계약 만료 앞두고 건물주가 별안간 상가 세 안 놓는다고 하면... 내 권리금 찾는 법
계약 만료 앞두고 건물주가 별안간 상가 세 안 놓는다고 하면... 내 권리금 찾는 법
  • 남윤국 변호사
  • 승인 2019.03.17 14:52
  • 댓글 0
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권리금 회수 방해 임대인 행위, 손해배상 청구 가능
새 임차인에 권리금 직접 요구 등 임대인 '방해 행위'
계약 만료 전에 새 임차인 임대인에 주선, 소송 유리

[법률방송뉴스] 안녕하십니까. ‘법률정보 SHOW' 남윤국 변호사입니다. 이번 시간에는 ‘상가건물임대차보호법상의 권리금 손해배상’ 소송과 관련하여 그 요건에 관해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

‘상가건물임대차보호법’에 나타난 권리금 회수기에 관한 조항을 읽어보겠습니다.

상가건물임대채보호법 제10조의4 제1항. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 1항 각 호에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

‘상가건물임대차보호법’에 따르면, 임차인이 임대인에 대하여 권리금 손해배상을 청구하기 위해 갖추어야 할 요건이 있다는 것을 볼 수 있죠.

그 첫 번째가 바로 3개월간의 기간입니다. 임대차 기간 만료 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 사이의 권리금 수수를 방해하는 행위다 라고 평가할만한 행위가 있어야만 됩니다.

만일 임대차 기간이 만료되기 4개월 전에 방해를 했다면 어떨까요. 기본적으로는 권리금 손해배상 청구 소송 요건에 어긋나겠죠. 

하지만 실제 사례들을 많이 보면 임대인이 3개월 이전이라고 하더라도 확실하게 신규 임차인과 계약을 할 의사가 없다는 의사 표시를 하는 경우가 많습니다. 그런 경우 임차인의 경우에서 보자면 신규 임차인을 주선할 수 없겠죠.

실제로 임대인이 ‘나는 더 이상 신규 임차인을 받을 의사가 없다’는 의사를 표한 사실이 주변 부동산에 소문이 퍼져나가면 임차인 입장에서는 신규 임차인을 구하려고 해도 구할 수가 없습니다.

따라서 법에서 요건으로 정하고 있는 신규 임차인과 권리금 계약을 행사하고 주선을 할 수가 없다는 말입니다. 그러한 경우라면 권리금 손해배상을 청구할 가능성이 있을 여지도 있다고 보는 것이 맞겠죠. 그게 이 법이 만들어진 취지일 테니까요.

임차인의 입장에서는 더 확실히 하기 위해서는 임대차 기간 만료 3개월 전부터 종료 시까지 사이에 한번은 신규 임차인이 되려는 자를 주선하는 것이 손해배상 청구를 위해서는 가장 좋다고 볼 수 있습니다.

다음으로 임대인의 방해 행위에 대해서 알아보겠습니다. 권리금 손해배상 청구를 할 수 있는 임대인의 방해 행위란 무엇이 있을까요. 법이 정하고 있는 방해 행위 예시를 살펴보겠습니다.

첫 번째는 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 직접 받는 행위를 뜻합니다. 

직접 상담을 했던 사례 중에서 임대인이 월세를 많이 인상하지 않을 테니 기존 임차인이 받으려는 권리금 중에서 일부를 자신에게 달라고 요구하며 권리금 계약을 해줄 수 없다고 얘기한 사례들도 있습니다. 이런 경우라면 법에서 정하고 있는 방해 행위로 평가할 여지가 충분히 있죠.

두 번째는 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다.

임대인 중에서 나중에 상가 건물을 직접 사용하거나 또는 자녀들로 하여금 사용하게 할 목적에서 권리금 거래를 인정하지 않는 경우가 종종 있습니다.

그런데 현행 ‘상가건물 임대차보호법’에서는 과거와 달리 임차인의 권리금 회수 기회를 명시적으로 보호하고 있습니다. 따라서 임대인이 지금 같은 상황에서 무조건 권리금을 인정할 수 없다는 태도를 보이는 것은 적절한 태도라고 보기 어렵습니다.

세 번째, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가 건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위도 방해 행위로 볼 수 있습니다.

그런데 현저한 고액의 차임과 보증금이 어느 정도인지 사람마다 다릅니다. 제가 그동안 많은 상담을 진행해봤을 때는 임대인 입장에서는 50% 증액도 현저한 차임 증액이 아니라고 생각하시는 분들이 있습니다.

임차인 입장에서는 법에서 제한하고 있는 9% 상한선이 있는데 20%만 되어도 현저한 증액이라고 생각하시는 분들도 있습니다.

이것은 평균인의 입장에서 평가하는 것이 맞을 것 같습니다. 통상적으로는 40% 이상의 인상은 현저한 증액이라고 평가할 여지가 많지 않을까 생각합니다. 하지만 개별 사안에서는 일률적으로 단정할 수 없습니다. 특별한 사정들이 있는 경우가 더 많습니다. 

예를 들면 10년 동안 월세 인상을 하지 않은 임대인이 주변 상가 건물들의 차임과 보증금이 많이 올라 신규 임차인에게 시세에 맞는 수준에서 월세나 보증금 인상을 요구하는 경우가 있습니다.

그럴 경우 40% 인상을 요구한 후에 임대차계약이 그로 인해서 체결되지 않는다고 주장합니다. 이 경우엔 임대인의 행위가 권리금 수수를 방해하는 행위로 보기 어려울 것 같습니다.

이상의 내용들은 제3자가 보기에도 정당한 행위로 보이지는 않는 내용이겠죠. 그 외에도 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 경우에는 권리금 회수 방해 행위로 평가할 수 있습니다.

이번 주제의 키포인트, 첫째입니다. 권리금 손해배상이 인정되기 위해서는 원칙적으로 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지의 사이에 임대인의 방해 행위가 있어야 한다.

둘째, 임대인이 권리금을 직접 요구하거나 권리금 지급을 못하게 하거나 현저한 차임 증액을 요구하는 경우에는 권리금 회수 기회를 방해했다고 볼 수 있다.

권리금과 관련하여 서로 감정적인 대립보다는 합의점을 찾아가는 현명한 해결책을 강구해 가시길 바랍니다. 이상으로 ‘법률정보 SHOW' 남윤국 변호사입니다. 감사합니다.

 

남윤국 변호사 webmaster@ltn.kr



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