전세 살며 벽에 박은 못, 원상복구 비용 물어줘야 하나... '원상복구' 책임 어디까지

[법률방송뉴스] 안녕하십니까. '법률정보 SHOW' 최광석 변호사입니다. 오늘은 원상복구 관련된 분쟁의 원인과 해결방법에 대해서 말씀드리겠습니다.

우리 부동산 거래 과정에서 서로 합의된 내용을 문서화 하는 부분이 많이 소홀히 다뤄지고 있습니다. 그 때문에 우리는 과연 계약의 내용이냐 진짜 무엇이냐 하는 부분을 두고 분쟁이 발생하는 것이 굉장히 잦은 편입니다.

하나 예들 들어드리겠습니다. 원상복구 문제가 가장 대표적입니다. 계약서상에는 ‘계약 종료하고 임대차 목적물을 인도할 때 임차인이 원상복구 한다.’ 이 정도로만 기재되는 것이 보통입니다.

이런 계약서가 작성된 상태에서 임대차 계약이 끝나버리고 인도를 하는 과정에서는 당연히 문제가 발생할 수밖에 없습니다.

예를 들어 계약이 끝나고 집주인이 아파트를 둘러보면서 정리할 부분을 생각하다가 아파트 곳곳에 못이 수십 개 박혀있는 상황이라고 가정한다면, 임대인 입장에서는 세입자에 대해 이 박힌 못들을 다 제거하고 원래 임대차를 시작할 당시의 원상태로 복구해달라고 하거나, 아니면 복구 비용을 당연히 공지하기를 원합니다.

반대로 임차인은 생각이 많이 다릅니다. 그 정도 쓸 수 있는 것 아니냐고 임차인은 생각하는 것이 일반적입니다.

그래서 이런 분쟁이 발생할 수밖에 없습니다. 분쟁이 발생하는 근본 이유는 원상복구에 관한 자세한 합의 내용을 어떤 상태로 원상복구를 해야 하느냐는 부분에 대해 서로 구체적으로 합의가 안 되어 있기 때문입니다.

만약 그 부분에 대해 조금 더 구체화되어 있거나 객관적인 증거가 있다면 분쟁 발생 가능성이 상당히 줄어들 것은 분명합니다.

그렇다면 실제 분쟁해결은 어떻게 될까요. 민사소송법상 '주장 입증 책임 원칙'이라는 것이 있습니다. 주장입증책임의 원칙으로만 따져보게 되면 기본적인 주장입증책임은 집주인에게 있습니다.

임차인(세입자)에게 원상복구 의무가 있고, '그 금액은 얼마이다' 라는 부분에 대한 주장 입증 책임은 집주인에게 돌아가는 것이 일반적입니다.

그런데 우리가 입증한다는 부분은 판사에게 확신을 불러일으킬 정도까지 도달해야 한다는 소송법상의 원칙이 있습니다.

예를 들어 임대차 계약이 끝난 상황에서 아파트에 못이 수십 개 박혀 있을 때, 이것이 임대차 계약 이전부터 존재하던 못이고 그 일부는 생활의 편의를 위해 부득이 발생한 부분이라고 세입자가 주장한다면 그게 아니라고 하는 입증 책임을 집주인이 부담할 수밖에 없습니다.

임대차를 계약할 때는 못이 전혀 없었는데 지금 세입자가 들어오고 못을 박았다는 입증 책임과 이런 못들을 박은 것이 보통의 일상생활을 영위하기 위한 정도를 넘어선 것이라는 부분에 대한 입증 책임까지 다 주인에게 돌아가기 때문입니다.

만약 세입자의 항변이 있다고 할 때 주인으로서는 그 부분에 대해 입증을 해야만 됩니다. 문제는 임대차 시작할 당시 모습에 대한 객관적인 자료가 없는 경우가 태반입니다.

왜냐하면 임대차 계약을 시작할 때 서로 합의해서 사진을 좀 찍어두고 영상을 촬영하는 부분을 계약서에 첨부한다거나 아니면 객관적인 자료를 남겨야 하는데 그런 자료 없이, 증거 없이 그냥 원상회복한다고만 규정하고 있기 때문에 그 부분에 대한 입증이 사실상 집주인 입장에서는 곤란할 수밖에 없는 것입니다.

그렇다면 원상복구에 관한 자세한 내용이 왜 계약서에 반영되지 못하는 것일까요. 더구나 보통의 계약서는 임대인이 주도해서 작성하니까 임대인이 이것을 만들어 놓으면 될 것 같은데도 이 원상복구에 관한 부분은 잘 들어가지 않거나 자세히 적혀져 있지 않은 경우가 대부분입니다.

제가 볼 때는 이 원상복구 비용이 대부분 수백만 원 이하의 소액입니다. 그래서 이런 부분을 가지고 재판을 가게 되면 재판을 거는 세입자 입장에서 상당히 불편함을 느낄 수밖에 없는 상황에 놓이게 됩니다.

만약 주인 입장에서 원상복구를 해결하지 않으면 보증금을 아예 안 주겠다고 우격다짐 식의 주장을 하는 경우가 왕왕 있습니다. 그렇게 되면 세입자 입장에서는 울며 겨자 먹기로 그 보증금을 해결하기 위해, 받기 위해 주인의 요구를 그냥 받아들이는 경우가 많이 있습니다.

이렇게 어떻게 보면 갑질이라고 할 수 있는 임차인의 보증금을 받지 않으면 나갈 수 없는 임차인의 처지를 악용한 우월적인 지휘를 이용해 실제로 분쟁이 많이 해결되었기 때문에 임대인 입장에서는 굳이 계약서에 넣어 그 부분을 해야 할 필요성을 느끼지 못했던 것입니다.

그런 관행이 계속 지속되다 보니 계약서 자체는 굉장히 허술한 부분이 지금까지 이어져 왔습니다. 최근에는 세입자의 권리의식이 많이 향상되고 있어 부당하다고 생각한다면 소액이라도 임대인에 대해 재판으로 다투는 경우가 많이 있습니다.

계약서 내용을 보다 구체화해서 원상회복의 내용이 무엇인지 하는 부분을 자세하게 기재할 필요가 있고, 거기에 필요한 증거가 있다면 상세하게 첨부하는 노력이 필요합니다.

이번 주제의 키포인트는 임대차 계약 과정에서 원상복구의 문제가 상당히 부실하게 정리되어 있어 그런 부분에 대한 분쟁이 실무적으로 굉장히 많이 있습니다.

그 때문에 임대차 계약서의 원상복구 문제를 자세하고 구체적으로 기재하지 않으면 분쟁에 휘말릴 소지가 많다는 부분을 말씀드렸습니다. 지금까지 '법률정보 SHOW' 최광석 변호사였습니다. 감사합니다.