상가 월세 한꺼번에 5% 이상 인상 안돼... 임대차보호법 적용 '상가' 범위는

[법률방송뉴스] 안녕하세요. ‘법률정보 SHOW’ 최광석 변호사입니다. 오늘은 ‘차임 증감 청구권’이라고 하는 다소 생소한 권리에 대해서 이야기를 나누고자 합니다. 우리 사회 불경기가 심화되면서 상가 점포의 차임 문제, 보통 월세라고 합니다.

이 차임 문제를 둘러싸고 임대인과 임차인 사이 갈등이 고조되고 있습니다. 상가 점포 차임이 오르고 내리고 하는 증감문제는 크게 두 가지로 나눠서 생각해볼 수가 있습니다.

정해진 임대차 기간 도중에 차임을 증감하는 문제인지, 아니면 기간이 다 끝나고 갱신하는 과정에서의 차임 증감 문제인지, 이런 부분에 따라서 구분할 필요가 있습니다.

대차 기간 도중인지 아니면 기간이 다 끝나고 갱신되는 과정인지에 따라 적용되는 법리가 전혀 다르기 때문입니다. 이 시간에는 전자인 경우, 다시 말하면 기간 도중에 차임 증감 문제만을 설명 드리고자 합니다.

예를 들어 10년이라고 하는 긴 기간 동안 보증금 1억 원, 월차임 500만 원으로 하는 임대차 계약을 체결했다고 가정해 보시죠. 그런데 이 계약 기간 도중에 주변 상권이 개발되면서 주변 임대료가 예상치 못할 정도로 많이 오르게 됩니다.

이때 바로 임대인으로서는 임차인에게 향후 월세를 좀 조정해 달라는 청구를 할 수 있다는 이야기입니다. 이 차임 증감 청구권은 민법과 상가건물 임대차보호법에서 각각 규정하고 있습니다.

민법은 628조에서 임대물에 대한 공과 부담의 증감, 기타 경제 사정의 변동으로 인해 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

또 상가건물 임대차보호법 11조에는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해서 결국 상당하지 아니하는 경우에 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대해서 증감을 청구할 수 있다고 하고 있습니다.

임대차보호법 2항에서는 증액청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임의 증액이 있는 후 1년 이내에는 하지 못한다고 하는 제한 규정을 두고 있습니다.

그리고 이런 부분을 조금 더 구체화하는 차원에서 임대차보호법 시행령 제4조에는 증액청구를 할 때 청구 당시에 차임 또는 보증금의 100분의 5, 다시 말하면 5%의 금액을 넘지 못한다고 하는 부분을 두고 있습니다.

얼핏 보면 두 규정이 비슷한 구조입니다. 결국, 주변 시세 등과 상당하지 않을 때, 어울리지 않을 때는 차임을 조정하는 내용이라고 할 수 있습니다.

다만 상가임대차보호법은 임차인 보호를 위해서 차임을 증액할 때 일정한 제한, 다시 말하면 아까 말씀드린 5%라고 하는 일정한 한도, 그리고 한 번 올린 다음에 1년 이내라고 하는 제한을 두어서 임차인 보호를 꾀하고 있습니다.

그렇다면, 민법과 상임법에서 각각 규정한 차임 증감 청구권의 적용 범위를 살펴볼 필요가 있습니다. 상가임대차에 관해서는 아무래도 상임법이 민법에 대한 특별법이기 때문에 우선적으로 적용이 됩니다.

따라서 이 상임법의 적용 범위가 구체적으로 어떤지 하는 부분을 먼저 살펴볼 필요가 있습니다.

이 부분과 관련해 상임법 2조 1항은 이 법은 상가건물을 사용하는 경우에 대해서 적용한다고 하면서 다만 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차에 대해서는 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다.

바로 이 부분이 우리가 임대차 보호법에서 이야기하는 환산보증금이라는 부분입니다. 환산보증금을 정해두고 그것을 넘어서는 부분에 대해서는 적용하지 않는다고 규정을 하고 있습니다. 바로 상임법은 환산보증금에 따라 임대차 계약을 차별하는 구조를 택하고 있는 것입니다.

그렇다면 환산보증금을 먼저 이해할 필요가 있습니다.

예를 들어 아까 보신 것처럼 보증금 1억 원에 월차임 500만 원 이런 임대차 계약의 환산보증금은 계산해 보면 월세 500만 원에 100을 곱하면 5억이 나오는데, 5억에 보증금 1억을 더한 6억 원이 바로 환산보증금이라고 할 수 있습니다.

환산보증금은 지역마다 기준이 다릅니다. 그런데 서울의 경우 현재 환산보증금의 기준은 6억1천만 원을 기준으로 하고 있습니다.

이번 주제 ‘상가 점포의 차임 증감 청구권’의 키포인트는 아무리 긴 기간 차임이라든지 보증금이 정해져 있다고 하더라도 차임 증감 청구권이라고 하는 권리에 따라서 그 부분을 조정할 수 있다.

다시 말하면 주변 시세나 상황이 변동되었을 때는 임차인이든, 임대인이든, 거기에 맞춰서 조정해 달라고 하는 권한이 있다는 부분입니다.

그리고 이 부분은 민법과 상가건물 임대차보호법에서 모두 적용하고 있는데 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 환산보증금이 적은 임대차 계약의 경우 올릴 때 연 5% 범위 내, 또 1년 이내에는 더 이상 못 올리는 제한을 추가적으로 받고 있다는 것입니다.

지금까지 ‘법률정보 SHOW’ 최광석 변호사였습니다. 감사합니다.