔금을 지급하면서 입주를 진행하시게 되는데요. 현금으로 지급하시기 보다는 기록이 확실하게 남는 계좌이체를 통해서 지급하시는 것을 권해드리고 싶습니다.

또 한 가지 굉장히 중요한 부분인데 전입신고와 확정일자를 반드시 체크하셔야 할 것 같습니다. 잔금지급일 또는 입주 아무리 늦어도 14일 이내에는 전입신고나 확정일자를 받아두셔야 할 것 같습니다.

전입신고 같은 경우에는 관할 동사무서를 통해서 주민센터를 통해서 진행하실 수 있고요. 인터넷상으로도 가능합니다.

그래서 전입신고 같은 경우에는 ‘민원24’ 포털을 통해서 이용하실 수 있고 확정일자 같은 경우에도 인터넷등기소를 통해서 손쉽게 신청하실 수 있으니까 꼭 이부분 체크하셔야 할 것 같습니다.

[앵커] 14일 이내라고 말씀해주셨지만 보통 당일에 하죠. 이렇게 말씀을 드리고요. 하나하나 이야기를 나누고 나니까 전월세 계약 꼼꼼하게 잘 할 수 있을 것 같다는 자신감이 생기는 것 같습니다.

계약서는 한 번 체결하고 나면 되돌리기가 굉장히 어려우니까 계약 당시 꼼꼼하게 신중하게 체크하시는 것 중요하다는 것 다시 한 번 강조해 드리고요. 전월세 계약 관련해서 더 궁금한 점 있으신 분들은 법제처 홈페이지를 참고하시길 바랍니다.

 

전혜원 앵커, 이종찬 변호사, 곽지영 변호사 webmaster@ltn.kr


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