시간은 상관없어.. 계약금 지급 여부 중요
계약금 미지급시, 위약금 없이 해지 가능
일단 계약금 지급하면 위약금 2배 물어야

[법률방송뉴스=전혜원 앵커] 법률지식을 높이고 상식도 넓히는 '알쏭달쏭 법률 YES or NO' 시간입니다. 오늘은 '부동산 계약 후 24시간이 지나지 않았다면 위약금 없이 계약을 취소 할 수 있다'라는 것에 대해서 알아보고자 하는데요.

저부터 일단 들어보도록 할까요. 저는 많이 고민을 했습니다. 일단 24시간이 지나지 않았기 때문에 계약을 취소 할 수 있지도 않을까 싶었는데.

일단은 계약서를 작성을 했을 거란 생각이 들어서 저는 X를 들고 싶더라고요. 제 개인적인 의견이기 때문에 두 분의 법적인 근거에 따른 의견을 들어봐야 할 것 같습니다.

일단 부동산 계약 후 24시간이 지나지 않았다면 위약금 없이 계약을 취소할 수 있다 OX 들어주십시오.

먼저 곽지영 변호사님 X 들어주셨고요. 서혜원 변호사님도 X를 들어주셨네요.

이렇게 의견이 똑같이 나오면 저는 일단 마음이 편해집니다. 제가 좀 잘 든 것 같다는 생각이 들기는 하는데 근거를 알아봐야겠죠. 곽 변호사님 왜 X를 드셨을까요.

[곽지영 변호사] 계약 후 24시간이라는 시간제한이 중요한 건 아니고요 계약금이 지급되었는지 여부가 중요합니다.

[앵커] 아 그렇군요. 

[곽지영 변호사] 그래서 이렇게 바꾸면 돼요. 부동산 계약 후 계약금이 지급 되지 않았다면 위약금 없이 계약을 취소할 수 있다. 24시간은 중요하지 않고요. 48시간이든 일주일이든 계약금이 지급되지 않은 상태여야 합니다.

[앵커] 그렇군요. 그래서 X를 드셨고요. 그렇다면 서 변호사님도 비슷하게 말씀해 주실 것 같은데. 어떤 이유일까요.

[서혜원 변호사] 저도 곽 변호사님과 같은 생각인데요. 경과 시간과 관계 없이 계약금이 수수되었고 이미 계약이 성립된 것으로 볼 수 있기 때문에 그것을 이제 시간에 경과와 상관없이 함부로 취소하기는 어렵습니다.

실제 거래에서는 계약금보다 적은 금액으로 가계약이라는 것을 많이 체결하잖아요. 가계약도 마찬가지로 계약의 일종이고 가계약금을 수수했다면 그것도 함부로 취소할 수가 없기 때문에 보통 가계약금을 버리고 취소를 해야됩니다.

[앵커] 그렇군요. 어쨌든 간에 돈이 중요하다는 거. 금전을 주고 받았는지 이 부분이 포인트인 것 같습니다.

여의치 않은 사정으로 계약을 파기해야 되는 상황도 있긴 있거든요. 곽 변호사님 이럴 경우엔 어떻게 할까요.

[곽지영 변호사] 아까 말씀드린 것처럼 계약금이 지급되지 않은 상태, 가계약금이라든지 계약금이라든지 어떤 일정한 금액이 지급되지 않은 상태에서는 당연히 단순변심에 의한 계약취소가 가능하세요.

근데 문제는 계약금이 지급된 경우인데. 보통 매매목적물의 10% 정도가 계약금으로 책정이 돼요. 예를 들어서 내가 물건을 살 때 1억짜리 물건을 사려고 한다 그럼 그 중의 10% 1천만원 정도를 계약금으로 지급을 하게 되는데.

이때 본인이 매도인인지 매수인인지에 따라서 지급해야 되는 위약금이 조금 달라요.

그래서 매수인 같은 경우에 매도인한테 천만원 상당의 계약금을 지급한 상태에서 갑자기 다른 물건이 맘에 들 수 있죠.

그래서 매도인한테 이 계약을 취소하겠습니다고 하려면 본인이 지급한 계약금 1천만원을 포기해야합니다.

거꾸로 매도인도 마음이 바뀔 수 있어요. 이 매수인이 아니고 다른 매수인이 더 높은 가격을 제시할 수 있죠.

이 친구는 1억에 산다고 했는데 다른 사람은 1억 5천에 사겠다고 하면 계약취소 하고서라도 높은 금액을 제시하는 사람과 계약을 하고 싶잖아요.

이 경우에 매도인의 입장에서는 계약금을 1천만원 받았다면 두 배인 2천만원을 매수인한테 돌려줘야 계약을 취소할 수 있습니다.

[앵커] 그렇군요. 알겠습니다. 자 돈이 굉장히 중요하다는 거를 다시 한번 느끼고 있는데. 중도금 지불 후에 계약을 해지한다는 건 당연히 안 될 것 같네요.

[서혜원 변호사] 네 일반적으로 중도금이 지불된 이후에는 계약해지가 어렵습니다. 중도금이 지급되면 계약에 대한 이행의 착수로 보기 때문에 법률적인 구속을 받게되고요. 

즉 매수인의 잔금지급 의무와 매도인의 재산권, 등기를 이전해 줄 의무가 동시이행 관계에 놓이기 때문에 함부로 해지가 어렵고요.

그러나 이러한 부분도 예외적으로 쌍방합의에 의해서 "우리 해제하자" 이러면 합의해제는 가능합니다,

[앵커] 쌍방합의가 과연 있을 수 있을까 궁금해지기도 하는데. 그럴 경우에는 가능하다라는 것이고요.

자 그렇다면 부동산 계약을 할 때 주의사항 좀 정리해서 알아보도록 할까요. 곽 변호사님 알려주시죠.

[곽지영 변호사] 일단은 매매목적물의 현황을 굉장히 잘 파악을 하셔야합니다. 아까 말씀드린 대로 계약금을 지급한 단계에서는 상당히 많은 재산적 손실이 발생할 수 있어요.

그래서 반드시 계약을 체결하기 전에 매매 목적물이 정말 내가 원하는 용도나 현황을 가지고 있는지 이런 부분들을 잘 체크하는게 중요하고요.

이걸 잘 확인하는게 중요한 이유가 나중에 하자담보책임이 문제가 돼요. 그래서 매매 목적물에 문제가 발생하는 경우에 매수인이 매도인한테 하자담보책임을 물을 수 있는데 만약에 그때 당시 현황 파악이 제대로 안 됐다면 매도인이 이렇게 얘기할 수 있거든요.

"이건 네가 살면서 발생한 하자다" 이런 식으로 주장할 가능성도 있어요. 그래서 목적물의 현황을 계약 당시에 잘 파악을 해두시고 사진 같은 걸로 하자같은 부분을 사진같은 거로 잘 남겨두시는 게 중요할 것 같습니다.

그리고 아까 말씀드린 대로 계약금이 지급된 상태에서는 함부로 해제하는게 쉽지 않기 때문에 계약금이든 가계약금이든 일정한 계약금 명목의 돈을 지급하시는 건 특별히 주의하셔야 할 것 같습니다.

[앵커] 알겠습니다. 부동산 계약 요즘 많이들 하실 것 같습니다. 이런 부분 꼭 기억을 하시고 안전하게 거래를 하시면 좋을 것 같네요.

 

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