권리금은 공인중개사법 중개수수료 적용 대상 제외
임차인 절박한 처지 이용, 과다 중개수수료 관행
권리금 중개 수수료 보수 한도 제한 입법 조치 필요
[법률방송뉴스] 안녕하십니까. '법률정보 SHOW' 최광석 변호사입니다. 오늘은 상가점포 권리금 거래와 중개 수수료 문제를 살펴보겠습니다. 중개에 따른 보수 한도, 수수료 한도에 대해서는 공인중개사법에서 제한을 하고 있습니다.
만약에 이 보수 한도를 초과해서 중개업자가 수수료를 받았다고 한다면 받은 중개업자는 벌금과 같은 형사처벌뿐 아니라 업무정지와 같은 행정처분, 비록 합의 하에 수수된 부분이라고 하더라고 한도를 넘는 금액에 대해서는 민사적으로 상대방에게 반환해야하는 의무까지 있습니다.
법을 좀 살펴본다면 공인중개사법 제33조 금지행위 부분에서 제3항을 보시면 사례, 증여, 기타의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과해서 금품을 받을 수 없다고 규정하고 있습니다.
권리금은 대개 부동산 거래와 밀접하게 관련이 되어 있기 때문에 중개 보수의 한도를 적용 받지 않느냐, 다시 말하면 중개수수료가 법에 정해진 바대로 받아야 하는 것이 아니냐고 오해를 하는 경우가 많이 있습니다.
그런데 그렇지 않다는 것입니다. 왜냐하면 공인중개사법에 중개대상물은 토지, 건축물 그 밖에 토지의 정착물, 그리고 대통령령이 정하는 재산권 및 물건으로 규정하고 있는데 권리금은 제외되고 있기 때문입니다.
비록 등록된 중개업자라고 하더라도 권리금 거래를 할 때 부동산 거래의 최고 수수료율인 0.9%를 초과해서 받았다고 하더라도 이 법을 위반한 것으로 판단할 수가 없습니다. 물론 그렇다고 해서 아무렇게나 받아도 된다, 어떤 금액을 받아도 된다는 결론이 나는 것은 아닙니다.
노력한 내용, 기간, 결과 등을 종합해서 받은 보수가 너무 과다할 경우는 민법 103조에서 정하는 사회질서에 반하는 법률행위로 판단되어서 적정한 보수를 초과하는 금액에 대해서는 지급할 의무가 없다고 법원에서 판단할 여지가 있습니다.
권리금 거래에 따른 중개보수는 나중에 일부를 반환하더라도 일단 많이 받고 보자는 식으로 접근되는 것이 일반적입니다.
권리를 양도하게 되는 사람 입장에서는 이런 어떤 상황에 따라 권리금을 하나도 받을 수 없을지 모른다, 권리금을 모두 상실할지 모른다고 하는 불안감 같은 것이 큰 상황입니다.
때문에 이런 불안감 때문이라도 중개업자에게 빨리 팔아 달라, 권리금을 빨리 받아 달라, 거래를 빨리 성사시켜달라는 요구가 강할 수밖에 없고, 그 때문인지 이런 고액의 권리금 보수, 중개보수를 받는 것이 많이 일반화되어 있는 상황이라고 할 수 있습니다.
그런 결과 때문에 보통의 법정 수수료 보다는 상가점포 권리금 거래에서는 중개보수가 상당히 높은 편입니다. 보통은 거래금액의 0.9%가 한도인데 반해 권리금 수수료는 5%, 심지어 10%, 더 나아가서는 얼마 이상 받는 금액은 다 중개업자가 가져도 좋다는 약속들이 횡횡하고 있습니다.
일단은 성사시키고 보자, 또는 부풀려서 하자는 중개가 일반 거래에 비해 상당히 많은 편입니다. 상가 권리라는 것은 기본적으로 무형적인 권리를 대상으로 하기 때문에 이런 액수 산정이 힘들다는 점 때문에 이런 부당거래가 참 많이 있는 상황입니다.
그 때문에 나중에 문제가 발생하더라도 과연 이게 잘못된 거래냐고 하는 부분을 검증하기가 어렵습니다. 그런 부분이 바로 권리금 거래를 혼탁하게 만드는 요인으로 작용하고 있습니다.
이런 거품 낀 권리금 거래의 주요 원인 중에 하나가 바로 지나치게 과도한 중개보수가 아닐까 생각합니다. 따라서 경제에 활력을 제고하는 차원에서 권리금에 대한 중개보수는 제한되어질 필요가 있다고 보여 집니다.
더구나 2015년부터 상가권리금 거래가 임대차보호법에 정식으로 들어와서 제도화되었다는 점에서도 권리금 거래는 일반 거래와 마찬가지로 보수 차원에서는 제한을 받아야 한다고 봐야 할 가능성이 큽니다.
폐해와 부작용이 난무하는 권리금 거래에 대한 중개보수, 이런 부분을 제한하는 조속한 법 개정이 필요하다고 할 수 있습니다.
이번 주재의 키포인트는 상가 권리금 중개보수도 법적인 제한을 받아야할 필요성이 높다는 부분을 말씀드렸습니다.
일반 부동산 거래는 중개 보수가 0.9% 이내로 제한되고 있는데 반해, 상가 권리금 거래는 그런 제한한도가 없습니다. 그런 부분 때문에 중개업자들은 많은 거품을 양산하면서 권리금 거래에 폐해를 초례하고 있고 그 때문에 쉽고 편한 창업들이 어려워지고 있는 상황입니다.
입법적으로 개선하고 중개보수한도를 제한하는 법 개정이 필요한 상황입니다.
지금까지 '법률정보 SHOW' 최광석 변호사였습니다. 감사합니다.
