호텔·상가 수익률 문서로 보장, 법적 효력 있나... 분양회사는 이미 해산, 법적 책임은 누가
호텔·상가 수익률 문서로 보장, 법적 효력 있나... 분양회사는 이미 해산, 법적 책임은 누가
  • 최광석 변호사
  • 승인 2019.05.05 16:35
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

"문서로 약속한 것과 실제 지급능력과는 차이"

[법률방송뉴스] 안녕하십니까. ‘법률정보 SHOW’ 최광석 변호사입니다. 이번에는 분양형 호텔 수익률 보장의 함정이라는 제목의 이야기를 해보겠습니다.

외국인 관광객이 증가하는 등의 원인으로 호텔 수요가 많이 높아지고 있습니다. 이런 영향으로 오피스텔이나, 상가점포를 분양하면서 분양받은 호실들을 호텔로 운영하면 수익을 많이 얻을 수 있다는 식의 광고가 횡횡하고 있습니다.

그런데 그런 고수익률 광고가 현재 문제점이 많이 발생하고 있기 때문에 이런 부분에 대해 원인과 분석을 자세히 해볼 필요가 있습니다. 이런 고수익률 보장이라고 하는 부분에 대한 연혁을 먼저 이해하실 필요가 있습니다.

공정거래위원회 조사 결과를 보면 이런 과장광고, 상가분양에서 과장광고 대부분이 바로 수익보장과 연결이 되어 있습니다. 투자 대비 높은 수익을 얻고자 하는 것이 바로 이 상가 분양이 주목적이기 때문에 수익률을 과장하는 부분이 사람의 이목을 끌기에 가장 솔깃하기 때문일 것입니다.

허위 과장광고 수법을 자세히 살펴보면, 조금씩 교묘하게 진화된다고 하는 느낌을 가지지 않을 수 없습니다. 상가 분양이 활성화되기 이전 초기 단계에서는 서면상 약속 또는 서류상의 약속보다는 말로 하는 장담, 감언이설 이런 부분들이 많았었습니다.

왜냐하면 사실 수익률이라고 하는 것이 예상하기 자체가 쉽지가 않은 데다 자칫 잘못 써주게 되면 법적으로 시비에 휘말릴 가능성이 높기 때문입니다.

그래서 보통은 말로 그치고, 그 정도로 분양하고 말았는데 이런 부분들이 법원에서 계속 문제가 되고 있기 때문에 입증책임을 진 분양받은 사람들이 제대로 된 권리구제를 받지 못하는 상황이 많이 발생하다 보니까 나중에는 분양회사들이 점점 교묘해지는 광고로 탈바꿈하게 됩니다.

바로 말로 하는 대신 문서로 좀 써주자고 해서 분양받는 사람들을 안심시켜 주자는 방법으로 바뀌게 되었습니다. 얼마 투자하면, 얼마를 수익을 주겠다고 하는 부분을 문서로써 또는 광고의 문구로 많이 보장하게 되는데 그러다 보니 분양받는 입장에서는 믿음을 가질 수밖에 없습니다.

광고하고, 연예인을 동원하는 광고내용, 게다가 분양 계약서라든지, 문서, 수익률 보장 각서, 이런 식의 방법으로 수익률을 보장해주겠다, 지급해주겠다고 하고 있는 마당이기 때문에 과연 저게 거짓말이겠느냐는 생각을 가질 수밖에 없는 겁니다.

심지어는 이런 수익률을 보장하는 문서가 증권의 형태로 ‘수익 증권’ 이런 형태로 거창하게 만들어지기도 하고, 또 어떤 경우에는 법률사무서 인증서라는, 법률사무소에서 변호사가 인증하는 식의 약속을 하는 형태로 보여 지기도 합니다. 그렇게 되면 아무래도 그렇지 않은 경우보다는 훨씬 더 신뢰감이 높기 때문입니다.

그런데 이런 약속들도 상당히 제대로 지켜지지 않는 경우가 많이 있습니다. 분양회사들이 이런 약속을 하게 되지만 사실 분양회사들은 분양 사업을 위해 급조된 경우가 많이 있습니다. 때문에 분양이 끝나고 나면 사실상 해산되는 과정을 밟게 됩니다.

자 그렇다면 다 끝난 이후에 수익 보장은 해줄 만한 사람이 없지 않습니까. 분양회사가 다 해산되고 나면 책임질 사람이 없게 되는 겁니다. 그래서 결국은 이런 수익보장 문제가 분양률을 높이기 위한 미끼 정도가 아니냐, 사기가 아니냐고 의심을 할 수밖에 없는 그런 상황도 많이 발생하고 있습니다.

결국, 이런 문서 상 약속이라고 하더라고 결국 어디까지나 약속에 불과합니다. 약속이 실현될 수 있느냐 이런 문제와는 좀 다른 것이죠. 그래서 이런 단순한 약속과 또는 약속의 실현 가능성 이런 부분을 혼동하게 되면 많은 피해를 볼 우려가 있습니다.

게다가 운영사에게 호텔 운영에 관한 전권이 맡겨지고 있는 것이 일반적인데 그런 상황에서 분양받은 사람이 수익 계산을 정확하게 해달라고 할 법적인 권리도 거의 없는 실정입니다.

객실이라는 부분은 사실 운영사에게 맡겨진 부분이고 그것을 맡긴 사람 입장에서는 단순히 임대인의 지위에 있기 때문에 임대인의 지위 입장에서는 재판을 통하기 이전에는 수익을 정확하게 공개를 요구할 수 있는 권리가 없습니다. 때문에 당연히 불리한 구조에 놓일 수밖에 없는 거죠.

이처럼 분양형 호텔은 수익금 보장 약속이 잘 지켜지지 않을 가능성이 많고 실제로도 그런 현상이 나타나고 있습니다. 따라서 앞으로 분양형 호텔을 받고자 하는 분들은 상당한 주의가 요망된다고 할 수 있습니다.

이번 주제의 키포인트는 분양형 호텔의 수익률 보장이 굉장히 허구성이 높다는 것입니다. 문서로써 약속된 것이라고 하더라도 실제 지급할 수 있는 능력이 있느냐는 부분과는 다릅니다.

실제로 약속은 번지르르하게 했지만 지켜지지 않은 경우가 대다수입니다. 게다가 불확정적으로 약속된 수익금의 몇 %라고 하는 정도의 약속은 분쟁 자체가 높기 때문에 실제 재판으로도 많이 이어지고 있습니다.

이런 점을 감안해서 분양형 호텔의 분양은 굉장히 신중할 필요가 있습니다. 지금까지 ‘법률정보 SHOW’ 최광석 변호사였습니다. 감사합니다.

 

최광석 변호사 webmaster@ltn.kr



댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.