"상가 비워라"... 건물주 재개발 사유 임대차 계약 거부, 임차인 권리금은 어떻게 되나
"상가 비워라"... 건물주 재개발 사유 임대차 계약 거부, 임차인 권리금은 어떻게 되나
  • 남윤국 변호사
  • 승인 2019.04.14 13:30
  • 댓글 0
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재개발이나 재건축 확정돼 사업 진행 중이라면 권리금 못 받을 수도
막연하게 확정되지 않은 재개발 사유로 새 임대차 계약 거부는 안 돼

[법률방송뉴스] 안녕하십니까. '법률정보 SHOW' 남윤국 변호사입니다. 오늘은 실제 있었던 사례 등을 통해 권리금 보호문제와 관련해 알아보는 시간을 가져보겠습니다. 이 사례는 재개발 지역에서 문제가 되어 권리금 소송이 일어났던 사례입니다.

재개발이나 재건축과 관련해 권리금 소송이 많이 일어날 수 있는 여지가 있다는 점을 생각하셔서 관련된 사건들이 있으신 분들은 주의 깊게 들어보시기 바랍니다.

이 사안에서 임대인 A씨는 2014년 11월 경 재개발이 예정되어 있던 지역에 위치한 상가건물을 구입했습니다. 당시 임차인 B씨는 그곳에서 이미 장사를 4년 정도 하고 있었습니다.

그래서 임대인 A씨는 상가건물을 구입하게 됨으로써 ‘상가건물임대차보호법’에 따라 임대인 지위를 그대로 승계하게 됩니다.

2015년 11월 경 계약이 만료되는데 그로부터 약 2개월 전에 임차인 B씨가 그곳에서 장사를 하겠다는 C씨와 권리금 계약을 하고 그 C씨를 A씨에게 데리고 오면서 임대인 A씨에게 C씨와 임대차 계약을 체결해 달라는 요구를 합니다.

임대인 A씨는 “무슨 소리냐. 조금만 지나면 재개발이 진행되는데 그렇게 되면 건물을 다 철거해야할 판인데 그때가 되면 C씨는 당장 가게를 비워줘야 하기 때문에 C씨가 피해를 입게 된다”는 이유를 들어 계약 체결을 거부하게 됩니다.

그렇게 옥신각신하다가 결국 B씨가 A씨 때문에 C씨로부터 받을 수 있었던 권리금 상당의 손해를 입었다고 하며 A씨에 대해 권리금 손해배상을 구하는 민사소송을 제기하게 되었습니다.

법원은 임차인인 B씨가 C씨를 데려왔던 시점에는 이미 재개발이 상당히 진행되고 있었다는 점 등 그 외 다른 여러 가지 점들을 고려해 A씨가 신규 임대차 계약 체결을 거부한데 대해 정당한 사유가 있다고 판단하여 B씨의 권리금 손해배상 청구를 기각했습니다.

물론 개별적인 사례에서 법원이 모두 동일하게 판단을 하지는 않을 것으로 생각이 됩니다. 즉, 재개발 지역의 상가라고 해서 모두 권리금 보호가 적용되지 않는다고 단적으로 말할 수 없다는 것입니다.

하지만 이 사례에서 얻을 수 있는 교훈은 이미 재개발 절차가 상당히 진행되어 머지않은 장래에 철거가 예상된다면 임대인에게는 목적건물의 점유를 회복할 필요성이  인정될 수 있다는 것입니다. 그런 경우라면 임차인의 권리금 회수 기회가 보장되지 않을 가능성이 높겠습니다.

하지만 반면에 실제 이것도 있었던 사례입니다. 임대인이 재건축을 주장하며 신규 임대차 계약을 해줄 수 없다고 주장하며 권리금 손해배상 청구 소송이 들어왔던 사례에서 임차인의 권리금 손해배상 청구를 인정했던 사례가 있기도 합니다.

이 사례에서는 임대인이 본인의 임의적 필요성에 따라, 또 사실 재건축을 정말 할 것인지 그 가능성이 불분명한 점이 있었습니다. 그럼에도 신규 임차인의 주선을 무조건 거부했던 사례입니다. 해당 사례에서는 권리금 손해배상 청구가 인용되었습니다.

사실 재개발, 재건축이나 뭘 하더라도 각각의 사안에서 구체적인 사실들이 다 다릅니다. 그래서 이런 사례들을 가지고 일률적으로 판단하는 우를 범하지는 마시기 바랍니다.

그럼 다음으로 '권리금 분쟁을 예방하기 위해서 임대인과 임차인은 어떻게 해야 할까' 라는 것에 대해 말씀드리겠습니다. 권리금 문제와 관련해 임대인과 임차인 간 권리금 손해배상 소송 등으로까지 발전하는 가장 큰 이유가 무엇일까요.

저는 한편으론 기존의 임대인의 의지에 달려 있던 권리금에 관한 문제가 법으로 강제화 되었기 때문에 거꾸로 법적인 분쟁 문제가 발생하는 것이 아닐까 생각해봅니다.

임대인의 입장에서는 '본인의 건물을 본인의 필요에 따라 마음대로 사용하게 될 수 없게 되었다'는 상대적 박탈감에서 임차인에 대해 굉장히 감정적으로 격해지는 경우가 많이 있습니다.
 
반대로 임차인의 입장에서는 권리금 보호조항을 확대 해석해서 임차인이 신규 임차인을 데려가기만 하면 기존 조건과 크게 다르지 않게 임대인은 무조건 계약을 체결해 줘야하고, 그렇지 않으면 임대인은 손해배상을 해야 한다고 생각하고 계시는 경우들이 종종 있습니다.

사실 상가건물임대차보호법상에 권리금 조항이 시행 된지 벌써 만 3년이 되어가지만 아직도 많은 오해들이 남아 있습니다.

임대인의 입장에서는 임차인의 노력에 의해 형성된 가치인 권리금을 임차인이 회수할 수 있도록 적극적으로 협조하고, 도와주려는 태도를 가지실 필요가 있습니다.

그리고 임차인의 입장에서도 임대인과 충분한 협의를 통해 임대인이 원하는 신규 임차인을 주선해줄 수 있는 노력을 충분히 하셔야 합니다.

이번 주제의 키포인트는 첫째, 임대인이 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 신규 임차인 주선을 거부하더라고 권리금 손해배상은 인정되지 않을 수 있다.

둘째, 임대인은 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 협조해야하고, 임차인은 임대인에게 적합한 신규 임차인을 주선하려는 노력을 해야 한다.

이런 노력을 통해 임대인과 임차인이 소송이 아니라 화해와 협력의 관계를 발전시켜 나가기를 바라겠습니다. 이상으로 '법률정보 SHOW' 남윤국 변호사입니다. 감사합니다.

 

남윤국 변호사 webmaster@ltn.kr



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