독도에 집을 지을 수 있을까... 토지이용제한과 도시관리계획, 용도지역의 모든 것
독도에 집을 지을 수 있을까... 토지이용제한과 도시관리계획, 용도지역의 모든 것
  • 조원익 변호사
  • 승인 2018.10.14 09:45
  • 댓글 0
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국내 모든 토지는 지번 별로 단 1가지의 용도지역이 지정되어 있어
용도지역은 도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역으로 분리
도시지역은 다시 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역으로 나뉘어

[법률방송뉴스] 

안녕하세요. '법률정보 SHOW' 조원익 변호사입니다. 

이번에는 도시관리계획 중 하나인 용도지역에 대해 살펴보겠습니다. 

용도지역의 개념을 알아보기 전에, 토지행위제한에 대해 함께 알아봤으면 좋겠습니다. 

국토교통부는 특정 토지에 어떠한 토지이용계획이 수립되어 있는지, 그리고 그로 인한 행위제한은 무엇이 있는지에 관한 데이터를 축적하여 지도상에 반영하는 사업을 추진했고 그것이 ‘토지이용규제정보서비스’입니다. 

인터넷 검색엔진을 사용해서 ‘토지이용규제정보’라고 검색하시면 쉽게 찾으실 수도 있고, 주소로 luris.molit.go.kr를 치시면 바로 들어가실 수 있습니다. 

직접 할 수 없어 컴퓨터 화면을 준비해 보았습니다. 한번 보시죠. 

이 컴퓨터 화면에 의하면 토지의 지번 입력을 통해 확인할 수 있는데요, 도로명 주소로도 검색이 가능합니다. 

그럼 여기서 특정 토지에 어떤 행위제한들이 있는지 한번 알아볼까요. 이번 그림은 독도입니다. 

예전에 ‘독도는 우리땅’이라는 노래에서 ‘경상북도 울릉군 남면 도동 일번지’라고 하였는데요. 현재 행정구역 상 독도는 경상북도 울릉군 울릉읍 독도리에 속해 있습니다. 

이곳의 행위규제를 보면 국토계획법상 ‘자연환경보전지역’으로 되어 있고, 그 외 독도 보전 특별법이나 문화재 보호법, 산지관리법 상 설정된 지역과 지구들이 있습니다. 

독도는 너무 특이한 케이스니까 일반 도시지역을 살펴보겠습니다. 

이곳은 강원도 동해시 송정동에 소재하는 토지인데요. 보면 지목이 ‘잡종지’이고 면적 나오고요. 개별공시지가도 표시가 됩니다. 거기에 국토계획법상 도시지역에 해당하고, 자연녹지지역이며, 지구단위계획구역이고 대로1로에 접합했다고 표시되어 있습니다. 

그리고 밑에 확인도면을 보면 주거지역에 접해있다는 것도 알 수 있습니다. 

지금까지 이런 토지의 행위규제가 있다는 것을 알아봤는데요. 그럼 용도지역의 개념에 대해 설명 드려볼까 합니다. 

용도지역 외에도 용도구역, 용도지구라는 비슷한 용어가 있는데, 제가 지금 설명드리는 건 용도 ‘지역’입니다. 혼동하시면 안 됩니다.

국토계획법 제2조에서 정의하는 용도지역이란 ‘토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시계획으로 결정하는 지역’입니다.

즉 합리적인 국토이용을 위해 도시관리계획으로 미리 지정해 둔 토지의 용도를 말합니다. 

국토계획법은 제36조에서 국토교통부장관, 시도지사 또는 대도시 시장은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 중 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정한다고 규정하고 있습니다. 

즉, 가장 기본적인 용도지역은 4가지로 분류됩니다.

도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역입니다. 

도시지역, 농림지역, 자연환경보전지역은 이름만으로도 그 의미를 확인하실 수 있습니다. 

도시지역은 인구와 산업이 밀집되어 체계적인 개발이 필요한 지역이고, 

농림지역은 농지법이나 산지관리법에 따라 농림업을 진흥시키는 지역이며, 

자연환경보전지역은 자연환경 및 상수원과 문화재 보전에 필요한 지역입니다. 

관리지역은 위 세 가지 중 어디에도 해당되지 않는 지역입니다. 

우리나라 어떤 토지든 앞서 말씀드린 네 가지 용도 중 한 용도는 반드시 설정이 되어 있습니다. 

그런데 위 네 가지 용도는 가장 큰 단위의 구별일 뿐이고 다시 세부적인 지역으로 나뉩니다. 

많은 분들이 거주하시고 관심을 가지고 계시는 도시지역을 보면, 도시지역은 다시 4가지의 지역으로 구별되는데, 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역입니다. 

그리고 국토계획법 시행령 제30조에서는 위 4가지 도시지역의 구별을 다시 세세하게 나누어 놓았습니다. 

주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 구별되고, 

보통 15층 이상 아파트가 있는 지역은 일반주거지역 중에서도 제2종일반주거지역입니다. 

상업지역은 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 나뉘고

공업지역은 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로 나뉩니다. 

녹지지역은 보전녹지지역 생산녹지지역 자연녹지지역으로 구별됩니다. 

여기까지 보시고 다시 앞서 보았던 강원도 동해시 송정동 그림을 볼까요. 

여기 보면 그림 중에 붉은 글씨로 ‘도시지역’이라고 적힌 것이 보일 것입니다.

큰 분류상 도시지역에 속해있다는 것이지요.

그리고 파란색으로는 자연녹지지역이라는 것을, 연두색 지역은 제2종 일반주거지역이라는 것을 보여주고 있습니다. 

아는 만큼 더 보이게 되는 것 같지요. 

오늘 용도 지역에 대해 살펴봤습니다. 알려드릴 정보가 너무 많은 것 같은데요.

오늘의 키 포인트는 첫 째 국토교통부에서 마련한 토지이용계획정보 홈페이지를 적극 활용하자.

둘 째, 우리나라 모든 토지는 지번 별로 단 1가지의 용도지역이 지정되어 있고 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이 있다.

셋 째, 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분된다는 것이었습니다. 

지금까지 '법률정보 SHOW' 조원익 변호사였습니다. 감사합니다. 

 

조원익 변호사 webmaster@ltn.kr



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