[법률방송뉴스] 안녕하세요. ‘법률정보 SHOW' 최광석 변호사입니다. 오늘은 부동산 중개업자가 거래대금의 일부를 취한 그런 경우에 법률관계라는 이야기를 해보겠습니다.
부동산중개업자가 자신이 중개한 부동산권리를 처분한 금액 중 법정수수료를 넘어선 금액을 중간에서 취하는 경우가 적지 않습니다. 중개업자가 거래를 주도하기 때문인데요.
이 때문에 이를 둘러싼 갈등도 상당히 많은 편입니다. 예를 들어 토지를 매매한 대금 3억원 중 2억5천만원 만을 매도인에게 건네고 나머지 5천만원을 중개업자가 취해버리는 경우라고 할 수 있습니다.
이 문제는 중개업자가 차액을 취함에 있어 매도인의 동의를 얻었는지 여부에 따라 나누어 생각할 필요가 있습니다.
먼저 매도인 동의 없이 임의로 돈을 취한 경우를 말씀 드리겠습니다.
이 경우는 매도인에 대한 (업무상)횡령죄가 성립할 수가 있습니다. 따라서 매도인에 대해 횡령금액 상당의 민사상 손해배상책임도 부담하게 되는 거죠.
그 돈은 매도인 것인데 임의로 가져갔기 때문에 그런 형사책임까지 지게 된다는 겁니다.
그렇다면 매수인에 대한 관계에서도 어떠한 책임을 부담할 수 있을까요.
이 문제는 다소 복잡할 수 있는데요.
중개업자가 처분대금을 속이는 경우는 대체로 매도인이 계약체결 현장에 나타나지 않고 중개업자가 대리인으로 역할하면서 많이 발생하게 됩니다.
위 사례에서 보자면 3억원에 체결된 매매계약은 매도인의 대리인으로 중개업자가 체결한 것으로 적법하고, 따라서 중개업자가 매도인에게 귀속돼야할 5천만원 이라는 돈입니다.
그런데 그 돈을 중개업자가 착복한 것이기 때문에 사실 매수인으로서는 그 차액상당의 돈을 반환요구할 그럴 권리가 없습니다. 그게 원칙인데요.
하지만, 예외적으로 매도인이 매도의뢰한 가격 보다 훨씬 높은 금액으로 계약이 체결된 경우라면 일정한 경우에 매수인에 대한 불법행위가 성립할 수가 있습니다. 그 경우에는 중개업자에 대해 매수인도 일정금액의 손해배상청구가 가능할 수 있습니다.
대법원 1991년 판례는 “부동산중개업법 제15조 제1호가 중개업자 등에게 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 못하도록 금지하고 있고 같은 법 제38조 제2항은 이를 위반한 자를 처벌하도록 규정하고 있는 점에 비추어 위 김모씨나 중개업자 피고가 위와 같이 서로 짜고 매도의뢰가액에 비하여 훨씬 높은 가액으로 원고에게 이 사건 각 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위는 바로 민사상의 불법행위를 구성한다”라는 그런 판단을 하고 있습니다.
두 번째는 매도인의 동의를 얻어서 중개업자가 일부 돈을 취한 경우라고 할 수 있습니다.
예를 들어 위 사례에서 매도인에게 2억 5천만원만 주고 그 이상의 금전으로 팔리게 되면 나머지 금액은 모두 중개업자가 취하기로 사전에 양해한 경우가 대표적이라고 할 수 있습니다.
이와 같이 처분을 의뢰한 이상의 금액을 중개보수로 하는 합의를 실무상으로는 “순가중개계약”이라고 하는 그런 용어를 쓰고 있습니다.
이 경우에는 매도인에 대한 (업무상)횡령죄가 성립하지 않는다는 점에는 의문이 없습니다. 동의를 받았기 때문이죠.
그렇지만 이와 같은 합의에도 불구하고 여전히 법정중개보수 이상의 금액을 보수로 취할 수는 없게 되겠죠. 왜냐하면 법정수수료 초과금액에 대해서는 매도인에게 반환해야 할 의무가 있기 때문입니다.
대법원 2007년 판결도 그런 취지인데요.
“입법목적을 달성하기 위해서는 고액의 수수료를 수령한 부동산 중개업자에게 행정적 제재, 그 다음에 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 구 부동산중개업법 등 관련 법령에 정한 한도를 초과한 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있으므로, 부동산 중개수수료에 관한 위와 같은 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 구 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다” 이렇게 판단하고 있습니다.
거래 실무상 중개업자의 상당한 차액 취하기는 사실 드물지 않게 발생하고 있는데요. 중개업자에게만 맡겨두지 말고 중개의뢰인 스스로 정확한 가격 검증에 주의를 기울여야 할 필요가 있겠습니다.
이번 주제인 부동산 중개업자가 거래대금의 일부를 취한 경우의 법률관계 이 부분의 키포인트는 부동산중개업자의 과도한 보수요구는 실무상 드물지 않은데, 중개보수 명목으로 매매대금에서 임의로 일정금액을 취할 경우 형사상 횡령죄로 처벌될 수 있습니다.
심지어 합의된 금액을 취하였다고 하더라도 법정 보수한도를 초과할 경우 공인중개사법 위반으로 처벌되는 것은 물론 초과된 부분에 대해서는 민사상으로 반환될 수 있습니다.
지금까지 '법률정보 SHOW' 최광석 변호사였습니다.
