분양회사 약속 문서 법적 효력과 상관없이 실제 이행 여력 여부가 중요
[법률방송뉴스=최광석 변호사] '법률정보SHOW', 오늘은 상가를 분양 받을 때 어떤 점을 주의해야 하는지 말씀 나눠보겠습니다. 우리가 상가 분양할 때 가장 중요한 부분은 분양하는 회사가 과연 신뢰할 만한 것인가라고 하는 부분입니다.
이런 분양회사 측이 약속을 이행할 능력이나 의지가 있는지 이런 부분들을 한 번쯤 생각해볼 필요가 있습니다. 상가 분양의 기본적인 법률관계는 상가를 지어주고 등기를 넘겨주는 것이겠지요.
분양이라는 것은 이미 만들어진 물건을 넘겨받는 것이 아니라, 일단 계약을 하고 차례로 분양대금이라는 부분을 내고서 나중에 다 지어진 건물을 이전 등기 받는 그런 구조가 되겠습니다.
그래서 이런 일종의 돈을 먼저내고 물건을 나중에 받는 게 되는 막상 물건을 넘겨받는 과정에서 약속대로 잘 지어지지 않는 잘 지켜지지 않는, 물건이 제대로 만들어지지 않았다거나 늦게 만들어졌다거나 그런 문제가 많이 발생하게 됩니다.
그때, 분양회사가 이런 분양대금을 돌려주거나 하자보수에 대해서 하자 발생에 대해서 손해배상을 해줄 수 있는 능력이 되는지 이런 걸 살펴볼 필요가 있습니다.
그런데 제가 경험한 바로는 대부분 분양회사 능력들이 검증되지 않은 상태였습니다. 대부분 자금을 빌려서 하는 경우가 많았습니다. 분양이 예상과 달리 저조하다거나 공사 기간이 연장될 때, 또 비용이 추가될 때, 이것을 대처할 만한 능력이 없는 회사가 많았습니다.
일반 사람들이 대부분 이 분양회사의 신용이나 능력을 고려하지 않다 보니까 될 만한 사업부지 이런 부분만 확보된다면 분양회사의 능력, 신용 이런 부분들을 따지지 않고 무턱대고 분양을 하는 경우가 참 많이 있습니다.
일반적인 비즈니스에서도 가장 중요하게 고려되는 것이 회사의 능력, 경력이 아니겠습니까. 그런데 상가 분양에서만큼은 상대방의 능력, 신용 이런 부분들이 고려되지 않고 과연 그 사업 대상지가 수익성이 있느냐는 이런 부분만 보고 계약하는 것이 현실입니다.
그러다 보니까 심지어는 세무적 문제로 하나의 분양사업을 정리하고 법인을 없애버리고 또 다른 사업을 만들어서 다른 분양사업을 해버리는 이런 경우가 상당히 많이 있다. 이겁니다.
이런 경우에는 과연 분양회사에서 책임을 물 수 있는 법률관계, 능력 이런 부분들이 당연히 안되는 것이겠지요.
일정 기간 몇 %의 수익을 분양회사에서 보장한다. 이런 부분들도 상당히 분양회사에서 많이 쓰이는 수법인데요. 이런 부분들도 과연 약속이 제대로 지켜질 수 있을 것이냐 라고 하는 관점에서 바라볼 필요가 있습니다.
법률사무소에서 인증을 해주겠다. 또, 서면상으로 분명히 약속해주겠다. 이런 약속들을 수익률 보장으로 많이 보장하고 있습니다만, 과연 분양회사가 그럴만한 능력이 되는지 다시 생각해볼 필요가 있다는 거죠.
실제로 이런 약속을 이행해 본 적이 없다면, 그러한 약속들은 단순히 분양률을 높이기 위한 광고 수단 정도로밖에 볼 수 없을 것입니다.
결국 이런 약속들이 잘 안 지켜져서 실제로 손해를 보는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 그리고 시공사만을 믿고 계약하는 것도 바람직하지 않습니다.
사람들은 분양회사의 시공사만 보고 분양에 문제가 없을 것이라고 쉽사리 안심하기도 하는데요.
시공사는 제대로 공사를 진행해서 어떤 기간 안에 완성하는 그런 차원에서는 아주 중요한 고려요소가 되지만 분양 계약의 당사자, 분양 계약에서 문제가 생기면 손해배상을 하는 돈을 돌려주는 주체하고는 전혀 상관이 없다는 겁니다.
신탁회사의 신뢰 이런 부분들도 한번 생각해볼 필요가 있는데요. 분양 회사에 대한 불신이 많다 보니까 요즘은 대부분 큰 사업이다하면 신탁회사를 끼고 사업을 하는 경우가 많습니다. 하지만 신탁회사 역시 안전한 분양을 보장하기에는 미흡하다고 할 수 있습니다.
신탁의 내용에 따라서 조금씩 차이가 있지만 대부분 신탁사업은 분양회사에서 분양대금을 다른 곳에 횡령하는 것을 감시하는 자금관리 역할을 하는 것이 대부분입니다. 따라서 신탁회사가 개입된 경우라고 상가가 약속대로 완공한다는 보장을 할 수는 없습니다.
만약 상가 분양 실적 자체가 저조해서 사업이 망가진다. 이러면 신탁회사가 보장해서 상가건물을 다 지어준다 이런 약속을 보장을 받아낼 수가 없는 겁니다.
결국, 아파트처럼 공적인 기관에서 분양을 보증하지 않는 한은 부동산 분양이라고 하는 것은 분양회사의 신뢰 이런 부분에 따라서 굉장히 불투명한 부분이 많이 발생할 수밖에 없습니다. 따라서 분양을 받으시는 입장에서는 여러 가지 각별한 주의가 필요하다고 말할 수 있습니다.
이번 주제의 키포인트는 부동산 분양이 분양회사의 능력에 따라서 상당히 위험해질 수 있는 상품이라는 부분을 말씀드렸습니다.
나중에 계약이 제대로 이행될 수 있는지 하자를 책임질 수 있는지 하는 부분을 전적으로 분양회사의 능력에 따라서 좌우되기 때문에 분양받으시는 입장에서는 각별한 주의가 필요할 수가 있습니다. 이상으로 법률정보 SHOW 최광석 변호사였습니다.
