[법률방송뉴스] 안녕하세요. 법률정보 'SHOW' 조원익 변호사입니다. 지난 시간에 개발행위에 대해 살펴보았습니다. 건축, 공작물 설치, 토지 형질변경, 토석채취, 토지분할, 물건적치 등 6가지인데요. 이 개발행위는 모두 허가 사항이라고 말씀드렸습니다. 이번 시간에는 개발행위 허가 절차에 대해 살펴보겠습니다.
국토계획법은 난개발을 방지하기 위해 개발행위를 하려는 자에 대해 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받도록 허가사항으로 규제하고 있습니다.
어떤 분들은 자기 땅을 자기가 이용하겠다는 것을 행정청이 허가하는 게 말이 되냐고 말할 수도 있습니다. 하지만 토지는 영토가 늘어나거나 간척을 하지 않는 이상 매우 유한한 자원이고, 우리나라는 국토가 넓지 않으며, 더구나 산지가 70%라서 인구 대부분이 평야에 몰려있고 그마저도 수도권에 밀집되어 있잖아요?
그렇기 때문에 어느 한 토지가 아니라 주변 토지와의 관계와 향후 개발계획 등을 염두에 두고 토지 이용의 효율성을 극대화 하는 방향으로 해야 할 것입니다.
따라서 우리가 할 일은 필요한 규제의 한도 내에서 내가 할 수 있는 행위가 무엇인지를 찾아가는 것이 더 현명하지 않을까 생각합니다.
개발행위 허가 절차로 들어가 보겠습니다. 먼저 신청서의 제출입니다.
국토계획법 제57조 제1항은 다음과 같이 규정하고 있습니다.
개발행위를 하려는 자는 그 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보, 위해(危害) 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등에 관한 계획서를 첨부한 신청서를 개발행위허가권자에게 제출하여야 한다. 이 경우 개발밀도관리구역 안에서는 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보에 관한 계획서를 제출하지 아니한다.
다만, 제56조 제1항 제1호의 행위 중 ‘건축법’의 적용을 받는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 하려는 자는 ‘건축법‘에서 정하는 절차에 따라 신청서류를 제출하여야 한다.
즉, 개발행위를 하려는 사람이 신청서를 제출해야 하는데 그 제출서류로 용지확보 계획, 주변 환경 위해방지 대책, 환경오염 방지 대책, 경관과 조경에 관한 계획 등을 첨부해야 합니다.
그리고 개발밀도관리구역에서는 기반시설 계획을 따로 제출하지 않아도 된다고 하는데요.
개발밀도관리구역은 국토계획법 제66조에서 규정하는 것으로 개발로 인해 기반시설이 부족할 것으로 예상되지만, 기반시설을 추가로 설치하기 곤란한 지역이어서 건폐율이나 용적률을 강화해 사실상 개발행위를 제한하는 구역을 의미합니다.
따라서 기반시설을 설치할 필요가 없는 것이지만, 행위 규제가 강화되어 있기 때문에 사실상 개발행위가 어려운 부분이 있을 것입니다.
또 단서에서 건축물의 건축 또는 공작물의 설치는 건축법에 따른 절차에 따라 신청서류를 내야 한다고 하니 이 부분은 다시 ‘건축법’을 보셔야 하는 부분입니다. 사실상 국토계획법에서 규율하는 개발행위란 토지 형질 변경, 토석 채취, 토지 분할, 물건 적치 등 4가지 행위가 되는 것이죠.
다음으로 관련 인허가의 의제입니다.
개발행위는 건축법, 농지법, 산지관리법 등 관련 법령에도 저촉되는 경우가 대부분입니다.
따라서 일일이 다른 법령에서 요구되는 절차를 거치지 않고 국토계획법상 허가를 받으면 다른 법령에서 요구되는 절차를 거친 것으로 의제합니다. 이 부분은 다음 기회에 살펴보도록 하고, 다만 오늘 시간에는 관련 인허가 의제에 필요한 서류도 같이 제출되어야 한다는 정도로만 이해하시면 되겠습니다.
