등기부등본에도 나오지 않는 집주인 세금 체납... 조세채권, 전세금·보증금 날리지 않는 법

[법률방송뉴스] 오늘은 임대차계약과 조세채권 이런 이야기로 말씀을 나눠보겠습니다. '법률정보 SHOW' 최광석 변호사입니다.

먼저 임대차계약에서 임차인에게 가장 중요한 문제, 이것은 바로 임대차 끝나고 나서 후 안전하게 보증금을 돌려받는 것. 바로 그것일 것입니다.

하지만 그에 대한 주의는 매우 소홀한 것이 현실입니다. 해당 임대차 목적물의 등기부 등본을 발급받아서 등기부 등본에 표시된 저당 같은 것, 이런 부분들을 확인한 다음에 임대차 계약 목적물의 시세, 보증금 이런 부분을 비교하는 그런 것 외에 추가적인 노력을 기울이지 않습니다.

하지만, 이런 식의 태도는 지극히 위험할 수 있습니다. 만약에 신분증을 위조한 가짜 임대인, 이런 사람들이 횡행하는 것이 현실인데. 이런 부분들을 아까 그런 정도의 자세로 가려낼 수 없기 때문이죠. 

이런 위험들 중에서 가장 절대 간과할 수 없는 것들 중에 하나가 조세채권의 문제입니다.

조세채권은 조세채권 우선의 원칙에 따라서 전혀 공시되지도 않고, 그러면서 임대차 보증금 채권보다 배당에서 선순위를 가질 수 있기 때문에 안전한 부동산 보증금 반환에 있어서 걸림돌이 될 수가 있습니다.

조세채권 우선의 원칙에 따라서 세금은 경·공매과정에서 다른 채권들보다 우선해서 배당이 이루어지게 됩니다.

다시 말하면, 조세채권이 발생한 법정기일이 임대차계약에서 이루어진 확정일자보다도 앞서게 되면 배당순위에서 임대차보증금보다도 앞서게 됩니다.

또한, 법정기일은 해당 경·공매 물건에 압류 여부와도 관련이 없습니다. 결국은 등기부 등본에 나타나지 않은 이런 조세채권이 임차인보다 배당순위가 앞설 수 있다는 것입니다.

게다가 조세채권 중에는 경·공매 진행 중인 당해 부동산 그 자체에 대해서 부과되는 조세인 상속세, 증여세, 취득세 이런 부분들은 “당해세”라고 하는데, 이런 당해세는 당해세의 법정기일 이전에 설정된 저당이나 확정일자 있는 임차인보다 오히려 더 우선하게 됩니다. 

결국은 이런 임차인으로서는 공시되지 않은 조세채권으로 인해서 불의의 손해를 보게 될 가능성이 항상 있을 수밖에 없습니다.

그렇다면, 임대차 계약체결 과정에서 임차인으로서는 어떤 방법을 통해서 조세채권에 대해서 확인을 할  있을까요. 임대인의 협조가 없다면 임차인 혼자서 자력으로 확인할 방법은 없습니다.

임대인의 조세체납 여부는 임대차계약 이후가 아니라 임대차계약을 체결하기 전에 사전에 확인되어져야 될 필요가 있는데, 임대차계약체결을 고려 중인 그런 사실만으로 그 정도 이해관계가 있다라고 하더라도 우리가 세금체납 여부를 확인할 수 있는 이런 이해관계에 있는 관계인으로 취급을 해주지가 않습니다.

물론 하나의 방법은 임대인에게 그것을 본인의 조세체납 여부를 확인하게 할 수 있는 방법이 있겠죠.

단순한 방법은 임대인에게 국세(지방세)완납증명서 발급을 요구해서 증명서를 통해서 사실 확인할 수는 있다. 그런데 임대차계약체결과정에서 임대인에게 조세체납 여부를 스스로 확인해 달라고 하기가 현재의 거래 관행상 참 쉽지 않습니다.

따라서, 굳이 선순위 조세채권으로 인한 불의의 피해를 만약에 방지하고자 한다면, 임대차보증금을 확보하기에 가급적 충분히 여유가 있는 담보력을 가진 그런 임대차 목적물, 다시 말하면 보증금보다도 훨씬 가치가 있는, 비싼 임대차 목적물을 구하거나 아니면 상대방 자체가 재산이 많은 사람, 자력이 충분한 사람을 임대인으로 선택하는 정도가 최선의 방법일 수가 있습니다.

제도적으로 개선점도 한번 생각해 볼 필요가 있습니다. 이런 공시되지 않은 조세에 채권의 우선변제의 효력을 인정하고 있기 때문에 임차인이 불의의 피해자가 발생할 수가 있습니다.

이런 타인에 대한 조세확인을 할 수 있는 이해관계인에 대한 요건을 좀 더 완화해서 이런 과세상황에 대해서 최소한 열람만이라도 할 수 있는 이런 제도적인 개선이 필요하지 않을까라는 생각이 듭니다.

조세 체납자의 어떤 프라이버시 이런 부분도 중요하지만 조세체납자와 법률적으로 이해관계를 가지게 되는 이런 선의의 피해자의 재산권보호도 그에 못지 않게 중요하다는 점에서 적극적인 검토가 필요하지 않을까 합니다.

또한, 납세를 독려하고 안전한 임대차계약문화를 정착하는 차원에서 일정 규모 이상의 임대차보증금이 수수되는 이런 임대차계약을 할 때는 반드시 국세(지방세)완납증명서를 필수적으로 계약서에 첨부하도록 제도화하는 이렇게 하는 것도 제도적인 방법이 아닐까 합니다.

오늘 이야기한 “임대차계약에서 조세채권”의 키포인트는, 안전한 보증금반환을 위해서 반드시 조세채권우선의 원칙을 염두에 두어야 한다는 것입니다.

비록 등기부상에 나타나지 않은 세금이라도 보증금 반환을 위협할 수 있다는 점을 반드시 생각해야 합니다.

임대차계약 체결하는 과정에서 임대인에게 세금완납증명서를 요구하는 것이 가장 바람직합니다만, 그것이 현실적이지 않기 때문에 임대인의 세금체납상황을 임대차 계약 체결하는 과정에서 확인할 수 있는 이런 제도적인 개선이 필요할 수 있습니다.

지금까지 법률정보쇼 최광석 변호사였습니다. 감사합니다.