나도 '건축주'나 해볼까... 우리나라 모든 토지마다 1개씩 설정, 용도지역과 행위제한
나도 '건축주'나 해볼까... 우리나라 모든 토지마다 1개씩 설정, 용도지역과 행위제한
  • 조원익 변호사
  • 승인 2019.06.16 14:25
  • 댓글 0
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[법률방송뉴스] 안녕하십니까. '법률정보 SHOW' 조원익 변호사입니다. 지난 시간에는 용도이용 규제 정보를 이용하는 방법과 용도지역의 개념을 확인해 보았습니다. 이번 시간에는 '용도지역에서의 행위 제한'에 대해 알아보겠습니다.

우리나라는 사유재산과 사적 사치가 인정되는 시장경제체제를 유지하고 있습니다. 그래서 헌법 제23조 제1항은 모든 국민의 재산권은 보장된다고 정하고 있습니다.

하지만 제2항에서 재산권의 행사는 공공복리에 적합하여야 한다고 규정하고 있고, 제1항 단서에서도 그 내용과 한계를 법률로 정한다고 규정하고 있습니다.

우리나라는 토지도 소유권의 대상으로 하고 있는데, 그 토지 이용에 있어서는 각종 특별법에 따라, 개별 법령에 따라 여러 행위 제한이 있습니다.

건축하려고 해도 국토계획법에 따른 건폐율과 용적률의 제한을 받고, 해당 지역에서 지을 수 있는 종류의 건축인지도 규제를 받으며, 높이도 제한됩니다.

이는 토지의 공공성 때문이고, 헌법에서도 공공복리에 적합한 사용이어야 한다고 규정되어 있기 때문에 이러한 행위 규제는 헌법상 근거가 되어 있습니다.

따라서 우리가 어떤 토지를 사고자 할 때 어떤 목적으로 이용하고자 하는지 미리 정해야 하고, 해당 토지에서 어떤 행위를 할 수 있는지도 미리 확인할 필요가 있습니다.

지난 시간에 저희가 살펴본 용도지역은 바로 그런 행위 제한에 있어 가장 기본적인 내용을 담고 있습니다. 그리고 우리나라 모든 토지는 꼭 1개의 용도지역이 설정되어 있기 때문에 용도지역의 의미를 아는 것이 중요합니다.

국토계획법 제72조 제1항은 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설용도 등 제한에 관한 사항은 다시 시행령에 위임하는데 시행령 제71조는 각 지역에 따라 상세한 행위제한을 규정했습니다.

짧은 시간에 모든 행위제한을 알아볼 수는 없으니 도시계획의 일반적인 행위제한에 대해 살펴보겠습니다. 이러한 예를 통해 시청자 여러분이 관심 있는 토지에 어떠한 행위제한이 있는지 법령을 통해 확인하는 방법을 함께 알아내고 싶습니다.

그림을 한번 보시겠습니다. 보여드리는 그림은 서울 강남구 삼성 코엑스 근처에 있는 먹자골목 내 토지입니다. 제가 가끔 점심을 먹으러 이용하는 곳인데 지목은 대지이고, 면적은 131㎡입니다. 이곳의 용도지역은 도시지역 중에서도 제2종 일반주거지역에 해당합니다.

이곳은 현재 단독주택 공간이면서 음식점으로 활용하고 있습니다. 그럼 실제로 제2종 일반주거지역의 행위제한은 어떠한지 법령을 통해 알아보겠습니다.

국토계획법 시행령 제71조 제1항 제4호에서 제2종 일반주거지역 내 건축을 할 수 있는 건축물은 별표5에 규정되어 있다고 되어 있습니다.

별표5를 보면 건축할 수 있는 건축물은 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설, 종교시설, 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교, 노유자 시설이고, 도시·군계획조례에서 따로 정한 경우에는 제2종 근린생활시설, 문화집회시설, 판매시설, 의료시설, 교육연구시설, 수련시설, 운동시설, 오피스텔 등이 가능합니다.

다만 앞서 말씀 드린 용도에 부합하는 건축물이라고 하더라도 용도별로 가능한 면적이 다 다릅니다. 예를 들어 소매시장, 즉 판매시설의 경우에는 2천㎡ 미만이어야 한다고 합니다. 그리고 지을 수 없게 금지되는 시설도 있습니다.

단란주점, 안마시술소, 관람장, 격리병원 등과 같은 것입니다. 이는 제2종 일반 주거지역이 중층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역이기 때문에 주거환경에 부합하는 건축물만 건축되도록 행위 제한을 한 것입니다.

요즘 직접 건축주가 되시는 분들도 있는 것으로 알고 있습니다. 대부분 건축사를 통해서 건축하시기 때문에 이러한 행위 제한들은 건축사에서도 미리 파악하고 건축설계를 하게 됩니다.

그러나 토지의 이용 계획에 대해 구체적으로 여러분들이 알고 계신다면 토지를 구입하는 단계에서부터 원하시는 목적에 부합하는 토지를 고를 수 있게 되는 것입니다.

앞서 살펴본 것은 건축할 수 있는 건축물에 대한 것이고, 어떤 토지에서 지을 수 있는 건축물의 규모를 결정하는 것은 건폐율과 용적률입니다. 용도지역은 건폐율과 용적률을 제한하는 가장 기본적인 행위규제입니다.

앞서 살펴본 강남구 제2종 일반주거지역을 한 번 살펴보겠습니다. 도시지역 중 주거지역이므로 국토계획법 제77조 제1항과 시행령 제84조에 따라 60% 이하의 건폐율을 유지해야 합니다.

그리고 용적률은 국토계획법 제78조 제1항 및 시행령 제85조에 따라 150% 이상 250% 이하여야 합니다.

오늘은 부동산공법 세 번째 시간으로 '용도지역에서의 행위제한'에 대해 살펴보았습니다. 첫째, 용도지역별로 건축할 수 있는 건축물의 종류가 제한되어 있다.

둘째, 용도지역별로 건축물의 건폐율과 용적률이 제한되어 있다. 셋째, 행위가 제한되는 부분에 대해서는 국토계획법과 시행령의 규정을 꼼꼼히 따져보아야 하고, 토지의 이용목적에 부합하도록 신경을 써야 한다는 것입니다.

지금까지 '법률정보 SHOW' 조원익 변호사였습니다. 감사합니다.

 

조원익 변호사 webmaster@ltn.kr


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