다세대와 다가구 차이는... 호실 여럿이지만 건물 하나로 등기 다가구 계약 주의 사항
다세대와 다가구 차이는... 호실 여럿이지만 건물 하나로 등기 다가구 계약 주의 사항
  • 최광석 변호사
  • 승인 2019.03.03 19:14
  • 댓글 0
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아파트는 다세대... 다가구, 호실 개별 아닌 건물 자체가 하나의 등기
"다가구 주택 입주할 때엔 다른 세입자들 권리 관계도 함께 살펴야"

[법률방송뉴스] 안녕하세요 '법률정보 SHOW' 최광석 변호사입니다. 오늘은 '다가구 주택을 임차할 때 다른 세입자 보증금도 살펴야 된다' 이런 주제로 말씀을 나눠보겠습니다.

우리가 다가구 주택을 임차할 때는 권리관계 확인을 함에 있어서 참 많은 부분을 조심하셔야 됩니다.

우리가 다가구 주택이든 다세대 주택이든 간에 권리관계를 잘 확인하는 이유는 안전한 임대차 계약. 다시 말하면 계약이 끝나고 나서 보증금을 안전하게 돌려받는 그런 부분에 목적이 있는데요.

이 다가구 주택을 임차할 때는 이 안전한 보증금을 돌려받는 방법에 있어서 다세대 주택보다 상당히 많은 주의가 필요하다는 이런 말씀이 되겠습니다.

우리가 다가구 주택과 다세대 주택을 한번 비교해볼까요.

일단 쉽게 말해 다세대 주택이란 아파트라고 생각하시면 되는데요.

아파트는 개별 호실마다 독립적인 등기가 돼 있어서 물건 하나하나가 어떤 개별적인, 독립적인 부동산이라고 할 수 있습니다.

101호에 들어간다라고 하면 101호에 해당되는 등기부등본만 발급받고 권리관계를 확인하시게 되면 비교적 안전한 권리관계 확인이 될 수 있습니다.

반면에 다가구 주택은 마치 실제 안에 들어가 보면 개별적인 호실이 있어보이지만 막상 등기부등본을 떼보면 건물 자체가 개별등기가 돼 있는 게 아니라 건물 자체가 하나의 등기로 돼 있는 이런 부동산을 말하는 겁니다.

우리가 다가구 주택에 대해서는 왜 각별한 주의가 필요하냐면 이 다가구 주택에 부동산이 경매로 들어갔을 때는 선순위로 있는 저당권이라든지 가압류 등과 세입자들 간에 어떤 순위에 따라서 배당을 받을 수 있는 권리가 생기게 되는데요.

문제는 다가구 주택에 들어가 있는 세입자들의 경우에도 각자 주민등록을 하고 또 확정일자를 한 그 순서에 따라서 배당을 받을 수 있는 권리가 생기게 됩니다.

따라서 같은 세입자들이라고 하더라도 조금 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 갖춘 이런 사람들은 배당 순위에서 좀 빠르게 되고요.

반대로 순위가 좀 늦게 전입신고 확정일자를 갖춘 사람들은 배당 순위에서 늦어지게 되는, 주택임대차보호법상의 최우선 변제권이라고 해서 여기로 보호되는 소액 임차인들을 제외한다 그러면 아까 말씀드린 것처럼 주민등록이나 확정일자가 빠르냐 느리냐에 따라서 보증금 반환이 되느냐 안 되느냐 또는 손해를 보느냐 안 보느냐 이런 결과로 이어질 수가 있게 된다는 겁니다.

따라서 다가구 주택에 세를 들어가실 때는 다른 사람, 다른 호실, 다른 호실의 세입자들이 과연 얼마나 있는지 그리고 그 사람들의 보증금은 얼마인지, 전세인지 월세인지 이런 부분들을 함께 고려해야 되는 문제가 있습니다.

우리가 등기부등본만 떼보게 되면 비교적 깨끗한, 시세에 비해서 조금 적은 저당이나 가압류가 있는 것에 불과하다고 하더라도 이 다가구 주택에는 많은 세입자들이 함께 모여 살기 때문입니다.

이 세입자들, 나보다 먼저 들어온 세입자들이 나중에 돈을 빨리 받아갈 수 있는 그런 가능성을 생각한다면 다른 세입자들이 과연 얼마에, 어떤 조건으로 세를 살고 있나 하는 부분을 유심히 좀 살펴야 될 필요가 있다는 겁니다.

자 그런데 우리 실무상 관행은 어떤 다가구 주택에 특정 호실을 들어가는데 다른 호실들 세입자들이 어떤 조건으로 있는지를 확인한다는 것이 관행상으로 참 쉽지가 않습니다.

다가구 주택에 권리관계를 확인하려면 중개업자의 협조라든지 임대인의 협조 이런 부분이 필요한데 이런 이야기를 하는 것이 관행상으로 참 쉽지가 않습니다.

하지만 호실들이 많고 또 이미 다른 세입자들이 들어와 있는 조짐이 보인다면 나의 안전한 보증금 반환 이런 부분을 위해서라면 반드시 다른 세입자의 임대차 조건이 어떻게 되는지, 총 보증금 자체가 어느 정도 되는지 이런 부분들을 반드시 확인할 필요가 있습니다.

다가구 주택에 들어가는 것이 결국 다른 세입자들이 많은 이미 순순히 보증금이 많은 이런 주택 같으면 뒤에 들어오는 사람이 보증금을 큰 돈을 내고 들어오기가 꺼려지는 것이 당연히 법적으로나 상식적으로 맞는 판단입니다.

이 때문에 이런 부분을 우려한 임대인들은 임대차 계약서를 위조해서 실제로는 전세 보증금임에도 불구하고 전세임에도 불구하고 월세 계약인 것처럼 보증금을 낮춰서 이 집은 안전한 집이다.

당신이 들어오더라도 선순위 먼저 들어와 있는 세입자들의 보증금이 얼마 안 되기 때문에 집값에 비하면 안전한 집이다 라고 속이기도 합니다.

따라서 이런 부분을 감안하신다면 이런 계약서 위조, 이런 부분들도 좀 의심을 가지고 확인할 필요가 있습니다.

만약에 이런 선순위 임차인, 많은 세입자들이 있는 사실을 확인하지 못한 채 그 집에 들어가서 결국은 그런 세입자들 때문에 손해를 입고 나온다. 실무상 그런 일이 많이 있는데요. 그런 일이 발생한다면 중개업자에 대한 손해배상. 이런 부분까지도 생각해 볼 필요가 있습니다.

다가구 주택의 다른 세입자, 이미 들어와있는 다른 세입자의 보증금을 확인한다는 부분은 지금 들어가는 이 세입자의 안전한 보증금 반환을 위해서 반드시 필요한 부분입니다.

그런데 중개업자가 기존 세입자의 보증금을 제대로 확인해주지 않았다고 하게 되면 중개업자로서의 의무. 다시 말하면 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하지 못한 것이다는 판단 때문에 법적으로는 손해배상을 지게 돼 있습니다.

이번 주제의 키포인트는 다가구 주택이 그 자체로 하나의 부동산이기 때문에 그 다가구 주택의 일부 호실을 들어가게 되는 세입자들로서는 다가구 주택 자기만의 권리가 아니라 이미 들어와있는 세입자의 권리가 과연 어떻게 되는지.

보증금 액수나, 전월세 이런 부분까지를 정확하게 확인하실 필요가 있다는 점입니다.

지금까지 '법률정보 SHOW' 최광석 변호사였습니다.

 

최광석 변호사 webmaster@ltn.kr


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