누수·결로 사유 임대차계약 해지 어려워... 세들어 사는데 물 새거나 곰팡이 핀다면 어떻게

[법률방송뉴스] 안녕하십니까, '법률정보 SHOW' 최광석 변호사입니다. 이번에는 누수 발생과 임대차계약 해지 문제라는 주제로 이야기를 나눠보겠습니다.

임대차한 집에 누수 내지 결로가 발생해서 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생하는 경우가 생각보다 많습니다. 집 구조가 문제가 있기 때문인데요.

임차인의 특별한 생활습관 잘못에 기인한 경우, 집을 잘 못 치웠다던가 하는 경우가 아니라면 이런 누수나 결로 발생은 대체로 임대차목적물인 건물구조의 문제 때문인 경우가 많습니다.

그런데도 임대인이 적절한 보수나 조치를 해주지 않는다면, 임차인의 비용으로 곰팡이 제거를 한 다음 그 비용을 임대인에게 청구하거나, 이로 인해 발생한 임차인의 손해를 배상받는다 하는 것은 법적으로 큰 문제는 없을 것입니다.

비용 들었던 거, 손해가 들었던 거, 가구가 상했다든지 그런 손해배상을 받는 데는 문제가 없습니다. 이것은 당연히 임대인의 의무 위반이 분명하기 때문입니다.

이거 관련해서 많이 사용하는 민법 규정이 623조인데요. ‘임대인의 의무’라는 제목으로 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’ 라고 규정하고 있습니다.

대부분 판례에서 이런 부분이 명시되고 있는데요. 이 사건에서는 임차인 갑이 가구 전시장으로 임차하여 사용하던 건물 바닥에 결로현상이 발생하자 임대인 을을 상대로 임대목적물 하자에 따른 손해배상을 청구한 그런 사안입니다.

여기서 “대부분 감정인의 감정서 등에 비추어 위 건물에는 구조상 바닥 밑 단열과 방습조치가 되어 있지 않은 하자가 있어서 이런 여름형 결로현상이 발생할 수밖에 없고, 을은 임대차계약 체결 당시 갑이 건물을 가구전시장으로 임차한 사실을 알고 있었기 때문에 갑의 요구에 따라 건물 바닥에 나타난 습기의 발생 원인을 조사하고 이를 제거하기 위하여 제습기 또는 공조시설 등을 설치하거나 바닥 공사를 해주는 조치를 취해줌으로써 갑이 사용·수익할 수 있는 상태를 유지하여 줄 의무가 있는데도, 이와 달리 건물이 일반적 용도로 사용하는 데 하자가 없다고 단정하여 위 청구를 배척한 이런 부분은 잘못 됐다” 해서 원심판결을 파기 환송한 그런 사례라고 할 수 있습니다.

하지만, 손해배상 청구와 달리 누수나 결로 발생을 이유로 임대차계약 자체를 중도에 해지하는 것은 쉽지 않습니다.

누수나 결로로 인해 임대차 계약의 목적 달성에 큰 영향을 미칠 수 있다면 해지가 가능할 수 있지만, 일반적인 경우에는 그에 미치지 못하기 때문입니다.

그럼에도 불구하고, 누수, 결로 발생에 대해 임대인이 수선 의무를 다하지 않게 되면 당연히 계약해지 사유가 되는 것처럼 세간에서 오해되고 있는 경우가 많이 있습니다.

다음 판례에서 보시는 것처럼 “민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 경우의 주된 채무이어야 하고 그렇지 않는 한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다“ 라고 판단하고 있습니다.

임대차 계약을 체결하고 잔금을 지급하기 이전에 누수나 결로 발생 현상이 발견된 경우에는 계약의 ‘중도해지’ 문제가 아니라 ‘계약 해제’라는 법리로 논의될 수 있는데요. 그러면 계약 해지는 어떻게 되느냐 라고 하는 부분을 생각해볼 수 있습니다.

누수나 결로 발생이 계약체결 당시에 이미 예상한 정도의 것이라면 계약해제사유가 될 수 없겠죠. 왜냐면 다 알고 했기 때문에 계약해제를 할 수 없습니다.

그런데 그 범위를 넘어선 정도라고 한다면 앞서 본 바와 같은 논리로 계약해제 여부를 정할 수밖에 없습니다. 다시 말해서 누수나 결로 발생으로 인해 건물을 사용수익하는 임대차계약이라는 목적달성을 할 수 없을 정도에 이르러야 해제사유가 될 수 있다는 겁니다.

하지만, 외관상 나타난 누수로 인해 건물을 사용수익 할 수 없을 정도까지에 이른다는 것은 입증이 쉽지 않습니다.

따라서, 일단 계약을 체결하면 분쟁해결이 쉽지 않기 때문에 ‘나중에 해결하면 되겠지’ 하는 마음으로 일단 계약을 체결하는 이렇게 너무 성급하게 결정을 하면 안된다는 겁니다.

계약 체결하는 과정에서 누수가 있는지, 그 원인은 무엇인지, 누수의 범위, 보수 비용이나 기간은 어느 정도인지를 상세히 정확하게 인지한 다음, 이 문제에 대해 임대차계약에서 충분히 합의한 다음에 계약체결 여부를 결정할 필요가 있습니다.

누수 발생과 임대차 계약해지라는 주제에 대한 오늘의 키포인트는 임대차 목적물에 대해 발생한 누수 문제는 임차인을 매우 힘들게 하는 문제이지만, 손해배상을 넘어 계약을 해지하거나 해제하기 위해서는 임대차목적물을 사용 수익할 수 없을 정도로 누수문제가 심각한 정도에까지 이르러야만 가능하고, 그 입증책임은 이를 주장하는 임차인에게 있습니다.

그 때문에 누수가 발생한 건물에 대한 임대차계약은 신중할 필요가 있고, 계약 도중의 누수 문제에 대해서는 향후 분쟁을 대비하는 차원에서 누수 사실에 대한 충분한 증거를 확보할 필요가 있습니다.

지금까지 법률정보 SHOW 최광석 변호사였습니다. 감사합니다.