지하철역 상가 잘못 빌려줬다간 임차인에 코 꿰인다... 권리금과 분양권 전매의 함정

[법률방송뉴스] 안녕하세요. '법률정보 SHOW' 최광석 변호사입니다. 오늘은 ‘불법적인 부동산 투자, 실패할 가능성이 크다’라는 주제를 얘기해 보겠습니다.

‘변호사 입장에서 일반인들에게 가장 해주고 싶은 부동산재테크 노하우가 무엇인지’라는 질문을 많이 받고 있습니다. 부동산 전문변호사는 부동산재테크를 어떻게 할지 궁금하기 때문인데요.

사실 저 개인적으로는 부동산투자를 거의 하지 않지만, 조언을 하는 차원에서는 “높은 수익률을 위해서라도 가급적 합법적인 곳에 투자하라”는 이야기를 합니다.

거래과정에서의 불법적인 요소는 상대방에게 약점으로 작용하게 되고 분쟁이 발생하더라도 법적 보호를 요청하기가 어려워지기 때문입니다.

결국, 적극적인 자기 권리주장을 못하기 때문에 ‘수익률’을 떨어뜨리는 요인으로 작용할 수밖에 없습니다.

두 가지 예를 들어 보겠습니다.

서울 모 지하철역에 지하상가점포를 매입한 의뢰인의 케이스입니다.

의뢰인이 투자한 지하철역은 서울에서 가장 유동인구가 많은 곳 중의 한 곳이고 상권이 워낙 좋다보니까 몇 평에 불과한 점포 하나에 10억원 이상을 투자했습니다.

하지만 법적으로는 상가점포소유권을  매입한 것이 아니라 임차인의 지위를 얻은 것에 불과한 투자였습니다.

지하철역 지하점포의 법적인 소유권은 지하철공사에 있었고, 지하철공사가 이 점포를 다른 사람에게 임대하고 있었는데, 이 의뢰인은 이 임차인으로부터 그 자리에 대한 권리를 사고, 지하철공사와 협의 하에 임차인의 명의를 자기 앞으로 변경을 한 것입니다.

그런데 이렇게 임차인들끼리 권리금이라는 명목으로 돈을 수수하는 임차인 지위 변경은 지하철공사와의 임대차 계약에서 엄격하게 금지를 하고 있습니다.

그런데 전차인이 장기간 연체를 하고 있어서 장기간 연체한 전차인을 상대로 내보내는 과정에서 전차인으로부터 다음과 같은 협박을 받게 되는 것입니다.

“자신을 내보내게 되면 주인의 불법적인 거래를 지하철공사에 신고하겠다”라는 그런 내용입니다.

만약, 지하철공사에 이런 불법거래 사실이 밝혀지게 되면 임대차계약을 해지할 수 있는 사유가 되면서 임차인지위를 상실하게 되어 버립니다.

이렇게 되면 결국 10억원이나 되는 거액을 투자했는데 그 투자금액을 고스란히 손해를 입게 되는 그런 상황이 되는 거죠.

그 때문에 전차인에게 월세납부를 독촉하거나 또는 전차인을 나가게 하지도 못하게 되면서 10억원 이상을 투자한 이 점포가 수익을 한 푼도 내지 못하는 무수익 자산이 될 가능성이 커져 버렸습니다.

두 번째 사례는 분양권 내지 입주권에 대한 불법 투자 사례입니다.

법적으로 일정기간 전매가 금지되는 분양권이나 입주권이 적지 않습니다. 더구나 최근 몇 년 사이에는 부동산가격이 급등하면서 거래금지 대상이나 기간이 점점 늘어나고 있는 추세입니다.

이처럼 거래금지 기간 동안의 거래는 엄연히 불법인데요. 이런 권리를 매수하게 되면 불법이 발각될 우려 때문에 권리행사를 제대로 하기가 어렵습니다.

권리를 양도한 사람이 그것을 다시 이중으로 처분하더라도 그런 부분에서 대비가 어렵고 만약 그런 부분을 대비하기 위해서 우리가 보통 해놓는 '처분금지가처분'이라고 하는 법적 조치를 했을 때 법원의 결정이 분양 주체, 예를 들어서 분양 회사에 통지가 되기 때문에 그것을 계기로 불법이 발각될 수 있는 그런 처지에 놓이게 됩니다. 그래서 그런 부분 때문이라도 이런 가처분을 해두기가 어렵게 되는 것이죠.

투자 위험은 여기에서 그치지 않습니다. 일정기간이 경과해서 권리양도가 합법화되는 시점이 오더라도, 분양권 내지 입주권을 매도인 측에서 원만하게 협조하지 않고 거액을 요구하는 경우가 적지 않습니다.

분양권 가격이 크게 상승한 경우에 이런 요구가 많이 발생하고 있습니다.

물론 현재 판례상으로는 이들 분양권이 불법적으로 거래되었다고 하더라도 형사상 처벌받는 것은 별론으로 하더라도 거래당사자 사이에 민사상 효력은 유효하다고 하고 있어서 민사재판에서는 ‘분양권을 넘겨 달라’라는 부분에서 승소할 수는 있겠지만, 이런 분쟁의 와중에 만약 불법거래사실이 분양 회사 측에 알려지게 되면 분양계약 자체가 취소될 수 있는 그런 우려가 있게 됩니다.

그래서 그런 우려 때문에 분양권을 판 사람의 추가적인 돈 요구, 이런 부분을 완전히 무시하기는 어렵습니다.

이번 주제의 키포인트는 ‘불법적인 부동산 투자, 실패할 가능성이 크다’라고 하는 그런 이야기입니다. ‘높은 수익률을 위해서라도 가급적 합법적인 곳에 투자하라’ 부동산재테크의 핵심으로 강조 드립니다.

합법적이면서도 위험부담이 있는 거래는 위험을 고려한 수익을 산출할 수 있습니다. 하지만 불법적인 거래는 도대체 위험이 어느정도인지를 예측하기가 어렵습니다.

단순히 윤리적인 측면이 아니라 위험을 고려한 수익률이라는 측면에서도 불법적인 부동산거래는 결코 바람직하지 않습니다.

지금까지 ‘법률정보 쇼’ 최광석 변호사였습니다. 감사합니다.