[법률방송뉴스] 안녕하세요. '법률정보 SHOW'의 최광석 변호사입니다. 오늘은 ‘임차인의 대항력’이라는 부분에 대해 말씀드리겠습니다. 여러분 참 많이 들어보셨을 텐데요.

이 부분을 이해하기 위해 예를 들어 건물주인이 바뀌게 될 때 이 세입자가 바뀐 건물주에 대해 보증금을 달라고 하거나 임대차 기간을 그대로 보장해달라는 요구를 할 수 있는가에 대한 질문입니다.

물론 건물주가 변경되는 과정에서 건물을 팔고, 사는 사람과 임차인, 모두 모여 기존 임차인의 권리 의무를 새로운 건물주가 넘겨받는다는 것으로 합의되면 아무런 문제가 없겠죠. 바로 이런 부분은 그런 합의 계약에 있기 때문입니다.

그런데, 이런 합의가 없을 때 바뀐 건물주에 대해 임차인이 권리를 주장할 수 있는지에 대한 부분이 의문입니다. 이 문제를 해결하는 열쇠가 바로 ‘대항력’입니다.

만약 새로운 건물주에 대해 권리 주장이 가능하다면 ‘대항력이 있다’는 표현을 쓰고, 반대로 새로운 건물주에 대해서는 임차인의 권리주장이 불가능하다고 하면 그 건물주에 대해서는 ‘대항력이 없다’는 표현을 쓰게 됩니다.

대항력이라는 의미를 정확하게 이해하기 위해서는 대항력에 바탕이 되는 채권이라는 부분에 대한 이해가 필요할 수 있습니다. 임대차라고 하는 법률관계는 기본적으로 임대차 계약에 바탕을 두게 됩니다.

보증금, 월차임, 월세, 그리고 기간, 이런 부분들을 어떻게 정하는지 이런 약속들은 계약체결의 당사자, 다시 말하면 임대인과 임차인 간의 개인적인 관계인 것입니다.

따라서 일방 당사자 마음대로 계약의 주체를 바꿀 수 없게 되겠죠. 종전과 동일한 임대차 조건이라고 하더라고 임대인 동의 없이 마음대로 임차인을 바꾸는 부분이 불가능한 것도 바로 그 때문입니다. 왜냐하면 임차인이 변경되게 되면 월세를 지급하는 능력, 이런 부분에 대해 중요한 변화가 발생하기 때문입니다.

하지만 우리가 임대차 목적물, 건물이라고 하는 부분이 소유권이 변동된다고 할 때 자동으로 임대차 관계가 바뀐 건물주와 형성되는 것 우리가 법률적으로 이야기하면 이 부분은 ‘임대인 승계’라는 표현을 사용합니다.

임대인 승계라는 것이 임차인의 보호를 위해 장점이 훨씬 클 수 있습니다. 임차인으로서는 건물주를 상대로 하는 것이기 때문에 여러 가지 편리한 면이 있기 때문입니다. 이 때문에 임대차 보호법을 통해 대항력이라는 개념이 순차적으로 허용되어 왔습니다.

먼저 주거용 주택에 대해서는 1981년 주택 임대차보호법 제정 때부터 해당 건물, 주거용 주택이 되는데 해당 주택이 변경될 때 세입자는 전입신고(주민등록)와 점유 이전, 다시 말하면 이사라는 표현을 사용합니다. 그런 두 가지 조건을 갖추게 된 임차인은 대항력을 보장하고 있습니다.

반면에 상가점포 임차인의 경우에는 그것보다 훨씬 늦은 2001년도에 들어 상가건물 임대차보호법을 제정할 때 뒤 늦게 인정이 되었습니다. 하지만 임대차보증금의 범위와 상관없이 대항력을 인정했던 주택 임대차보호법과 달리 상가 임대차보호법은 환산보증금이라고 하는 것을 기준으로 대항력 인정에 차등을 두었습니다.

그 후 2015년 5월 상가건물 임대차보호법이 개정을 하면서 비로소 차등이 해소되었습니다.

결국 상가점포에 대해서는 대항력 적용이라는 것이 2001년도 이전에는 아예 전혀 불가능했고, 그러다 2015년 5월 개정 이전에는 환산보증금 이하의 임대차 계약에 대해서만 적용 가능했었고, 그 이후에는 모두 허용하는 과정을 거쳐 왔습니다. 

건물을 사고파는 과정에서 임차인을 승계하지 않았다는 이유로 임대차 기간 도중 세입자를 마음대로 내보내고(명도청구), 또는 기존의 차임을 몇 배로 올려달라고 하는 경우가 이제는 많이 해소될 수 있는 것입니다.

법 규정에 따라 임대인의 지위가 양수인에게 당연 승계되면 양도인은 임대인의 지위를 벗어나게 되고, 기존의 건물주에 대해서는 보증금 청구를 더 이상 할 수가 없는 권리관계에 세입자는 놓이게 됩니다.

세입자가 이런 대항요건, 다시 말하면 전입신고와 이사라고 하는 부분을 갖췄다고 하더라도 이미 세입자가 그런 요건을 갖추기 전에 선순위 분리 우리가 대표적으로 저당이라고 하는데, 저당권이 형성되어 있는 집에 들어갔을 때 그 집이 만약 경매에 나오게 된다면 그 경매 낙찰자에 대해서는 세입자의 권리를 보장해 달라고 하는 대항력이 있을 수가 없습니다.

이 부분은 선순위 권리자의 보호, 선순위 담보권의 보장을 위해 법이 허용하지 않습니다.

물론 경매가 아니라 사고파는 일반 매매의 경우에는 그 사람들 간 합의라든지, 대항력이라는 법에서 강제하는 부분 때문에 당연히 바뀐 소유자가 대항력을 떠안아야 하는 임무를 가지지만 경매로 넘어갔을 경우에는 담보권의 보호를 위해 대항력이 인정될 수 없다는 것입니다.

이번 주제인 임차인의 대항력에 대한 키포인트는 임차인이 대항력을 가지게 될 때는 바뀐 건물주에 대해 당연히 권리 청구가 가능합니다. 하지만 반대로 기존 건물주에 대해서는 기존의 권리관계에서 해방될 수 있는, 더 이상 청구할 수 없는 관계에 놓인다는 것입니다.

때문에 임차인으로서는 기존 건물주의 자력 같은 부분에 의존하지 말고, 물건 자체의 담보력이 얼마나 되는지에 대한 권리 분석을 보다 철저히 할 필요가 있습니다. 지금까지 '법률정보 SHOW' 최광석 변호사였습니다.

 

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