'비오톱'이 뭐기에... 개발제한구역 그린벨트에도 등급 있어, 용도구역 토지이용규제정보 확인법
'비오톱'이 뭐기에... 개발제한구역 그린벨트에도 등급 있어, 용도구역 토지이용규제정보 확인법
  • 조원익 변호사
  • 승인 2018.11.04 09:56
  • 댓글 0
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[법률방송뉴스] 안녕하세요. '법률정보 SHOW' 조원익 변호사입니다. 지난 시간까지 도시기본계획과 도시관리계획의 개념, 도시관리계획의 용도지역, 용도지구에 대해 살펴봤습니다. 이번 시간에는 ‘용도구역’에 대해서 살펴보고자 합니다.

아마 도시계획이니 행위제한이니, 용적률이니, 건폐율이니 하는 전문용어가 계속 튀어나오니까 각 용어에 익숙해지는 것만으로도 시간이 많이 걸렸으리라 생각합니다.

그러나 앞으로도 계속 관련 부분을 설명하고 사례를 보시면서 관련 개념에 대해 계속 설명드릴 테니까 잘 따라와 주시고 들어주시면 좋겠습니다.

용도구역이 무엇일까요. 용도구역의 대표적인 사례가 바로 개발제한구역입니다. 개발제한구역의 다른 말이 그린벨트인 것은 다들 알고 계시죠.

이처럼 용도구역이란 ‘토지의 이용과 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 건물의 높이 등에 대하여 용도지역 및 용도지구에서 행위제한 한 것에 더해서 추가로 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정하는 도시관리 계획 중 하나’입니다.

이러한 용도구역의 설정을 통해 시가지의 무질서한 확산을 방지하고 단계적인 토지 이용을 도모하여 토지 이용의 효율성을 극대화한다는 것인데요.

이러한 용도구역에는 크게 개발제한구역, 도시자연공원구역, 수산자원보호구역, 시가화조정구역, 입지규제최소구역 등이 있습니다.

모든 토지에는 용도지역이 설정되어 있다고 설명드렸었는데요. 용도구역은 설정된 곳도 있고 설정되지 않은 곳도 있습니다.

대표적인 것이 개발제한구역이니까요. 개발제한구역을 중심으로 설명드리겠습니다.

서울과 같은 대도시 외곽에는 건물이 들어서지 않고 농경지나 산림을 유지하는 구역이 있는데 서울이 개발수요가 많음에도 불구하고 이와 같이 건축물이 들어서지 않는 구역이 있다면 개발제한구역이라고 추측할 수 있을 것입니다.

해당 토지가 개발제한구역인지 아닌지는 시도지사의 고시를 통해 확인할 수 있습니다만 고시를 일일이 찾는 것은 굉장히 번거로운 일입니다.

하지만 제가 지난시간에 말씀드린 국토교통부가 운영하는 토지이용 규제정보 사이트를 이용하시면 됩니다.
잊으셨을까봐 다시 말씀드리면 화면 아래 표시된 홈페이지(luris.molit.go.kr)로 들어가셔서 관심있는 토지의 지번을 입력하시면 행위제한 여부가 나옵니다.

한 번 사례를 살펴 보자면요. 이 그림에 의하면 개발제한구역이 나타난 지역이 어떻게 표시되는지 확인할 수 있습니다. 여기는 서울특별시 서초구 신원동 1번지인데요.

행정구역상으로는 서울이지만 청계산 자락의 토지로 전답으로 사용되고 있는 곳입니다. 그 외에도 군사 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역 등이 설정되어 있다는 것을 알 수 있습니다.

이 그림에서 한 가지 같이 볼 부분이 바로 '비오톱'입니다. 그림 도면상 신원동 산 41 임야가 비오톱 1등급 지역이라고 돼 있는데요.

비오톱 1등급이면 거의 개발행위가 불가능한 지역이라고 보시면 됩니다.

비오톱은 특정한 식물과 동물이 하나의 생활공동체를 이루어 지표상에서 다른 곳과 명확히 구분되는 생물 서식지를 말하는데, 5등급까지 있습니다.

1등급 지역은 보전이 우선되어야 하는 비오톱 유형이고 2등급까지는 보전이 필요한 지역으로 분류되고요.

3등급 부터는 부분적인 토지이용이 가능한 지역입니다.

이런 비오톱 지역의 설정은 10년마다 실시되는 도시 생태현황도 조사결과에 따라 결정된다고 합니다. 비오톱 지역이 설정된 곳은 대부분 개발제한구역으로도 지정돼 있어 개발행위가 제한될 가능성이 매우 높습니다.

비오톱 지역인 줄 모르고 토지를 매입했다가 아무런 개발행위를 하지 못해 낭패를 겪는 경우가 있다고 하니 토지를 매입하시는 분들은 토지이용규제사항을 꼼꼼히 점검하실 필요가 있습니다.

개발제한구역을 설정하는 이유는 크게 4가지 이유 때문입니다. 첫째, 도시가 무질서하게 확산되는 것, 또는 서로 인접한 도시가 시가지로 연결되는 것을 방지하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역.

둘째, 도시 주변에 자연환경 및 생태계를 보전하고 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 개발을 제한할 필요가 있는 지역.

셋째 국가보안상 개발을 제한할 필요가 있는 지역, 넷째 도시의 정체성 확보 및 적정한 성장 관리를 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역의 경우 설정하게 됩니다.

그렇다면 개발제한구역에서 제한하는 개발행위는 무엇일까요.

국토계획법 제56조 제1항은 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질 변경, 토석의 채취, 토지의 분할, 녹지지역·관리지역 또는 자연환경 보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위를 개발행위라고 규정하고 있습니다.

각 개발행위가 어떤 의미를 가지는지는 다음 시간에 살펴보기로 하고요. 이러한 개발행위는 특별한 사정이 없는 한 도시계획이방권자의 시장과 군수의 개발행위 허가를 받아야 합니다.

따라서 개발제한구역은 결과적으로 앞서 말씀드린 개발행위를 하고자 신청하더라도 허가권자가 개발제한구역임을 이유로 제한적인 범위 내에서만 허가를 해줄 수 있거나 허가를 거부할 수 있습니다.

다만 주택 및 근린생활시설은 기존 면적을 포함한 면 면적 합계가 100 제곱미터 이하인 증축, 개축 및 대수선을 신고하고 할 수 있습니다.

이번 시간 ‘부동산 공법 용도구역과 개발제한구역’의 키포인트는 첫째, 이미 해당 토지에 용도지역에 따라 건폐율 용적률과 같은 행위제한이 설정돼 있더라도 용도구역이 설정됨에 따라 또 다시 행위제한이 강화되거나 완화될 수 있다.

둘째, 개발제한구역은 용도구역 중 개발행위를 제한하기 위한 목적으로 설정되는 구역이다.

셋째, 개발행위란 건축물의 건축, 성질변경, 토석채취, 토지분할, 물건적치 등을 의미한다입니다.

지금까지 ‘법률정보 SHOW’ 조원익 변호사였습니다. 감사합니다.

 

조원익 변호사 hanji-jang@lawtv.kr



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