부동산 넘겨받았다고 법적으로 내 것 되는 것 아냐... 민법 제186조 "등기하여야 효력"
부동산 넘겨받았다고 법적으로 내 것 되는 것 아냐... 민법 제186조 "등기하여야 효력"
  • 이호영 변호사
  • 승인 2019.01.06 13:37
  • 댓글 0
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[법률방송뉴스] 안녕하세요 '법률정보 SHOW' 이호영 변호사입니다.

살다보면 누구나 한번 쯤은 하게되는 부동산 매매에 대해서 말씀 드리겠습니다.

민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다라고 규정을 하고 있습니다. 이는 등기가 부동산 소유권 이전에 필요한 성립요건임을 의미합니다.

따라서 우리 민법상 매매에 의한 부동산 소유권 이전을 위해서는 매매계약과 등기 두 가지 요건을 구비해야합니다. 이 때 동산과 달리 목적 부동산의 인도는 그 요건이 아님을 유의하여야 합니다.

부동산의 매매계약에 대해서 살펴보겠습니다.

매매는 매도인이 재산권을 이전하고 매수인이 그 대금을 지급하는 것에 관해 합의를 하면 성립합니다. 그 밖에 일방이 이행의 시기 및 장소, 담보책임, 게약의 비용 등을 계약의 내용으로 제시한 때에는 상대방이 이에 동의한 때에 합의가 이루어져서 매매가 성립합니다.

사례를 한 번 살펴보겠습니다.

A는 결혼 후 10년 간 돈을 모으고 재테크를 해서 드디어 새로운 집을 마련하게 되었습니다.

하지만 A는 부동산 매매계약을 해본 적이 없기 때문에 인터넷을 통해 정보를 검색해보았지만 법률용어와 절차가 어려운 것만 같아서 두렵기만 한 상황입니다.

사례에 질문을 하나 해볼 수 있는데요. A는 부동산 매매계약을 체결할 때 무엇을 유의해야 할까요.

부동산 매매계약을 맺기 전에는 기본적으로 살펴야 할 점들이 있는데 먼저 부동산 등기기록과 현장조사입니다,.

등기기록을 통해서 건물이나 땅의 주인이 정말 본인이 맞는지, 주소가 정확한지 등을 확인하여야 합니다.

그 다음으로는 사려고 하는 부동산이 다른 사람에게 저당권이 설정된 물건은 아닌지 가압류가 되어있는 것은 아닌지 살펴보아야 합니다.

그리고 구청에서 건축물 관리대장과 토지대장, 토지 이용 계획 확인원을 발급받아 보면 그 부동산으로 아파트 시행이나 주택 건축 등 하려고 하는 일을 정말로 할 수 있는지를 알 수 있습니다.

또한 현장조사를 해야하는데요, 물건을 직접보고 확인을 해야하기 때문입니다. 직접 보지 않으면 문제를 발생하는 경우가 있을 수 있습니다.

계약을 등기기록상의 소유자와 직접 맺어야 합니다. 만약 대리인과 매매계약을 할 경우에는 대리인의 위임장을 확인해야하고, 본인과 연락을 할 수 있을 때에는 직접 연락을 해서 본인의 위임을 받은 것이 맞는지 확인하는 것이 안전합니다.

또 소유자와 직접 계약을 할 때에도 소유자가 미성년자이거나 피성년 후견인, 피한정 후견인이 아닌지를 확인해야 합니다.

잔금 지급 시 잔금 지급 기일이 장기인 경우에는 중도금과 잔금 지급 전에 등기기록을 다시 확인해야합니다.

그리고 등기기록을 이용한 사기에 주의하기 위해서는 돈을 지급할 때마다 등기기록을 확인해야 합니다.

부동산 매매 계약 체결 시 확인해야 할 사항을 정리해 보겠습니다.

대금의 액수와 지불 시기, 매도인과 매수인의 이름, 주소, 주민등록번호, 부동산을 넘겨줄 시기, 물건을 제대로 넘겨주지 못하는 경우 매도인이 어떤 책임을 지는지, 그 외에 여러 가지 하여야하는 특약사항, 계약 체결 시 입회인의 이름, 주소, 주민등록번호.

다음 질문으로는 계약금을 지급하면 어떤 권리를 주장할 수 있을까 이런 것이 가능합니다.

계약금만을 지급한 단계에서는 판 사람이나 산 사람에게 큰 권리의 변동은 없습니다.

즉, 계약금만 주고 받는 단계에서는 매매의 당사자 중 어느 쪽이든지 계약금에 대한 일정한 손해를 보면 마음대로 해약을 할 수 있는 것인데요.

일반적으로 부동산을 사고 팔 때에는 계약을 하는 당일 부동산 가격의 10%정도의 돈을 계약금으로 주고 받는 것이 거래의 관행입니다.

이것은 매매 대금의 일부로 충당되지만 계약이 체결 되었음을 증명하는 그런 성질도 가지고 있습니다.

그 밖에 계약금에 어떤 성질이 있는지는 계약금이 교부된 사안에 따라서 구체적으로 정하여야 하는데요.

민법은 원칙적으로 해약금으로 추정을 합니다. 계약금을 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간의 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다.

민법 제565조 제1항은 강행규정이 아니므로 당사자의 특약으로 이행에 착수한 이후에도 해제를 할 수 있는 것으로 정할 수는 있습니다.

따라서 다른 약정이 없다면 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 매도인 또한 수령한 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있습니다.

이번 주제 부동산의 매매에 관한 키포인트는 부동산 등기기록을 확인하여 부동산의 주인의 인적사항을 확인하고 그 부동산의 소유자와 직접 계약을 체결해야 한다는 것입니다.

또한 등기기록을 통하여 다른 사람에게 담보로 제공된 부동산은 아닌지, 건축물 관리 대장이나 토지 대장 등을 확인하여 그 부동산을 사려고하는 목적이 달성될 수 있는지 확인을 하는 것이 필요합니다.

지금까지 '법률정보 SHOW' 이호영 변호사였습니다. 감사합니다.

 

이호영 변호사 webmaster@ltn.kr


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