'프리미엄' 약속이 법적 구속력 있는지 '도의적 약속'인지 모호
분양권 전매 계약, 분양 대행사 아닌 분양 회사와 문서로 해야
[법률방송뉴스] 안녕하십니까. ‘법률정보 SHOW' 최광석 변호사입니다. 오늘은 분양권 전매 약속이 제대로 지켜지지 않았을 때 어떤 법률문제가 있는지를 말씀드리겠습니다.
분양을 받게 되면 일정한 프리미엄을 얹어서 바로 전매해주겠다는 취지로 약속을 받고 분양권을 사는 경우가 많이 있습니다. 그런데 이런 약속과 달리 실제로 분양권 전매가 되지 않는 경우가 비일비재하게 많은데요.
이런 상황에서 분양권을 취득하신 사람들은 분양회사나 대행사 직원이 약속했던 대로 분양권을 다시 사주거나 물어주는 것이 아닌가 생각하게 되는데, 법적으로는 간단치가 않습니다.
일단 전매를 약속했다는 사실을 입증하기 쉽지 않습니다. 이런 약속들은 대부분 말로써 이뤄지는 경우가 많습니다. 실제 민사소송에서는 이런 부분을 주장하는 사람이 입증 책임을 부담하게 되는데 말만 가지고는 이런 입증이 곤란하게 되겠죠.
그래서 이런 부분을 입증하기 위해서 분양이 다 이뤄진 뒤에 녹음을 하고 담당자를 물색하더라도 이미 잘 되지 않은 경우가 많습니다.
그리고 이런 전매약속이 어렵게 입증 됐다고 하더라도 과연 법적인 약속이냐고 하는 부분도 법적으로 문제가 될 수 있습니다.
무슨 뜻이냐면 ‘전매해 주겠다’는 의미가 법적인 약속이냐, 아니면 도의적으로 최선을 다해보겠다는 도의적 약속에 불과한 것인지 등 법적인 판단이 쉽지가 않습니다.
법원 입장에서 법적인 약속이라고 하면 문서화 됐어야 한다고 생각할 수 있습니다. 실제로 이런 약속이 문서화 되지 않고 녹음 같은 것으로 나오게 된다면 과연 법적인 약속일 수 있는지 의문이 들게 됩니다.
또 한편으로 분양 계약을 해제하는 것. 이런 부분들은 더더욱 어려울 수 있습니다.
분양권을 전매하기로 약속한 사람들은 대부분 다 프리미엄을 생각하고 취득을 하게 됩니다. 만약에 이런 전매가 잘 이뤄지지 않으면 가장 원하는 방법은 계약을 끝내고 돈을 돌려받는 방법이 될 수 있습니다.
그런데 이 분양권 계약을 해제하기 위해서는 계약의 주요한 부분이 달성 불가능한, 원래 생각했던 중요한 약속이 이행되지 않았을 경우에만 계약을 해제할 수 있게 됩니다.
전매를 약속하고 그 이후의 약속이 이뤄지지 않았을 때 분양권을 받는 것에 있어서 얼마나 중요한 계약이었는지 말이죠.
다시 말하면 이런 전매가 되지 않았더라도 분양권을 다른 목적으로 실제로 쓰기 위해서라든지, 다른 목적으로 충분히 할 수 있기 때문에 그런 점에서 이 분양권 전매 부분이 계약을 해제할 만큼 중요한 부분이냐 라고 하는 부분은 법적으로 문제가 당연히 될 수밖에 없는 것입니다.
때문에 이런 전매를 기대하고 분양을 받는 입장에서는, 반드시 서면 약속, 일정 기간 안에 전매가 되지 않으면 분양대금을 다 돌려주겠다는 취지의 서면 약속을 분명히 받을 필요가 있습니다.
보통 분양 현장에서는 분양 회사 자체보다는 분양 대행사가 일처리를 하는 경우가 많습니다. 만약 이런 서면 약속이 분양 대행사가 한 것에 불과하다면 나중에 분양 회사로써는 이런 약속을 부인할 가능성이 높습니다.
분양 대행사가 허락을 얻지 않고 임의로 한 것이라고 하는 주장인 것이죠. 그리고 분양 회사가 그런 약속을 했다고 하더라도 분양 회사의 실제적인 능력, 돈을 반환해줄 능력조차도 실무상 의심스러운 경우가 많이 있습니다.
결국 이런 점을 생각한다면 분양권이 전매될 것이라는 것을 믿고 분양권을 분양 받는 것은 어찌 보면 상당히 위험한 행동일 수 있습니다.
실제로 전매가 잘 이뤄지지 않았을 때 과연 법적인 책임을 질 수 있는지에 대한 부분들이 애매하기 때문입니다. 따라서 분양권 전매를 전제로 한 이런 분양은 가급적 삼가시는 것이 좋습니다.
이번 주제의 키포인트는 분양권 전매를 하기로 한 약속, 이행되지 않는 경우가 많기 때문에 반드시 서면으로 하시고 또 분양 대행사가 아니라 분양회사에게 직접 받고 또 의문의 여지없는 공증 같은 경우로 보완해두시는 것이 필요할 수 있습니다.
하지만 분양권 전매는 실제로 잘 되지 않는 경우가 많고, 또 분양회사가 대금을 돌려주지 못하는 경우가 많이 있기 때문에, 분양권 전매를 전제로 한 분양권 계약은 가급적 자제하시는 것이 좋습니다.
지금까지 ‘법률정보 SHOW' 최광석 변호사였습니다. 감사합니다.
