"부동산 매수인이 잔금을 안 줘요" "임차인이 안 나가고 버텨요"... 법적 대응 앞서 꼭 해야 하는 것
"부동산 매수인이 잔금을 안 줘요" "임차인이 안 나가고 버텨요"... 법적 대응 앞서 꼭 해야 하는 것
  • 최광석 변호사
  • 승인 2018.09.07 13:29
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'동시이행관계 의무 제공' 안하면 낭패... 먼저 의무 이행하고 손해배상 등 법적 절차

[법률방송뉴스] 안녕하세요. '법률정보 SHOW' 최광석 변호사입니다. 오늘은 ‘동시 이행 관계에 있는 자기 의무의 이행 제공’ 이런 이야길 해보겠습니다. 다소 좀 용어가 어려운데요.

부동산 거래를 진행함에 있어서 계약대로 원만하게 진행되는 경우도 있지만 그렇지 못한 경우도 적지 않습니다.

상대방이 계약을 이행하지 않는 경우에 다시 말하면 ‘계약 불이행’이라고 하는데 이런 계약 불이행 또는 계약 위반을 할 경우에는 그 계약의 효력을 아예 없애버리는 해제하는 그런 행위를 하거나 아니면 그 이행을 지연 또는 지체한 데 대한 손해배상을 청구하는 그런 방법으로 해결을 할 수 있습니다.

그런데 이런 과정에서 절대 간과할 수 없는 문제가 있는데 바로 ‘동시 이행 관계에 있는 내 자신의 의무를 이행 제공한다’라고 하는 바로 그런 문제입니다.

다시 말하면 계약을 해제하거나 손해배상을 받기 위해서 '이행 제공'이 원칙적으로 필요하다라고 하는 것입니다. 이 점을 간과해서 낭패를 보는 경우가 참 많습니다.

임대차 기간이 다 끝났는데 임차인이 세입자가 부당하게 명도를 거부하는 그런 경우에 임대인은 원칙적으로 기존 임차인에게 그 명도 거부에 따른 손해배상을 청구할 수가 있겠죠.

예를 들어서 기존 임차인을 내보낸 다음에 다른 임차인이 대기하고 있는 임차인이 기존 월세의 50%를 더 주겠다고 하고 있다면 그 기존 세입자를 내보내지 못하고 있는 그 부분의 손해는 그 50%에 해당되는 그런 손해배상일 것입니다. 그런데 이 경우에도 ‘동시 이행의무의 이행 제공’이 필요합니다.

즉 임대차 계약의 종료, 계약기간 만료라고 생각한다면 임대차 기간이 끝나고 발생한 임차인의 세입자의 임대차 목적물 반환 의무, 다시 말하면 우리가 ‘명도 의무’라고 하는데 그런 명도 의무와 동시 이행 관계에 있는 임대인의 의무가 있습니다.

예를 들어서 가장 대표적인 것이 바로 보증금을 반환하는 의무가 있겠죠. 다시 말하면 세입자는 그 점포를 건물주에게 명도를 인도를 해야 하고 그와 동시에 건물주는 보증금을 내줘야 되는 그런 관계가 서로 동시 이행 관계에 있다는 것입니다.

따라서 임대인이 나머지 임대차보증금, 돌려줘야 하는 임대차보증금의 반환 의무를 이행하거나 아니면 적법한 이행제공을 해서 임차인의 항변권, 동시 항변권을 상실시키지 않는다면 임차인이 명도 의무를 이행하지 않고 그걸 계속 점유하고 있다고 하더라도 임차인이 임대인에 대해서 이행지체로 인한 손해배상 책임을 지지 않는다라고 하는 것이 판례인 것입니다.

그렇다면 이행 제공의 구체적인 정도는 어디까지일까요. 우리가 구체적인 케이스에서 논란 되는 경우가 많은데 대법원의 원칙적인 기준은 다음과 같습니다.

'동시이행의 관계에 있는 쌍무계약, 계약의 경우에 있어서 상대방의 채무 불이행을 이유로 계약을 해지하려고 하는 사람은 동시 이행 관계에 있는 자기 채무의 이행을 제공하여야 하고 그 의무를 이행함에 있어서 상대방 행위를 필요로 할 경우에는 언제든지 현실로 이행할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지해서 그 수령을 최고해야만 상대방으로 하여금 이행 지체에 빠지게 할 수 있다'고 하고 있습니다.

단순히 이행 준비 태세를 갖추고 있는 것만으로는 부족하다는 것이 기본적인 태도입니다.

물론 이런 원칙을 엄격하게 고수하게 되면 계약을 이행하지 않는 불성실한 상대방에 대해서 되려 그 계약을 성실하게 이행하려고 하는 상대방에게 오히려 불리한 결과가 생길 수 있기 때문에 그런 형평성의 차원에서 이행 제공 의무의 정도를 탄력적으로 해석을 하고 있습니다.

대법원에서 다뤄진 구체적인 사례를 살펴볼 필요가 있는데요.

매매계약에서 매수인, 부동산을 사는 사람이 계약 이행에 비협조적인 태도를 계속 취하면서 잔금을 지급을 미루는 그런 경우에 소유권 이전등기 준비를 전혀 준비를 하지 않는 그런 경우입니다. 그런 경우에 이 매도인으로서는 그에 상응하는 정도의 이행준비를 하면 족하다고 판단하고 있습니다.

그렇다면 ‘어느 정도가 그 정도냐’라고 한다면 법무사 사무소의 소유권이전등기 서류에 필요한 대부분의 서류를 작성해줬고 또 미비된 일부 서류는 잔금지급 시에 교부하기로 했으며 이들 서류는 매도인이 언제라도 발급받아서 교부할 수 있다면 매도인으로서는 비록 미비된 서류가 있다하더라도 소유권 이전 등기에 대한 충분한 이행 제공을 마쳤다고 보는 것입니다.

계약진행에 있어서 불이익을 입지 않기 위해서 동시 이행 관계에 있는 나의 의무를 이행 제공한다 또 그 정도가 어느 정도냐 라는 부분에 대해서 충분히 숙지할 필요가 있다. 이 부분을 다시 한 번 강조 드립니다.

이번 주제의 키포인트는 ‘동시 이행 관계에 있는 자기 의무의 이행 제공’이라는 부분입니다. 계약이 이행되지 않고 있는 상황에서 계약을 해지하거나 상대방에게 손해배상을 청구하기 위해서는 이행 제공이 원칙적으로 반드시 필요한 것입니다.

이행제공의 구체적인 정도는 개항마다 조금씩 다를 수는 있습니다만 원칙적으로 언제든 현실로 이행할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지해서 수령을 최고화하는 것이 안전한 것입니다.

계약을 위해서 불이익을 입지 않기 위해서 자기 의무의 이행제공을 한다 이부분은 반드시 숙지될 필요가 있습니다. 지금까지 ‘법률정보 쇼’ 최광석 변호사였습니다.

 

최광석 변호사 saeah-shin@lawtv.kr


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