임차인 계약 갱신 요구권 5년 보장... 재개발 등 예외 사유 별도 규정

[법률방송뉴스] 안녕하세요. '법률정보 SHOW'의 최광석 변호사입니다. 오늘은 상가 점포의 계약 기간을 갱신할 때 차임 증감 청구권에 대한 부분을 살펴보겠습니다. 먼저 갱신요구권이라고 하는 부분에 대해 알 필요가 있습니다.

상가건물 임대차보호법 10조에서는 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 예외 사유인 경우에는 그리하지 아니한다.

그 다음에 임차인의 계약 갱신요구권은 ‘최초 임대차 계약 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 아니하는 경우에 대해서만 행사할 수 있다'고 해서 최소 갱신요구권의 기간을 5년을 규정하고 있습니다.

예를 들어 우리가 2년간 임대차 계약을 체결했을 때 2년이 경과할 무렵 다시 계약을 갱신해달라고 하는 청구를 임차인이 할 수 있다는 것입니다.

그렇다면 이렇게 계약이 갱신되었을 경우 월차임은 어떻게 정하는 걸까요? 법은 일단 두 가지로 구분하고 있습니다. 환산보증금 이하냐, 아니면 환산보증금을 초과하는 것이냐로 되어 있는습니다.

환산보증금 이하 임대차 계약에 대해서는 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 하고 있습니다.

이와 관련 상임법 10조 2 부분은 ‘보증금액을 초과하는 임대차 갱신의 경우에는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 등을 고려해서 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다’고 규정하고 있습니다.

결국 임대차 계약 갱신 요구 과정에서 차임 증감이라고 하는 것은 소정의 환산보증금을 초과하는 임대차 계약의 경우에는 여러 가지를 감안한, 주변 시세 등을 감안해서 자유롭게 증감할 수 있습니다.

반면 환산보증금 이하의 임대차 계약의 경우에는 아까 말씀드린 11조 범위 내에서 정한다고 규정하고 있어서, 11조의 부분은 우리가 차임증감 청구권이라고 하는데 그 차임증감 청구권에서는 올릴 때 증가 폭을 5% 범위, 또 한 번 올리고 나서 일정 기간 제한하는 규정을 적용받는다는 겁니다.

이런 갱신요구권 관련된 차임을 올리고, 내리고 하는 부분과 관련해 적용 범위를 유의하실 필요가 있습니다. 갱신과정에서 현행 5%라고 하는 부분이 연간이 아니라는 것입니다.

종전 임대차 계약의 종료 후 갱신될 때마다 이렇게 규정하고 있습니다. 예를 들어 아까 2년을 말씀드렸는데 2년 기간 지나고 나서 한번 세입자가 갱신해달라고 할 때, 그 한도라는 것은 5%인데 임대차 계약이 한번 갱신되고 나면 다시 2년이 되는 것이고, 다시 2년이 되는 계약의 범위는 5% 범위 내에서 차임을 동결하게 되는 효과가 있습니다.

두 번째는 미리 정해진 임대차 계약 기간 내 차임 인상 합의에 대해서는 갱신요구권 규정이 적용되지 않는다는 것입니다. 임대차 계약을 6년 정도로 계약하고 계약 체결을 할 때 처음 2년이 지나고 나서는 연 10%씩 올린다는 합의를 했다는 겁니다.

그럴 때 2년 지나고 또 2년 지날 때 올리는 부분은 이미 다 당사자 간 합의가 된 부분이기 때문에 그 부분은 법의 적용 범위에서 벗어난다는 부분을 유념하실 필요가 있습니다.

세 번째는 제한범위, 우리가 5%라고 하는 부분에서 제한범위를 초과해서 지급된 액수, 이런 부분은 나중에 돌려받을 수 있다는 것입니다.

그리고 네 번째는 차임 증감의 범위에 대해 당사자 간 합의가 잘 안 되는 경우가 많이 있습니다. 예를 들면 5%를 정하고 있다고 하더라고 그 5%를 그대로 다 받을 수 있는 것이 아니라 5%가 상한선이기 때문에 당사자 간에는 합의를 좀 해야 하고, 이 합의가 안 되면 법원에 재판을 청구할 수 있습니다.

법원이 여러 상황을 볼 때 2% 정도가 맞다는 판단을 하게 됐는데 문제는 2%라고 하는 부분이 법원 판결이 나오기 전까지 그 부분에 대해서는 세입자가 그냥 기존 차임을 그대로 지급하더라고 그것이 계약해지 사유는 아니라는 부분입니다.

그다음 다섯 번째는 5년 갱신요구권 그 이후의 차임 증감 이 부분에 대해서는 현행법상 아무런 규정이 없습니다.

따라서 이 5년이 지나고 나면 당사자 간 합의를 통해 정할 수밖에 없고, 만약 올리고 내리는 부분에 대해 합의에 이르지 못한다고 한다면 결국 임대차를 종료할 수밖에 없는 것입니다. 그래서 이 부분을 5년에서 10년으로 늘리자는 그런 논의가 많이 나오고 있습니다.

이번 주제인 갱신요구권과 차임 증감의 키포인트는 환산보증금 이하인 임대차 계약이냐, 아니면 초과하는 임대차 계약이냐에 따라 그 이하인 임대차 계약은 5%의 범위를 갱신할 때 제한 받고, 그리고 넘어서는 부분은 반드시 수치적인 제한이 있는 것은 아니지만 주변 시세에 따라서 제한을 받게 된다는 부분입니다.

다만 그 5년 갱신요구권이 지난 이후에 차임 증감은 법에서 아무런 보장 규정이 없습니다. 지금까지 '법률정보 SHOW' 최광석 변호사였습니다. 감사합니다.

 

 

관련기사
저작권자 © 법률방송 무단전재 및 재배포 금지