그리고 이와 관련해서 해당 부서와 협의를 거쳐야 합니다.
다음으로 도시계획위원회 심의입니다. 도시계획위원회 심의는 반드시 거칠 것은 아니지만 일정한 경우에는 필요한데요.
국토계획법 제59조 제1항은 건축, 공작물 설치, 형질변경, 토석채취 등 개발행위 중에서 대통령령으로 정하는 행위를 도시계획위원회 심의를 거치도록 규정하고 있습니다.
중앙 도계위에서는 면적 1 제곱킬로미터(약 300만 평) 이상의 형질 변경, 100만 세제곱미터 이상의 토석 채취
대도시 도계위는 30만 제곱킬로미터(약 9만 평) 이상 형질 변경, 50만 세제곱미터 이상의 토석 채취가 있을 때입니다.
그리고 일반 시군구 도계위는 30만 제곱미터 미만 형질 변경, 3만 세제곱 이상의 토석채취의 경우 심의를 거치도록 규정합니다.
예외적으로 다른 법률에 따라 도계위 심의를 받는 구역에서는 추가로 도계위 심의를 거치지 않고요. 지구단위계획 또는 성장관리방안을 수립한 지역에서 하는 개발계획, 조례로 정한 도계위 심의사항이 아닌 경우,
또 환경영향평가를 받은 경우, 교통영향평가를 이미 받은 경우, 그리고 농어촌 정비사업 또는 사방사업을 위한 개발행위인 경우는 도계위 심의를 거치지 않습니다.
다음으로 개발행위 허가의 이행보증입니다.
국토계획법 제60조 제1항은 및 시행령 제59조 제1항은 개발행위로 인해 도로, 수도공급설비, 하수도 등의 기반시설 설치가 필요한 경우이거나, 토지 굴착으로 인근 토지가 붕괴될 우려가 또는 건축물과 공작물 손괴가 우려될 경우, 셋째 토석 발파로 낙석 먼지 등에 의하여 인근 지역에 피해가 발생할 우려가 있는 경우,
넷째 토석을 운반하는 차량의 통행으로 인하여 환경오염이 우려될 경우, 다섯째 형질변경 또는 토석채취로 비탈면에 조경이 필요한 경우 등에 이에 대한 이행을 보증하기 위해 총 공사비의 20% 이내로 도시계획조례에 따라 이행보증금을 예치하게 할 수 있습니다.
이와 같이 심의를 다 거치면 처분과 통지를 하게 됩니다.
허가권자는 개발행위 허가의 신청에 대하여 특별한 사유가 없는 한 15일 이내에 허가 또는 불허가의 처분을 해야 합니다. 다만 앞서 살펴본 도계위 심의가 필요한 경우에는 그 심의 또는 협의기간은 제외하게 됩니다.
조건부 허가도 가능한데요. 허가권자는 미리 신청자의 의견을 들어 그 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 필요한 조치이행을 조건으로 개발행위 허가를 할 수 있습니다.
다음으로 개발행위가 완료된 다음에 절차입니다.
허가권자는 개발행위 허가를 받은 사람이 그 개발행위를 모두 마친 때에는 준공검사를 해줄 수 있습니다. 그리고 준공 검사 때 관련 인허가 의제에 필요한 서류도 제출돼야 합니다.
지금까지 개발행위 절차에 대해 알아보았습니다. 오늘의 키 포인트는 첫째 개발행위는 허가사항이므로 허가 절차와 기준을 숙지할 필요가 있다.
둘째 개발행위는 신청, 심의, 이행보증금, 처분의 통지, 완료 후 준공검사의 단계로 이루어진다.
셋째 건축물의 건축과 공작물 설치는 건축법의 규율을 우선적으로 받는다입니다.
지금까지 ‘법률정보 SHOW' 조원익 변호사였습니다. 감사합니다.
