건축물 높이, 용적률 등 투자가치 알아보려면... 도시관리계획 지구단위계획 포함 사항
건축물 높이, 용적률 등 투자가치 알아보려면... 도시관리계획 지구단위계획 포함 사항
  • 조원익 변호사
  • 승인 2018.12.09 12:19
  • 댓글 0
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[법률방송뉴스] 안녕하세요. '법률정보 SHOW'조원익 변호사입니다. 지난 시간에 지구단위계획의 실제 사례를 통해 개념을 숙지하셨으리라 생각하는데 지구단위계획을 간략히 정리하면 토지 이용 합리화, 기능 증진, 미관 개선 등을 통해 해당 지역을 체계적으로 관리하기 위한 도시 관리 계획입니다. 

오늘은 지구단위계획에 포함될 사항들을 살펴보고, 실제 사례를 통해 확인해 보겠습니다.

지구단위계획은 기존의 용도지역 내지 용도지구에서 사전에 규정된 행위제한을 고려하여 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율, 용적률, 건축물의 높이의 최고 한도 또는 최저 한도 등을 포함하고 있습니다. 

구체적으로 다음과 같은 8가지 계획이 담겨 있어야 합니다. 첫 번째 용도지역 또는 용도지구의 세분 또는 변경을 반영해야합니다.

예를 들어서 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역 이렇게 나뉘는 것을 지난번에 살펴보았는데 해당지역마다 지을 수 있는 건물과 아닌 건물이 있습니다.

그런 것들을 최대한 기준 삼아서 지구단위계획을 설정해야 됩니다. 또 그 위에 주거지역, 준 주거 지역 중심 미관지구, 일반 미관지구, 역사 문화미관지구 등에 여러 가지 지구설정이 있는데 그런 지구의 성격들도 반영을 해야 됩니다. 

두 번째는 기반 시설의 배치와 규모입니다. 개발사업과 관련하여 지정된 구역의 경우에는 해당 법률에 의한 개발사업으로 설치하는 기반 시설. 도로나 주차장, 광장, 공원, 녹지, 공공공지, 수도 공급설비, 공동구, 시장, 학교 공공청사, 문화시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 청소년수련시설, 종합의료시설. 하수도, 폐기물처리 시설과 같은 기반 시설을 지구단위계획 안에서 어떻게 설정할 것인지를 정해 놓아야 합니다. 그래서 이러한 시설들이 어떻게 운영됐는지가 지구단위계획 안에 있어야 되는 것이지요. 

그리고 세 번째는 가구 및 획지의 규모와 조성 계획입니다. 이것은 이제 지구단위계획을 통해 가지고 어떤 주거 단지를 만들 때 그 가구가 어느 정도여야 하는지를 포함해야 한다는 내용입니다. 

네 번째로는 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 건축물의 높이의 최고한도와 최저한도를 포함해야 합니다. 그리고 건축물의 배치와 형태, 색채 또는 건축선에 대한 계획도 포함하고 있는데요.

예를 들어서 어떤 형태의 건축물을 만들지에 대해서도 지구단위계획에 포함되어 있어야 합니다. 그리고 환경관리계획 또는 경관계획이 포함되고요. 그 다음에 교통처리계획이 포함되고요. 마지막으로 토지이용의 합리화, 도시 또는 농촌, 산촌, 어촌의 기능 증진 등에 필요한 사항도 지구단위계획에 넣도록 하고 있습니다. 

이 중에서 가장 핵심이 되는 것은 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도일 것입니다.

지구단위계획이 설정되는 지역에 어떤 건축을 어느 정도 규모로 할 수 있느냐는 해당 토지에 건축을 하여 분양 내지 매각을 통해 수익을 창출하려고 하는 투자자의 이익과 직결되는 부분이기 때문입니다. 

자 그러면 우리가 지난 시간에 살펴보았던, 상수 역세권 사례를 통해 다시 한 번 오늘 이야기 나눈 것들을 이해해 보도록 하겠습니다. 이번 그림을 보시면요 상수역세권 지구단위계획입니다.

그런데 지적편집도에 구역이 설정된 것 외에 실제 지구단위계획의 내용에 대해서는 전혀 알 수가 없는데요. 이를 알기 위해서는 각 지방자치단체별로 고시된 내용을 확인해야합니다. 이 곳은 서울특별시 지역이기 때문에 서울특별시장이 지구단위계획의 지정자입니다. 

따라서 서울특별시는 이런 것을 결정한 다음에 공개할 의무도 가지고 있는데요. 서울특별시는 특별히 '서울도시계획포털'이라는 정보공개 사이트를 운영하고 있어서 몇 가지 검색어 입력만으로도 해당 지역의 지구단위 계획이 어떠한 내용으로 구성되어 있는지를 확인할 수 있습니다.

검색을 통해 지난 시간에 보여드린 결정 조서까지 보시면 보다 상세한 내용을 확인하실 수 있습니다. 

해당 페이지를 보시면요. 건축물의 용도 및 구모에 관한 결정 조서가 기재돼 있는데 내용을 살펴보면, 제3종 일반주거지역에 해당하는 시설이지만 기준 높이를 완화해 조금 높게 지을 수 있고요. 오피스텔을 제외한 업무시설에는 바닥면적의 제한이 없다고 하고 있습니다. 또한 용도도 완화해서 배후 주거지역을 위한 상업시설 설치를 유도하고 있습니다. 

이렇게 함으로써 생활권의 기능을 강화하도록 정하고 있는 것입니다. 용적률도 상향 조정했습니다. 그래서 토지를 비교적 빽빽하게 이용할 수 있도록 했고요. 이와 같은 허용을 통해 보다 밀집한 지역으로 형성될 수 있도록 지구단위계획이 정해져 있습니다. 

그 다음 부분을 보시면요, 건축물의 높이 계획도 설정돼 있는데 간선 도로에 접한 지역, 이면도로에 접한 지역별로 기준 높이의 완화 기준이 다르다는 것을 확인할 수 있습니다. 그 외에도 여기서 보여드리지 못한 부분에는 건출물의 배치, 형태, 대지 내 공개공지 설치 등을 기재하고 있습니다. 

지금까지 지구단위계획에 대한 내용과 실제 사례를 살펴보았는데요, 오늘의 키포인트는 첫째, 지구단위계획에는 토지의 이용, 도시기반 시설에 관한 사항, 건축물의 높이, 용적률에 관한 사항 등이 포함되어 있다.

둘째, 특히 토지 개발을 염두에 두고 있는 사람은 개발행위 가능범위를 위해서라도 지구단위계획의 내용을 반드시 확인하여야 한다.

셋째, 서울지역의 지구단위계획의 내용을 확인하려면, '서울도시계획포털을 활용하라'입니다.

지금까지는 서울을 기준으로 해서 여러 가지 설명을 해드렸는데 각 지역에도 지역별로 도시 계획을 공개하는 사이트가 있기 때문에 이를 참고하시면 되겠습니다. 

지금까지 '법률정보 SHOW' 조원익 변호사였습니다. 감사합니다.


 

조원익 변호사 webmaster@ltn.kr


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