[법률방송뉴스] 안녕하십니까. ‘법률정보 SHOW’ 조원익 변호사입니다. 지금까지 도시관리계획으로 숨 가쁘게 달려왔습니다. 도시관리 계획 중 용도지역, 용도지구, 용도구역, 기반시설, 지구단위계획까지인데요. 

여기 한 가지 더 살펴볼 것으로 남아있는 것이 도시개발입니다.

도시개발은 도시개발법과 도시 및 주거환경 정비법을 다루게 될 때에 구체적으로 다룰 수 있는 기회가 생기면 하도록 하겠습니다.

이제는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 두 축 중 한 축인 이용, 그러니까 개발 행위에 대해 살펴보겠습니다. 

시청자 여러분 토지의 이용은 어떻게 할 수 있을까요. 이용이라고 하면, 토지의 이용 가치를 증대키는 여러 행위가 될 수 있겠습니다.

어떤 지역은 자연의 환경 보존을 통해서 이용가치를 증대시킬 수 있고요. 어떤 지역은 농산물 등 자연에 인간의 활동을 결합하여 이용가치를 높일 수 있습니다. 어떤 지역은 자연의 지형지물을 완전히 갈아엎어서 땅을 파고, 건축을 하거나 흙과 바위를 채취하는 것이 이용가치 증대에 도움이 되기도 하겠지요. 

이 모두가 국토의 이용을 위한 행위겠지만, 일반적으로 국토계획법에서는 개발행위를 통해 토지이용 행위를 규율하고 있습니다. 국토계획법 제 56조에서는 개발행위를 6가지로 구분하고 있습니다.

먼저 건축물의 건축입니다. 건축법에 따른 건축물의 건축인데요. 건축법에서는 건축물을 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장 점포, 차고, 창고 그 밖에 대통령령으로 정하는 것으로 정의하고 있습니다. 

흔히 여러분들이 생각하는 건물들은 대부분 건축물에 해당합니다. 거기다가 시행령으로 정하는 시설로는 철도, 공항, 운동장, 주유서, 주차장, 화초 온실, 야영장도 포함이 됩니다.

둘째로 공작물의 설치입니다. 인공을 가하여 제작한 시설물에 따른 설치를 말하는데요. 여기서 건축물은 제외가 됩니다.

개인의 땅에 도로를 설치하는 것, 이 것을 사도라고 하는데 사도를 설치하는 것이 대표적인 예가 될 수 있습니다.

그 밖에 울타리를 설치한다든지 전신주를 설치한다든지 하는 행위가 공작물의 설치에 해당합니다.

셋째로 토지의 형질 변경입니다. 형질을 변경한다는 것은 토지의 모양을 바꾼다는 것인데요. 절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 해우이 및 공유수면의 매립을 이야기합니다. 

절토라는 것은 흙을 깎아버리는 것이고요. 성토는 패인 곳을 흙을 채워서 메우는 것입니다. 그리고 정지는 땅을 고르게 만드는 것이고, 포장은 시멘트 등으로 덮어버리는 것이죠.

그리고 공유수면은 하천, 바다를 이야기하는데 여기를 매립해 버리는 것입니다. 다만 경작을 위한 형질변경은 개발행위로 보지 않는다고 합니다. 

넷째로 토석채취입니다. 흙과 모래, 자갈, 바위 등 토석을 채취하는 행위입니다. 여기는 설명을 더 하지 않아도 되겠지요.

다음으로 토지 분할입니다. 토지분할은 말 그대로 토지를 공부상 분할하는 것인데요. 이 것은 실제로 물리적으로 개발하는 것은 아닙니다. 경계구분을 위해서 토지를 분할하는 것을 말합니다.

실제로 개발행위라고 할 수 없는 것인데 국토계획법에서는 3가지 정도의 토지분할을 공공복리의 증진과 토지 이용의 합리차원에서 규제를 하고 있습니다.

먼저 녹지, 관리, 농림, 자연환경 보전지역 안에서 허가, 인가 등을 받지 않고 행하는 토지의 분할. 다음으로 건축법에 따른 분할제한 면적 미만으로의 토지의 분할하는 것. 세 번째로 관계 법령에 의한 허가, 인가 등을 받지 않고 행하는 너비 5m 이하로의 토지의 분할입니다.

소위 기획 부동산에 의해 토지가 바둑판 모양으로 분할되거나 무분별한 불할 행위가 이뤄질 경우에 향후 공익사업이나 민자 사업의 걸림돌이 될 수 있기 때문에 미리 규제를 하는 것입니다. 

마지막으로 물건을 쌓아놓는 행위입니다. 물건 적치라고도 하는데요. 녹지지역. 관리지역 또는 자연환경 보전지역 안에서 건축물의 울타리 안에 위치하지 아니한 토지에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위입니다. 땅을 파거나 건물을 올리는 것이 아닌데 개발행위로 보는 이유는 물건을 쌓아놓을 경우 농지 및 임야 사용이 불가능하고 개발행위도 어렵기 때문입니다. 

지금까지 살펴본 개발행위는 모두 허가사항입니다. 난개발 방지를 위해 개발행위를 하려는 자에 대해 국토계획법에 따라 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사시장 및 군수의 허가를 받아야합니다. 이러한 사람들을 모두 허가권자라고 합니다.

다만 예외적으로 자연재해복구나 재난 수습을 위한 응급조치, 건축 신고 대상 건축물의 개축, 증축, 재축과 이에 필요한 토지의 형질 변경 등의 경미한 행위는 개발행위 허가 없이 할 수 있는데, 재해복구나 재난 수습을 위한 행위는 1개월 내 사후 신고해야합니다. 

다음 시간에는 지금까지 살펴본 개발행위가 어떻게 허가가 이뤄지는지 그 허가 절차에 대해 살펴보겠습니다.

오늘은 가볍게 개발행위가 무엇인지 살펴보았습니다. 오늘의 키포인트는 첫째 토지의 이용이란 보존, 관리, 개발로 나눌수 있고 국토계획법에서는 개발행위를 특별히 규율하고 있다.

둘째 개발행위는 건축, 공작물 설치, 형질변경, 토석 채쥐, 토지 분할, 물건 적치 등 6가지가 있다. 셋째 개발행위는 국토계획법상 허가사항이고 예외적으로만 허가없이 가능하다입니다. 

지금까지 ‘법률정보 SHOW’ 조원익 변호사 였습니다. 감사합니다.

 

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