[법률방송뉴스] 최광석 변호사입니다. 오늘은 안전한 부동산 거래를 위한 수칙 3가지에 대해 말씀드리겠습니다.
부동산거래는 다른 물건 거래에 비해 거액이어서 실패할 경우 인생 설계 자체에 큰 영향을 줄 정도로 중요하다는 점에서 대단히 신중할 필요가 있습니다.
하지만, 실제로는 그렇지 못한 경우가 많습니다. 안전한 부동산 거래를 위한 왕도는 있을 수 없지만, 가장 중요하고도 기본적인 수칙 3가지를 소개하고자 합니다.
먼저, 거래계약서 작성에 유의해야 합니다.
우리 문화는 합의내용을 자세하게 문서화하지 않고 있습니다. 이는 부동산 거래라고 예외는 아닙니다.
우리에 비해 계약문화가 훨씬 발달한 선진국에서는, 합의내용을 자세하고 정확하게 서면화 하고 있습니다.
심지어는, 가격을 흥정하는 과정에서 언급된 사항조차 계약서에 기재하는 경우가 많습니다.
예를 들어, 매도인이 제시한 매도 의향 가격을 매수인이 깎고자 할 경우에는 그 이유를 조목조목 적어서 매수인으로 하여금 제출하게 하고 합리적인 이유가 있으면 가격을 낮추어주되, 그 과정도 계약서상에 그대로 서면으로 기재합니다.
이런 과정을 통해 거래과정이 그대로 서면화 되면서 나중에 분쟁이 될 경우 오해의 여지를 많이 줄일 수 있게 되는 것입니다.
실제 사례를 하나 살펴보겠습니다. 식당 점포 하나를 임대하면서 고초를 겪게 된 어느 의뢰인의 사례입니다.
원래 그 점포는 약 1년 전에 점포 안에서 살인사건이 발생하여 몇 개월간 공실로 있다가 다른 사람에게 재임대되었습니다.
계약과정에서 이와 같은 좋지 않은 과거가 모두 임차인에게 이야기되어지고 그 때문에 시세보다 싸게 임대차계약이 체결었습니다.
그럼에도 불구하고 상대방 임차인은 계약 이후에 전혀 다른 이야기를 합니다. ‘임대차과정에서 이런 사실을 전혀 알지 못한 채 속아서 계약을 체결했다가, 이런 사실을 우연히 뒤늦게 알게 되었다’고 주장하는 것입니다.
이런 논리로, 지급한 임대차보증금 반환은 물론, 개점 준비 과정에서 들어간 각종 비용(인테리어, 홍보비 등)상당의 손해배상까지 청구하는 소송을 제기한 것입니다.
만약, 선진국처럼 계약과정에서 오고간 과정들이 정확하게 계약서상에 반영되어 있었다면 이런 분쟁은 애초 피할 수 있었을 것입니다.
결국, 거래 과정에서 오고간 내용이 구체적으로 서면화되지 못하면 문서화되지 않은 부분과 관련해서 거짓말이 난무하게 되기 쉽습니다.
재판으로 가면 재판 과정에서 많은 에너지가 사실 관계 규명을 위해 낭비되는 것도 현실입니다. 이런 사태를 미연에 방지하려면 꼼꼼한 계약서 작성이 무엇보다 필요합니다.
두 번째는, 꼼꼼한 ‘공부’(公簿) 확인입니다. 공부는 말 그대로 ‘공적인 장부’를 말합니다.
안전한 부동산거래는 해당 부동산 공부(公簿)를 정확하게 살피는 것에서부터 시작된다고 해도 과언이 아닙니다. 두 가지 사례를 살펴보겠습니다.
먼저 첫 번째 사례는 건물을 매입하는 과정에서 부동산등기부등본을 통해 1990. 6.경에 건축된 것으로 알고 계약을 체결하였는데, 나중에 알고 보니 그 건물은 1990. 6.이 아니라 실제로는 1981년경에 건축된 건물로 밝혀진 사례입니다.
이런 사실은 건축물대장에 이미 표기되어 있었는데, 등부등본만 확인한 채 계약을 체결하면서 실수가 발생한 것입니다. 공부만 확인했어도 막을 수 있는 일이었습니다.
다른 사례는 아파트를 임차하는 과정에서 그 아파트의 등기부등본 확인을 통해 아무런 제한물권이 없는 것으로 알고 임대차계약을 체결한 사건입니다.
하지만, 잔금지급하고 이사한 이후에 알게 된 바에 따르면, 계약당시 본 등기부등본은 계약체결일 3일 전에 발급받은 것으로서, 계약체결일 바로 전날에 그 아파트 등기부에 거액의 가압류가 등재되었는데, 이 사실을 알지 못한 채 임대차계약을 체결한 것이었습니다.
해당 거래가 어떤 것이냐에 따라 확인해야 될 공부상의 구체적인 내용이나 중요도도 달라질 수밖에 없습니다.
예를 들어 첫 번째 사례가, 건물의 매매가 아니라 임대차계약이었다면 매매의 경우보다 건물의 건축연도는 훨씬 덜 중요한 요소가 되었을 가능성이 큽니다.
부동산거래를 함에 있어서는 해당 부동산거래와 관련 있는 공부를 가급적 폭넓고 꼼꼼하게 확인하는 자세야말로 안전한 부동산거래의 가장 기본일 수 있습니다.
마지막으로, 관련 전문가들의 자문을 구하는 자세이다.
부동산 거래는 대체로 거액이다보니 거래 당사자의 대부분은 해당 거래에 초보자일 수밖에 없는 한계가 있습니다.
따라서, 거래에 문외한이라는 겸손한 마음으로 여러 분야의 다양한 전문가들로부터 조력을 받고자하는 자세가 중요합니다.
특히 부동산 거래 분야는 생각하는 것 이상으로 사고발생 가능성이 크다는 점에서, 소중한 재산을 지키고 불필요한 분쟁을 예방함에 있어 전문가들의 도움은 필수라고 하지 않을 수 없습니다.
따라서 안전한 부동산 거래를 위한 3가지 수칙의 키포인트는, 첫째 꼼꼼한 거래계약서가 작성될 수 있도록 할 것, 둘째 필요한 부동산 公簿(공부)를 철저하게 확인할 것, 그리고 마지막으로 관련 전문가들의 자문을 폭넓게 구해볼 필요가 있다는 것입니다.
부동산거래는 우리가 생각하는 이상으로 숨은 위험이 많습니다.
때문에 안전한 거래를 위해서는 절대 자만하지 말고 거래금액에 걸맞는 주의를 기울인다는 겸손한 자세가 반드시 필요할 수 있습니다. 지금까지 최광석 변호사였습니다.
