주민등록 그대로 유지했는데 경매 진행 몰라 전세금 떼인 사연... 이사 시 보증금 안 떼이려면

[법률방송뉴스] 안녕하세요. '법률정보 SHOW' 최광석 변호사입니다. 오늘은 '임차권 등기의 중요성'이라고 하는 이야기를 좀 해보겠습니다. 
 
여러분들 임차권 등기 많이 들어보셨을 텐데요. 임대차 계약기간이 끝나서 보증금을 받고 이사를 나오려고 하는데도 집주인의 사정으로 보증금을 받지 못하고 다른 곳으로 이사를 하게 되는 그런 경우가 적지 않습니다. 

물론, 보증금을 주지 않을때 이사를 안 나오고 조금 더 머무를 수도 있겠습니다만, 개인 사정으로 나와버리는 경우에 이런 문제인데요. 

이럴 때는 임대차보호법상의 대항력, 그 다음에 우선 변제권 이런 부분을 유지하기 위해 반드시 임차권 등기를 해두는 것이 원칙 입니다. 

주택임대차보호법 3조의3 임차권등기명령이라고 하는 '임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못하는 임차인은 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원의 임차권 등기명령을 신청할 수 있다'라고 규정을 하고 있습니다. 

그리고 그 다음항은 '임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 우선 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지하고, 임대차 등기 이후에는 3조 1항 또는 2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다'라고 규정을 하고 있습니다. 

결국은 요약하자면, 임대차 등기는 기존의 대항력이나 우선변제권, 임차인을 위해서 아주 중요한 부분인데요. 이런 부분을 이사를 나가더라도 유지할 수 있게끔 하는 아주 중요 제도라고 할 수 있습니다. 

그럼에도 불구하고, 이러한 절차를 굉장히 번거롭게 생각하고 새로 이사간 장소로 주민등록 주소를 옮기지 않고 기존에 주소에 주민등록을 그대로 유지한 채 임대차 목적물에 짐 정도를 간단히 두는 방법으로해서 외부적으로는 임대차 관계를 계속 유지하는 것처럼, 지속하는 것처럼 조치해두는 경우도 있습니다. 

이런 정도의 조치 때문에 낭패를 보게된 상담 사례를 한 번 소개 해보려고 합니다. 의외로 참 이런 경우가 많은데요.

원칙은 이사를 나가면 나간 주소에 새로운 주소로 주민등록을 옮겨야하는데 주민등록을 옮길 경우에는 대항력을 상실하게 되는 문제 때문에 그대로 주민등록을 유지해 두고, 그 다음에 짐도 좀 두고 이러한 방법으로 편법적으로 한다는 거죠.  그런 경우에 낭패를 본 사례를 소개해 보겠습니다.  

상담 의뢰인은 서울에 있는 원룸을 보증금 5천만원에 임대차계약 하고 살다가 계약기간이 끝나서 다른 곳으로 이사를 갔습니다. 그런데 보증금을 못 돌려받으니까 주민등록을 그대로 기존 주소에 두었던 거죠.
 
마침 그 임대차 목적물에 대해서 경매가 진행이 됐습니다. 그런데 진행된 경매 사실을 알지 못했습니다.

보증금을 돌려 받기 위해서 가장 중요한 행위라고 할 수 있는 '배당요구'라는 행위 그부분이 있는데 경매에서 배당요구를 할 수 있는 종기, 배당요구를 할 수 있는 종기를 정해주게 되는데 그 배당요구 종기 이내에 필요한 배당요구를 하지 못했던 것입니다. 

더구나 이 세입자는 최우선변제권이 있는 소액임차인이었습니다. 다시 말하면, 우리가 보증금을 돌려 받는데 있어서는 소액임차인으로서 우선변제권을 행사 할 수 있었고 또 확정일자도 이미 있었기 때문에 보증금을 돌려받는 데는 제대로된 배당요구만 했었으면 충분히 가능 했었던 사람이었습니다.
 
그런데 주민등록지에 거주하지 못했기 때문에 법원에서 온 경매 우편물 이런것들을 제대로 받지 못했고, 따라서 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 수 없었던 것입니다. 그래서 결국은 이 배당요구권 자체를 상실해 버린 그런 처지에 놓이게 됐던 겁니다.  

이런 경우가 발생하는것은 법원 송달을 비롯한 거의 모든 행정이라는것이 우리가 주민등록을 기반으로 하게 되는데 주민등록지에 보내진 이런 우편물이 반송이 되게 되면 우리가 경매에서는 발송 송달이라고 하는 절차로 해서 실제 수령 없이도 발송한것 만으로 송달이 된 것으로 처리를 하게 됩니다.

그러다 보니까 세입자에게는 실제로 도달하지 않았지만 송달 된 것으로 처리해 버리고 기계적으로 진행이 돼 버린 것죠. 

이런 배당요구가 필요한 채권자는 '압류의 효력 발생 전에 등기한 가압류 채권자, 경락으로 인해서 소멸하는 저당권자 및 전세권자로서 압류의 효력 발생 전에 등기한 자 등 당연히 배당받을 수 있는 채권자의 경우와 달리 경락기일까지 배당요구를 할 경우에 비로소 배당받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제 청구권이 있다 하더라도 실제로 경락 대금으로부터 배당을 받을 수 없다'라고 판단하고 있습니다. 

물론 지금 소개 시켜 드린 사례는 우리가 새로운 민사집행법 전에 민사소송법 하에서의 제도인데, 그것은 우리가 배당요구 종기, 경락 기일 전에 배당 요구를 해서 되는 것이 아니라 정해진 배당요구 종기 안에 배당요구를 해야된다는 점만 다를 뿐, 실제로는 이론 구조는 같습니다. 

중요한 건 '우선변제권이 인정되는 소액임차인도 배당요구를 해야만 배당요구가 필요한 대상자이다'고 하는 부분을 명시를 하고 있습니다. 

결국 이 사례에서 보신것처럼 이 의뢰인은 어찌보면 관행에 따른 그런 행동을 했었고, 또 어찌보면 사소한 실수 같은데도 배당 요구를 받을 수 없는 그런 아주 큰 댓가를 치루게 된 그런 사례라고 할 수 있습니다.  

임차권 등기의 중요성이라고 하는 이번 주제의 키포인트(KEY-POINT)는 임대차가 종료한 이후에 다른 곳으로 이사를 가야하는 이런 임차인을 위해서는 임차권 등기 명령이라고 하는 절차를 두고 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있도록 하고 있습니다.

따라서 임차권 등기를 한 다음에 이사 나간 곳으로 주민등록을 옮기는 것이 임차인에게 발생할수 있는 불이익을 방지할 수 있는 좋은 방법일 수 있습니다. 

지금까지 '법률정보쇼' 최광석 변호사였습니다. 감사합니다.