권리금 보호에 관한 규정, 환산 보증금 범위와 관계없이 적용
임대차 기간 만료 6개월 전부터 임대인에 계약 갱신 요구해야

[법률방송뉴스] 안녕하십니까. '법률정보 SHOW' 남윤국 변호사입니다. 오늘은 상가건물임대차보호법의 적용범위와 갱신 요구권에 관해서 설명 드리겠습니다.

상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차와 관련하여 민법에 우선하여 적용되는 특별법입니다. 법 이름에서도 알 수 있듯이 임차인을 보호하려는 취지에서 재정된 법이라고 할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법 제2조 1항은 ‘이 법은 상가건물의 임대차에 관하여 적용한다’라고 정하고 있습니다.

상가건물에 관하여 적용이 되는 법이기 때문에 토지 임대차에 관해서는 적용이 되지 않습니다. 예를 들면 주차장 부지만을 임차하여 영업을 하는 임차인에게 상가임대차보호법에 관한 규정은 적용될 여지가 없다고 봐도 무방합니다.

따라서 계약 2년이 지난 임차인이 갱신요구를 한다거나 권리금을 주장한다거나 이런 것은 좀 어렵다고 할 수 있겠죠. 다음으로 상가 임대차 보호법과 관련하여 많은 분들이 중요하게 생각하는 규정으로 ‘환산 보증금’이라는 개념이 있습니다.

‘환산 보증금’이라는 것은 보증금에 월차임의 100배를 더한 값을 말합니다. 예를 들면 보증금이 1억 원이고 월세가 200만원이라고 한다면 환산 보증금은 3억 원이 되겠죠.

2018년 1월 26일부터 개정된 ‘상가임대차보호법 시행령’이 시행됐는데요. 이 시행령에 따르면 서울을 기준으로 할 때 환산 보증금의 기준은 6억 1천만 원, 부산은 5억 원으로 상향 조정되게 되었습니다.

과거에는 환산보증금을 초과하느냐 여부가 굉장히 중요한 때가 있었습니다. 왜냐하면 환산 보증금을 초과하는 경우에는 상가임대차보호법의 내용이 적용되지 않았습니다.

그런데 상가임대차보호법이 2013년 8월 13일에 개정이 되면서 환산 보증금을 초과하는 임대차의 경우에도 임차인에게 갱신 요구권이 보장되게 되었고, 2015년 5월 13일부터 시행된 권리금 보호에 관한 규정도 환산 보증금의 범위와 관계없이 적용되게 되었다는 사실 기억하시기 바랍니다.

다음으로 상가임대차보호법의 주요 내용 ‘갱신 요구권’에 대해 알아보겠습니다. ‘갱신 요구권’이란 임차인이 임대인에 대해 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다.

상가임대차보호법에 따르면 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 분명히 정하고 있습니다.

요즘은 경기가 좋지 않아서 그런지 과거에 비해 임대차 갱신 여부를 다투는 분쟁이 많이 줄어든 것으로 보입니다. 하지만 이런 상황에서라도 예기치 않은 피해를 예방하기 위해 임차인의 입장에서 꼭 주의하실 점이 하나 있습니다.

상가임대차 보호법의 ‘갱신 요구권’에 관한 조항은 자동으로 5년 동안 갱신되는 권리를 보호하고 있지는 않다는 것입니다. 따라서 임차인 입장에서는 정해진 기간 내에 임대인에게 갱신을 원한다는 의사의 통지를 꼭 해주셔야 합니다.

다음은 권리금 보호 조항에 관해 알아보겠습니다. 권리금 보호에 관한 조항은 2015년 5월 13일부터 개정되어 시행된 상가임대차보호법에서부터 적용이 되게 되었는데요. 현재 존속중인 상가건물 임대차의 경우 모두 적용된다고 생각해도 무방할 것 같습니다.

환산 보증금의 범위와 관계가 없습니다. 권리금 보호 조항은 임차인이 권리금을 임대인에게 요구할 수 있다 이런 내용이 아닙니다.

임차인이 권리금을 받을 수 있는 권리를 행사하는데 즉, 신규 임차인을 주선해서 임대인에게 주선을 하는데 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해한다면 임차인이 임대인에 대하여 그 손해를 배상을 구할 수 있다는 내용입니다.

이번 주재의 키포인트는 첫 째, ‘상가건물임대차보호법’은 상가건물에 관하여 적용되는 법이다.
둘째, 환산 보증금의 범위와 관계없이 임차인의 갱신 요구권과 권리금 보호 규정은 적용된다.
세 번째, 임차인은 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신의 의사 표시를 임대인에게 할 필요가 있다.

지금까지 '법률정보 SHOW' 남윤국 변호사입니다. 감사합니다.

 

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