'라프하우스' 부동산 임대차 사기 사건 전말... 눈뜨고 코베이는 신탁회사 등기 사기
'라프하우스' 부동산 임대차 사기 사건 전말... 눈뜨고 코베이는 신탁회사 등기 사기
  • 최광석 변호사
  • 승인 2018.12.23 23:59
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

[법률방송뉴스] 안녕하세요. ‘법률정보 SHOW’ 최광석 변호사입니다. 오늘은 '라프하우스'라고 하는 부동산의 임대차 대출사기 사건 이 이야기를 나눠보도록 하겠습니다.

이 사건의 개요는 다음과 같습니다.

건물 실소유자인 이모씨는 2014년 1월 건물을 취득한 후 A라는 신탁회사 앞으로 신탁등기를 하게 됩니다. 그 뒤에 2015년 4월 기존 A 신탁회사에서 B 신탁회사 앞으로 신탁 등기를 넘기게 됩니다.

이 100억원대 이모씨 사기행각은 B 신탁회사 앞으로 신탁되는 과정에서 두 가지 사기가 벌어지게 되는데, 먼저 대출사기가 첫 번째 문제이고요. 그리고 신탁된 후에 세입자들로부터 임대차 보증금을 함부로 받는 그런 사기로 나눠볼 수 있습니다.

첫 번째 신탁과정에서 대출사기 문제인데요. 이 B 신탁회사 앞으로 신탁 등기되는 과정에서 대출사기 사건이 있었는데, B 신탁 앞으로 신탁되는 당시에 이 건물에는 이미 수십명의 세입자가 각 호실 당 수천만원 이상의 보증금을 지급을 하고 입주한 상태였습니다. 신탁 과정에서 이모씨는 이들 기존 세입자의 임대차 계약서를 위조 내지 변조하게 됩니다.

예를 들어서 각 호실 당 어떤 호실이 7천만원이다, 하는 것을 임대차 계약서를 변조를 해서 그 임대차 계약서를 천만원짜리 그런 임대차로 둔갑해버리는 그런 범행을 저질렀습니다. 이렇게 위조된 계약서를 신탁계약의 우선수익자라고 할 수 있는 대출, 금융회사에 제공을 하게 됩니다.

그 이유는 이렇게 건물의 담보가치를 실제보다 높이는 방법으로 대출이 기존의 전세보증금이 상당히 많이 있으면 대출해줄 수 있는 부분이 적을텐데도 그 부분을 낮추어 보임으로서 대출액수를 늘리는 그런 효과를 노린 것이죠.

이렇게 해서 결국 담보가치를 믿고 대출한 금융회사에 대해서 사기 행각이 성립될 수 있는 것입니다.

그런데 참 신기하게도 이모씨의 사기행각은 성공을 하게 됩니다. 건물의 기존 세입자의 임대차 보증금을 실제보다도 줄이는 방법으로 건물의 담보가치를 높이는 이런 사기 대출 수법, 이런 것은 대출을 업으로 하는 금융회사로서는 사실 쉽게 생각할 수가 있습니다.

그런데 이를 방지하기 위해서 당연히 나갔어야 될, 대출 실행 이전에 담보목적물인 건물을 방문해서 세입자들에 대해서 탐문 절차를 하고 실제로 임대차 계약서가 맞는지 확인하는 것이 당연한 기본절차임에도 불구하고 이런 대출 금융회사에서는 이를 철저히 하지 못했습니다.

이런 임대차 계약서 위변조 후에 이를 바탕으로 대출 발생이 일어났는데도 불구하고 세입자들 부부는 다행이 세입자들이 피해를 입지 않을 수 있습니다.

세입자들은 이미 임대차 보호법상 계약요건을 잘 구비하고 있었다면 이런 B 신탁회사 앞으로 신탁등기가 된 이후에 신탁회사를 상대로 보증금 청구권을 당연히 행사할 수 있기 때문입니다.

그리고 두 번째로는 신탁된 이후에 다시 임대차 보증금 사기가 일어나게 됩니다. 이모씨의 사기행각은 단순히 대출사기에 그치지 않습니다.

이런 대출을 받은 이후에 실제 소유자를 자처하면서 수십명의 새로운 세입자들과 임대차 계약을 체결하게 됩니다. 신탁된 이후의 신탁부동산 소유권은 엄연히 법적으로 수탁자인 신탁회사에 있습니다.

따라서 임대차 계약 체결 권한 역시 신탁회사의 동의를 얻지 않으면 허용될 수 없습니다. 그런데 이모씨는 실소유자로 행세하면서 신탁회사로부터 마치 동의를 받은 적법한 임대인이라고 속여서 수십억원의 임대차 보증금을 받게 됩니다.

이 과정에서 이모씨는 세입자들에게 다음과 같은 공문을 하나 보이게 되는데, 비록 신탁회사 앞으로 이전등기는 돼 있지만 실제로 이모씨에게 적법한 임대차 권한이 있고 이 보증금은 안전하게 반환될 수 있다는 그런 취지의 신탁회사 공문이 제시되게 됩니다. 신탁실무에서는 사실 매우 이례적인 부분인데요.

이모씨가 이를 공문을 위조했는지는 아직 밝혀지지 않고 있습니다. 여기에다가 상당수 세입자들에게 라프하우스를 소개하고 현재는 잠적 중인 중개업자가 있는데 이 중개업자가 이모씨의 예전 직원이었다, 라는 그런 소문도 있습니다.

이상으로 보는 바와 같이 이모씨의 사기행각은 정말 대범하면서도 치밀한 계획 하에 조직적으로 이뤄졌다는 느낌입니다.

따라서 이런 신탁된 부동산의 임대차 계약에 있어서는 과연 어떤 점을 주의해야 할지 어떤 점을 보고해야 사고가 일어나지 않는지 하는 부분에서 매우 시사하는 바가 크다고 할 수 있습니다.

오늘 주제인 ‘라프하우스 사기 사건 전말’ 이라고 하는 주제의 키포인트는 우리 계약문화의 허술함과 구조적인 한계를 단적으로 보여준다, 라는 부분에 있습니다.

이 대출회사는 수십억 원의 대출을 하면서도 기존 세입자의 계약 내용에 대해서 진위를 제대로 확인하지 않았습니다.

또 세입자들은 신탁된 물건임에도 불구하고 이후 신탁회사 공문 하나만을 믿고 법적으로 소유자 아닌 사람과 임대차 계약을 체결한 것입니다. 그 때문에 수년간에 걸친 수십억 원의 임대차보증금 가로채기가 전혀 걸러지지 못한 것입니다.

신탁된 부동산에 임대차계약에 있어서는 반드시 부동산등기부등본에 첨부된 신탁원부내용과 신탁회사에 대한 직접적인 문의를 통해서 정확한 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다.

지금까지 ‘법률정보 쇼’ 최광석 변호사였습니다. 감사합니다.

 

최광석 변호사 webmaster@ltn.kr


관련기사

댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.