간판 떨어져 행인 부상, 간판 설치 임차인 책임? 건물주 책임?... 외벽 간판 법적분쟁 해결법
간판 떨어져 행인 부상, 간판 설치 임차인 책임? 건물주 책임?... 외벽 간판 법적분쟁 해결법
  • 최광석 변호사
  • 승인 2018.12.09 12:29
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

[법률방송뉴스] 안녕하십니까 '법률정보 SHOW' 최광석 변호사입니다. 오늘은 가게 앞에 외벽에 간판을 설치할 때 어떤 법적인 분쟁이 발생하느냐 하는 이야기를 좀 나누어 보겠습니다.

가게 영업을 위해서 건물 외벽에 간판을 설치하는 문제를 두고 실무상으로 분쟁이 적지 않게 발생하고 있습니다.

해당 점포가 집합건물, '집합건물 소유 및 관리에 관한 법률', 우리가 약칭해서 집합건물법이라고 하는데. 이런 집합건물법이 적용되는 소위 말하는 구분점포인지 아닌지 하는 부분에 따라서 법리가 좀 달라질 수가 있습니다.

그래서 이번 시간에는 구분점포냐 아니냐라는 부분을 조금 구분해서 설명해보겠습니다.

우선 법리가 좀 간단한 일반 건축물, 집합건물이 아닌 일반점포인 경우를 먼저 한 번 살펴보겠습니다.

예를 들어서 집합건물 아닌 일반건축물 일부의 공간을 빌려서, 임차해서 영업을 하는데 보통 해당 가게의 점포 앞에 외벽에다가 간판을 설치할 수 있는 권리가 당연히 임차인에게 있는 것이 아니냐라고하는 의문이 있는 겁니다.

그런데 그 부분의 해답은 임대차계약을 과연 구체적으로 어떻게 했느냐 하는 부분에 달려 있습니다.

우리가 당연히 그건 쓸 수 없다, 그런데 임대차 계약을 어떻게 했느냐 라는 부분 그런 부분에 따라서 결론이 나뉘어질 수 있다 이렇게 얘기할 수 있다는 거죠.

원칙적으로 보자 그러면 외벽이라고 하는 그런 공간은 임차인이 독점적으로 쓸 수 있는 그런 해당공간이 아닙니다. 우리가 화장실이나 복도와 같이 여러사람이 쓰는 화장실이나 같이 다니는 복도와 같이 함께 사용하는 이런 공간에 불과한거죠.

그런데 이런 화장실이나 복도같은 이런 공간은 임대차 목적 달성을 위해서 건물주나 임차인이 공동으로, 공동으로 당연히 사용할 수 있는 이런 공간으로 이해되고 있기 때문에 오해가 없는데 간판을 걸 수 있는 외벽이라고 하는 그런 공간은 과연 임대차 목적을 위해서 사용이 필수적이다라고 단정하기가 좀 애매하다는 겁니다.

이게 간판을 꼭 걸어야 되느냐 이게 임대차 목적에 필수적이냐라고 하는 부분이 애매하다는 것이죠.

그래서 이제 분쟁이 많이 발생하게 되는데요. 이와 관련해서 '옥외광고물 등 관리법'에 보면 도시 관리 계획에 따른 도시 지역 안에서 소정의 광고물 등을 설치하기 위해서 관할 관청의 허가를 받거나 또는 관할관청에 신고를 해야합니다.

허가나 신고를 함에 있어서 타인의 소유 또는 관리하는 토지나 물건 등에 광고물을 표시하고자 하는 경우에는 그 소유자 또는 관리자의 승낙을 받았음을 증명할 수 있는 서류를 제출해야된다라고 규정하고 있습니다.

게다가 대법원은 간판 추락으로 인한 손해배상책임과 관련해서 건물 소유자에게 건물 외벽의 직접 점유자로서 손해배상책임을 인정하고 있습니다.

이런 것을 종합한다면 이 외벽이라는 공간이 기본적으로는 건물주의 지배공간임을 전제로 하고 있다는 것이죠.

자 그렇다면 이 임대차 목적물 내에 영업을 위한 용도라고 하더라도 임차인이 임의적으로 외벽간판을 설치할 수 있는 권리가 당연히 없다라고 이렇게 허용할 수가 없다는 것입니다.

그래서 결국은 처음 말씀드린 것처럼 계약에서 기본적으로는 허용을 하는 것이냐 아니면 안 하는 것이냐라는 부분이 논란이 되어야되기 때문에 보다 정확한 계약 내용이 필요할 수가 있습니다.

자 한편으로 이 가게가 속한 건물이 집합건물법의 적용을 받는 집합건물, 아까는 일반건물을 말씀드렸는데 집합건물인 경우에는 보다 복잡한 법리가 적용될 수가 있습니다.

집합건물법에는 여러 다수의 구분소유권이 존재한다라는 점을 고려해서, 구분소유권의 대상인, 전유부분이라고 하는데요 이 전유부분과 또 구분소유권의 대상이 아닌 공용부분을 구분하고 있습니다.

그래서 간판 설치할 수 있는 외벽이라고 하는 것은 이런 기준에 따르면 전유부분이 아니라 공용부분임에는 틀림 없습니다.

자 그런데 이런 공용부분의 관리에 관한 사항을 공용부분의 변경 그리고 보존행위를 제외하고는 관리단 집회에서 의결이 없는 한은 자기 상가에 관한 외벽이라고 하더라도 이를 배타적으로 점유하게 하는 것이 허용되지를 않습니다.

만약에 무단으로 간판 설치가 이루어지게 된다고 한다면 다른 구분소유자들로부터 공용공간이기 때문에 없애줘 이런 청구를 당하게 되는데, 이런 부분은 바로 법률적으로 보존행위라는 용어를 쓰게 됩니다.

이런 보존행위의 일환으로 간판 철거를 당할 수도 있게 된다는 거죠. 물론 그 뒤에 간판 설치를 약속했던, 간판설치를 약속했던 당사자인 해당 가게 주인하고 임차인하고 그런 임대차 계약을 해지한다거나 손해배상을 청구한다거나하는 문제는 결론으로 다투어 질 수 있고. 또 추가적인 분쟁으로 이어질 수도 있겠습니다.

하지만 다른 구분소유자 또는 집합건물 전체의 기준으로 볼 때는 건물 주인으로부터 간판 설치 약속을 받았다고 하더라도 당연히 그것이 가능하다라고 단정할 수 없게된다는 것입니다.

오늘 주제인 가게 외벽 앞에 간판 설치와 관련된 법률분쟁의 키포인트는 간판설치에 관한 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 임대차 계약 과정에서 건물주인인 임대인과 계약서상 명백하게 합의를 할 필요가 있다라고 하는 부분입니다.

게다가 임대차 목적물이 일반건물이 아니라 집합건물이다라고 하면 임대인의 동의뿐 아니라 집합건물에 속한 관리단의 간판 설치 기준, 이런 부분에 대해서도 면밀하게 사전에 확인할 필요가 있다라는 부분이 중요할 수 있습니다.

지금까지 '법률정보 SHOW' 최광석 변호사였습니다. 감사합니다.
 

 

최광석 변호사 webmaster@ltn.kr


관련기사

댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.