기존 시가지 정비냐, 신시가지 개발이냐... 같은 '지구단위구역'이어도 지역따라 목적 달라

[법률방송뉴스] 안녕하세요. ‘법률정보 SHOW’ 조원익 변호사입니다.

지구단위계획을 다루는 세 번째 시간인데요, 지구단위계획을 상세히 다루는 이유는 실제 토지이용이나 분쟁에 있어서 자주 이슈가 되기 때문입니다. 오늘은 지역별로 지구단위계획 구역을 설정하는 목적에 대해 살펴보겠습니다.

지구단위계획은 지구단위계획구역의 목적에 맞게 계획을 수립하게 되어 있습니다. 같은 말이 반복되는 것 같은데, 지구단위계획구역은 어떤 지역에 지구단위계획을 수립하여야 하는지에 관한 사항을 정하는 것이고, 지구단위계획은 앞서와 같이 설정된 구역 안에 구체적으로 어떻게 건축물의 높이를 할 것인지, 용적률은 어떻게 할 것인지 등에 관한 사항을 수립하는 것입니다.

따라서 구역 설정이 먼저이고, 그 다음에 계획이 설정되는 것이죠. 앞으로는 지구단위계획구역이 발음하기 어려우니까 ‘지구단위구역’이라고 하겠습니다.

지구단위계획구역이란 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 국토계획법에 따라 도시 관리 계획으로 결정·고시된 구역을 말합니다.

일반적인 용도지역이나 용도구역 설정만으로는 효율적인 토지이용을 촉진할 수 없으므로, 체계적·계획적 개발 또는 관리를 위해 지구단위구역을 설정하는 것입니다.

지구단위구역을 지정할 때에는 해당 구역 및 주변지역의 토지이용, 경관현황, 교통여건, 관련계획 등을 함께 고려하여 지구단위계획으로 의도하는 목적이 달성될 수 있는지 그 타당성을 면밀히 검토하여야 합니다.

지구단위계획구역의 지정은 도시지역과 도시 외 지역이 다소 다른 목적을 가지고 있는데요, 함께 살펴보겠습니다.

먼저 도시지역에서의 지구단위계획 구역 지정의 목적에 대해 살펴 볼텐데요.

기존 시가지 정비 목적인데요. 기존 시가지에서 도시기능을 상실하거나 낙후된 지역을 정비하는 등 도시재생을 추진하고자 하는 경우입니다.

두 번째는 기존 시가지의 관리인데요. 도시성장 및 발전에 따라 그 기능을 재정립할 필요가 있는 곳으로서 도로 등 기반시설을 재정비하거나 기반시설과 건축계획을 연계시키고자 하는 경우가 있습니다.

셋째는 기존 시가지 보전입니다. 도시형태와 기능을 현재의 상태로 유지·정비하는 것이 바람직한 곳으로 개발보다는 유지관리에 초점을 두고자 하는 경우에 설정하게 됩니다.

넷째는 신시가지의 개발입니다. 도시 안에서 상업 등 특정기능을 강화하거나 도시팽창에 따라 기존 도시의 기능을 흡수·보완하는 새로운 시가지를 개발하고자 할 경우에 지구단위계획구역을 설정합니다.

다섯 번째는 복합 용도개발입니다. 도시지역내 복합적인 토지이용의 증진을 목표로 공공의 목적에 부합하고, 낙후된 도심의 기능회복과 도시균형발전을 위해 중심지 육성이 필요한 지역으로 복합용도개발을 통한 거점적 역할을 수행하여 주변지역에 긍정적 파급효과를 미칠 수 있도록 하고자 하는 경우입니다.

여섯 번 째로는 유휴지 및 이전적지개발입니다. 도시 지역 내 유휴 토지 및 교정시설, 군사시설 등의 이전·재배치에 따른 도시기능의 쇠퇴를 방지하고 도시재생 등을 위해 기능의 재배치가 필요한 지역으로 유휴 토지 및 이전부지의 체계적인 관리를 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우

마지막으로 용도지구대체를 위해서도 설정합니다. 기존 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 대체하고자 하는 경우에도 설정합니다.

그리고 이상의 목적들이 2개 이상 중첩적으로 작용하여 지구단위계획이 설정되는 경우 복합구역으로 설정되기도 합니다.

우리가 지난시간까지 함께 살펴본 상수역세권 지구단위구역을 함께 살펴보시면요. 여기는 역세권이기도 하고 배후 주거단지의 생활기능을 증진시키는 기능을 위한 목적에서 설정된 것을 확인했습니다. 복합용도개발의 목적으로 설정된 지구단위계획구역인 것을 확인할 수 있습니다.

다음으로 도시 지역외 지역에 지정하는 지구단위계획구역에 대해 살펴보겠습니다. 당해 구역의 중심기능에 따라 주거·산업유통·관광휴양·복합기능 등으로 구분합니다.

주거형 지구단위계획구역을 보시면요. 주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 아래의 지역인데요.

토지이용현황 및 추이를 감안할 때 향후 5년내 개발수요가 크게 증가할 것으로 예상되는 지역이거나, 주택이 소규모로 연담화하여 건설되어 있어서 인구밀집이 예상되는 지역, 그리고 도로·상하수도 등 기반시설과 개발여건이 양호하기 때문에 앞으로 개발이 예상되는 지역, 댐건설·공유수면매립, 간척사업인데요, 이런 공공사업의 시행으로 인하여 이주단지를 조성할 필요가 있는 지역일 경우에 주거형 지구단위계획을 세웁니다.

다음으로 산업유통형 지구단위계획구역입니다, 농공단지, 공장과 근로자주택, 물류시설 및 단지, 대규모 점포 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우입니다.

다음으로 관광휴양형 지구단위계획구역입니다. 도시 외 지역이라고 했잖아요. 관광진흥법에 따른 호텔과 같은 휴양시설이나 체육시설의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우에 설정하게 됩니다. 도시 외 지역이니까 이런 것들을 설정하기에 좀 더 용이 하겠죠. 마지막으로는 .앞서 말씀드린 주거형, 산업유통형, 관광휴양형, 등 이런 여러 가지 목적을 복합적으로 하고자 할 때 복합적인 지구단위계획구역을 설정하게 됩니다.

그러나 어느 경우가 되었든지 간에 현 상태가 아니라 향후 개발할 것을 염두에 둔 것이란 것을 알 수 있습니다. 다만 그 개발 목적이 도시지역과 도시 외 지역이 좀 다르다는 차이점이 있을 수 있겠죠.

지금까지 지구단위계획구역에 대해 살펴봤습니다. 오늘의 키 포인트는 첫째 지구단위계획은 지구단위계획구역의 목적에 따라 수립한다. 둘째 지구단위구역은 도시지역과 도시 외 지역의 수립 목적이 차이가 있다. 셋째 수립 목적은 모두 특정 지역의 개발사업과 관련이 있다, 입니다.

지금까지 ‘법률정보 SHOW’ 조원익 변호사입니다. 감사합니다.