용도지역과 용도지구, 용도구역... 부동산 개발사업과 투자, 알쏭달쏭 '도시계획'
용도지역과 용도지구, 용도구역... 부동산 개발사업과 투자, 알쏭달쏭 '도시계획'
  • 조원익 변호사
  • 승인 2018.10.07 11:55
  • 댓글 0
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[법률방송뉴스] 안녕하세요. '법률정보 SHOW' 조원익 변호사입니다. 요즘 뉴스에서 가장 많이 들리는 소식은 아무래도 부동산과 관련된 것 같습니다. 온국민이 어느 지역의 집값이 얼마나 올랐는지 관심을 갖고 있고. 정부는 이를 어떻게 잡아서 경제를 안정화시킬지 고민이 많습니다.

그러나 시장과 정부의 관심이 전부다 주택, 그것도 아파트라는 특정한 건축형태에만 집중되어 있는 것은 바람직하지 않다고 생각합니다.

이것은 부동산을 법이 어떻게 규제하고 있는 지에 대해서 널리 알려져 있지 않기 때문이 아닌가 하는 생각이 듭니다.

그리고 부동산은 서울에만 있는 것도 아니고, 앞으로 각 지역에서 부동산을 어떻게 개발할 지에 대한 계획과 향후 이용방법에 대해서 알 수 있다면 이를 토대로 장기적인 부동산 개발사업을 생각해 볼 수 있고, 부동산에 투자할 부분을 생각해 볼 수도 있을 것 같습니다.

이 때문에 앞으로 수회에 걸쳐서 부동산 공법에 대한 기초적인 법률정보를 시청자와 공유해볼까 합니다.

오늘은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'의 전체적인 모습과 도시계획에 대해 살펴보겠습니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 부동산 공법에서 가장 기본이 되는 법률이라고 할 수 있습니다. 앞으로는 줄여서 국토계획법이라고 하겠습니다.

국토계획법은 국토의 이용, 개발과 보전을 위한 계획의 수립 및 개발행위와 같은 집행에 필요한 사항을 정하고 있습니다.

즉, 이 법은 토지의 이용계획이라는 한 축과 개발행위라는 다른 한 축으로 구성되어 있습니다.

토지 이용계획에서 가장 중요한 것은 도시,군계획입니다. 앞으로는 군을 빼고 도시계획이라고 하겠습니다. 

도시계획이란 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 시 또는 군을 한 단위로 설정하고 있습니다. 우리가 지방자치법에서 특별시, 광역시는 광역자치단체, 시, 자치구, 군은 기초자치단체로 구분했었는데요.

이것과 다르게 국토계획법은 하나의 도시계획으로 계획을 수립하기에 용이한가를 기준으로 도시계획을 세웁니다. 이게 좀 헷갈릴 수 있는 어려운 개념인데요. 예를 통해 확인해보겠습니다.

경기도 성남시는 기초지자체입니다. 경기도 성남시 도시계획 조례에 따라 도시계획을 수립하게 됩니다.

하지만 서울특별시 마포구는 기초지자체임에도 불구하고 자체적으로 도시계획을 세우지 않고 서울특별시라는 광역단위에서 도시계획조례를 수립하여 도시계획을 설정합니다.

이와 비교해서 제주특별자치도는 광역지자체이지만 자치도 수준에서 도시계획을 수립하고 하위행정기구인 제주시나 서귀포시는 도시계획이 별도로 없습니다.

이는 토지의 이용이라는 것이 단순히 주민이 많고 적음으로 세워지는 것이 아니라 일정하게 생활권역을 공유하고 있는 범위를 설정해서 그 생활권 내에 토지를 효율적으로 이용하는데 초점을 맞춰야 한다는 것을 법을 통해 반영한 것입니다.

그리고 여러 도시에 걸쳐서 수립되는 계획을 광역도시계획이라고합니다. 두 개 이상의 도시에 걸쳐서 광역 계획권을 설정하고 장기 발전 방향 계획을 수립하는 것이 광역도시계획입니다.

예를 들어서 경기도 수원시에서부터 용인시, 성남시를 거쳐 서울특별시 강남구 사이에 있는 신분당선이 놓여있는데요. 여러 도시에 걸쳐서 철도라는 기반 시설을 설치하는 것은 광역도시계획에 따라 이루어지는 것입니다.

도시계획은 도시 기본 계획과 도시 관리 계획으로 구분됩니다. 도시 기본 계획이란 도시의 관할 구역에 대해서 기본적인 공간구조와 장기적인 발전 방향을 제시하는 종합계획으로써 도시계획에 지침이 되는 계획입니다.

즉 해당 도시가 어떻게 발전할지에 대한 원칙을 수립하는 것이지요.

도시 관리 계획은 앞서 설명드린 도시 기본 계획에 따라 수립되는 6가지의 계획을 말합니다. 6가지란 무엇이냐면 앞으로 계속 설명드릴텐데 간단히 이름만 살펴보겠습니다.

첫째는 용도지역에 대한 것입니다. 여러분이 많이 들어봤을 용도지역은 주거지역, 공업지역, 상업지역, 관리지역 등이 있습니다.

둘째는 용도지구에 대한 것입니다. 예를 들어 고도제한지구, 경관지구 등이 있습니다.

셋째는 용도구역에 대한 것입니다. 개발제한구역이 대표적인 예입니다.

넷째는 기반시설에 대한 것입니다. 철도, 도로, 학교 등이 기반시설입니다.

다섯째는 도시개발사업과 도시정비사업에 대한 것입니다. 재개발 생각하시면 이해하시기 쉬울 것 같습니다.

여섯째는 지구 단위 계획입니다.

부동산 공법 첫번째 시간 오늘의 키포인트는 알려드릴 정보가 너무 많지만 간략히 정리하면 첫째 국토계획법은 토지의 이용 계획과 개발행위의 허가기준이라는 두 개의 축으로 구성되어있다.

둘째 토지의 이용 계획은 도시계획에 따라 이루어지고 도시계획은 도시 기본 계획과 도시 관리 계획으로 구성되어있다.

셋째 도시 관리 계획에는 용도지역, 용도지구, 용도구역, 기반시설, 도시개발 및 정비사업 그리고 지구 단위 계획이 있다입니다. 앞으로도 다룰 영역이 넓으니 함께 알아보면 좋겠습니다. 

지금까지 '법률정보 SHOW' 조원익 변호사였습니다. 감사합니다.

 



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