[법률방송뉴스] 안녕하세요. ‘법률정보 SHOW’ 조원익 변호사입니다. 이번 시간은 '용도지구'에 대해 살펴보려고 합니다. 지난 시간에 언급한 건폐율과 용적률에 대해 예시로 한번 확인해볼 필요가 있어 점검하고 들어가겠습니다.
시청자 대부분은 이미 상식적으로 아시는 개념일 수 있습니다만, 건폐율은 대지면적에 대한 건축 면적의 비율을 의미합니다. 이를 공식화하면 건폐율은 건축 면적을 대지면적으로 나누어서 100을 곱하면 됩니다.
제2종 일반주거지역이라고 할 때 건폐율은 60% 이하여야 함으로 예를 들어 131㎡의 토지에서는 78.6㎡ 부분만을 건축으로 사용할 수 있고, 나머지 공간은 주차장이나 마당으로 이용해야 한다는 이야깁니다.
용적률이란 대지 면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 이야기합니다. 여기서 건축물의 연면적이란, 건축물의 각 층의 바닥 면적의 합계를 말합니다. 이를 공식화하면 용적률은 건축물의 연면적을 대지 면적으로 나누어 100을 곱하면 됩니다.
예를 들어 제2종 일반주거지역에 131㎡ 토지의 경우 건축물 연면적의 최대 면적은 용적률이 최대 250%입니다. 따라서 건축물의 327.5㎡까지가 연면적으로 건축이 가능한 것입니다.
지난번에 살펴봤던 강남구를 예로 들면 제가 지금까지 말씀드린 131㎡ 토지가 이 토지인데, 건폐율은 60% 이하여야 함으로 78.6㎡ 부분만 건축면적으로 사용할 수 있고, 건축물의 연면적 최대면적이 250%이기 때문에 아까 말씀드린 327.5㎡까지만 건축이 가능한 것입니다.
그렇다면 이 토지에서 최대로 건축할 수 있는 층수는 몇 층이 될까요? 앞서 예를 든 토지의 경우 최대 78.6㎡까지만 건축면적으로 사용할 수 있는데, 327.5㎡까지 건축 연면적을 사용할 수 있으니까 이를 직사각형으로 올린다고 했을 때 4.16층 정도가 됩니다.
이건 동일한 면적으로 올린다는 전제에서 계산한 것이고, 층별로 면적이 다르면 5층이나 6층도 가능할 수 있습니다. 다만 이런 경우에도 고도제한과 같은 다른 행위제한 때문에 층수가 규제된다면 낮은 층수로 건축할 수밖에 없을 것입니다.
앞서 예를 든 토지 지상에는 제가 점심에 가끔 가는 식당이 있는데, 이 식당건물은 지하 1층, 지상 2층의 건물로 총 3층의 건물로 되어 있고 외관상으로는 건축면적이 60%를 초과하지 않는 것 같았습니다.
국토계획법 제2조는 '용도지구를 토지에 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위해 도시관리 계획으로 결정하는 지역'으로 정의했습니다.
즉, 우리가 지금까지 살펴본 용도지역에 기본적으로 설정되어 있는 여러 행위 제한이 있는데, 이보다 더 강화하거나 완화하는 도시관리 계획이 용도지구인 것입니다.
용도지구는 각기 다른 종류의 용도지구가 중첩되어 지정될 수도 있습니다. 용도지구도 세분화된 많은 지구가 있는데, 크게 아홉 가지의 용도지구가 있다고 예를 들 수 있습니다.
경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구입니다. 지금 그림을 보시면 보시는 지역은 서울 마포구 마포동에 있는 마포 공용주차장 지역입니다. 마포대교 북단에 강변북로에 접한 토지입니다.
국토계획법에 따른 지역 지구에 의하면 제3종 일반주거지역이고, 방화지구, 중심지 미관지구, 광장, 도로, 주차장으로 되어 있습니다.
여기서 광장, 도로, 주차장은 기반시설이란 의미인데 이건 다음 기회에 알아보도록 하고, 방화지구, 중심지 미관지구가 오늘 다루는 용도지구입니다.
방화지구는 화재의 위험을 예방하기 위해 필요한 지구를 의미합니다. 인구가 많이 밀집되어 있고 화재 발생에 취약하다고 여겨지는 지역에 방화지구를 설정하여 화재에 취약한 시설물에 대해 행위제한을 할 수 있는 것입니다.
중심지 미관지구는 토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지·관리하기 위해 필요한 지구입니다. 자, 지금까지 예를 통해 살펴봤습니다. 앞서 말씀드린 아홉 가지 용도에 대한 기본적인 예를 한 번 살펴보겠습니다.
경관지구는 경관의 보전 관리 및 형성을 위하여 필요한 지구인데, 제주도에 한라산의 경치를 보존하기 위한 지구 등이 대표적인 예가 될 수 있었습니다. 행위제한이 많을 것으로 예상이 됩니다.
고도지구는 쾌적한 환경조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고 한도를 규제할 필요가 있는 지구를 이야기합니다. 건축물 층수의 규제가 있겠습니다.
방화지구는 화재의 위험을 예방하는 지구로 건축함에 있어 행위제한이 있고, 방재지구는 자연재해와 인구가 지나치게 밀집되어 있어 시설 개선이 필요한 지역을 의미합니다.
보호지구는 역사환경보존, 생태계보존, 학교시설의 보호 등으로 되어 있는 보호시설을 훼손하거나 이용에 방해되는 개발행위를 제한하기 위한 그런 지구설정입니다. 예를 들어 경복궁 같은 경우 역사환경보존 지구로 설정이 되어 있습니다.
취락지구는 자연환경보존 지역 등에 자연적으로 발생한 주거지역의 취락을 정비하기 위한 지역입니다. 개발진흥지구는 주거개발진흥지구, 산업개발진흥지구, 관광진흥지구로 되어 있습니다. 해당 지구에 지정되면 목적에 맡게 행위제한이 완화되는 경우가 있습니다.
예를 들어 관광진흥지구에 지정되면 그 해당 토지에 관광호텔을 짓고자 할 때 그에 대해 용적률이 상향되는 규제 완화 정책이 있을 수 있습니다.
오늘은 행위제한 중 건폐율과 용적률의 개념. 그리고 용도지구가 무엇인지 알아보았습니다. 첫째, 건폐율과 용적률의 개념을 이해하고 토지이용방법을 고민해야 한다.
둘째, 용도지역의 행위제한에 대해 강화 또는 완화하는 지구 설정이 용도지구이다. 용도지구는 중복적으로 설정할 수 있고, 토지이용규제정보 서비스를 통해 확인할 수 있다는 것입니다.
지금까지 ‘법률정보 SHOW’ 조원익 변호사였습니다. 감사합니다.
